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Kauf MFH, Löschungsbewilligung


| 07.05.2007 11:15 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Michael Böhler



Sehr geehrte Ratgebende,

ich beabsichtige in wenigen Tagen ein MFH mit mehreren WE zu kaufen.
Dieses wird von einem Makler angeboten, der zugleich Hausverwalter ist.
Der Kaufpreis -fiktiv- beträgt 300.000 €.
Das Grundbuch ist von 2 Banken mittels Grundschuld belastet.
Bank 1: 150.000 €.
Bank 2. 400.000 €.
Wie Sie unschwer erkennen können, löst der von mir gezahlte KP nicht die gesamten Grundschulden ab.
Bank 1:hat einen Restanspruch von 100.000 €. Dies wurde dem Notar schriftlich (Fax) mitgeteilt. Diese möchte den gesamten Restanspruch umfänglich erhalten.
Bank 2: hat einen Restanspruch von 300.000 €. Diese begnügt sich mit dem Rest vom KP (200.000) und möchte den übrigen Rest vom bisherigen Eigentümer.

Problem:
Bank 2 hat sich bisher nicht schriftlich zur Löschungsvoraussetzung geäußert.
Mir gegenüber hat nur der Makler sich wie folgt geäußert:
"Die Löschung ist kein Problem, es ist alles geregelt".
Dem Notariatsbüro (hier arbeitet eine Freundin-ihr gegenüber ist die Aussage getroffen worden) wurde von der Bank 2 auch mündlich bestätigt, dass die Löschung kein Problem ist.

Ich hätte dies gerne schriftlich, vermute aber in der Kürze der Zeit, dass dies nicht mehr möglich ist.

Ich möchte unter allen Umständen eine Rückabwicklung, Schadensersatz etc. vermeiden, da dem Verkäufer eine Firmeninsolvenz droht. Das MFH stammt aus Privateigentum.

Frage 1: Reichen die getroffenen Aussagen, um im ungünstigsten Falle beweissicher dokumentieren zu können, dass Bank 2 nur 200.000 haben wollte?
Frage 2: Was kann ich noch tun, um mich abzusichern. (Ich möchte diese schlussendlich -rechtssicher- so schnell wie möglich aus meinem Grundbuch)

(nicht das Bank 2 von mir ihren restlichen Gesamtanspruch haben wollen-wenn der Verkäufer diesen nicht zahlen kann)




-- Einsatz geändert am 07.05.2007 11:52:44

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Die Aufhebung eines belasteten Rechts erfordert gemäß § 876 BGB die Zustimmung der Bank. Diese hat im Wege einer sog. einseitigen empfangsbedürftigen Willenserklärung (s. Palandt, Kommentar zum BGB, 66. Auflage 2007, § 876 Rn. 4) zu geschehen – sie ist auch von der rein verfahrungsrechtlichen Löschungsbewilligung nach § 19 GBO zu unterscheiden (wobei jene in der Regel diese Zustimmungserklärung enthält). Zustimmungsberechtigt ist der wahre Inhaber des Drittrechts, hier also die Bank als Berechtigte aus der Grundschuld. Empfangsberechtigt sind aber nur Sie als Begünstigter der Zustimmung oder das Grundbuchamt. Ihren Angaben zufolge ist Ihnen oder dem Grundbuchamt gegenüber noch gar keine Erklärung der Bank zugegangen, weshalb Sie unbedingt auf eine solche bestehen sollten. Zur besseren Beweisbarkeit sollten Sie weiter darauf bestehen, dass die Zustimmungserklärung schriftlich erteilt wird. Zwar könnten bei bloß mündlicher Zustimmung auch die Aussagen von Makler und Notariatsangestellten für Sie sprechen, doch kommt Schriftstücken regelmäßig ein höherer Beweiswert zu. Im ungünstigsten Fall könnten Sie in Beweisschwierigkeiten geraten.
Ich rate Ihnen deshalb, beim zuständigen Sachbearbeiter der Bank vorstellig zu werden und von diesem ein entsprechendes Dokument zu verlangen.

Gleichfalls sollten Sie sich von Seiten der Bank schriftlich bestätigen lassen, dass diese von Ihnen lediglich den Rest vom Kaufpreis erhält und wegen der verbleibenden Summe auch für den Fall, dass der Verkäufer zahlungsunfähig sein sollte, keine weitergehenden Ansprüche gegen Sie geltend machen wird.

Achten Sie darauf, dass Sie keine über den von Ihnen zur Zahlung beabsichtigten Betrag hinausgehenden Verpflichtungen, etwa durch Übernahme von Verträgen des Verkäufers, eingehen.

Ich rate Ihnen auch, dringend einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Prüfung sämtlicher Unterlagen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt



BGB § 876 Aufhebung eines belasteten Rechts

Ist ein Recht an einem Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet, so ist zur Aufhebung des belasteten Rechts die Zustimmung des Dritten erforderlich. Steht das aufzuhebende Recht dem jeweiligen Eigentümer eines anderen Grundstücks zu, so ist, wenn dieses Grundstück mit dem Recht eines Dritten belastet ist, die Zustimmung des Dritten erforderlich, es sei denn, dass dessen Recht durch die Aufhebung nicht berührt wird. Die Zustimmung ist dem Grundbuchamt oder demjenigen gegenüber zu erklären, zu dessen Gunsten sie erfolgt; sie ist unwiderruflich.

GBO § 19

Eine Eintragung erfolgt, wenn derjenige sie bewilligt, dessen Recht von ihr betroffen wird.

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