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Ist die Nebenkostenabrechnung pauschal nach qm für 32 Objekte zulässig?


| 25.12.2006 09:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth



Sehr geehrte Damen und Herren,
wir wohnen seit Ende 2004 in einem älteren Siedlungsmehrfam.hs. Es sind jeweils 2Häuser mit je 5 Whg.
In der Gesamtauftsellung sind 32 Häuser aufgeführt, die alle 4-6 Whg haben, nicht aufgeführt sind die gewerbl.genutzten Objekte.
Abgerechnet wird alles in den üblichen Einzelposten.
Die Gesamtsumme der Kosten aller Häuser ist addiert aus den Einzelkosten. Es wird dann alles nach qm abgerechnet.
Wir sind 2 Personen (70+82j.) und haben 54qm.
Wenn ich das so lese ist es demnach egal, wieviel Wasser wir verbrauchen oder sostige Kosten anfallen, wir zahlen alles nach qm, es ist egal ob eine Person oder ein Vielzahl dort ist.
Was kann man machen, um die Kosten gerecht zu senken?
Ferner ist STraßen u. Winterdienst aufgeführt, hier schiebt keiner den Schnee, das machen wir von Haus zu Haus noch selber, damit wir nicht fallen.
Es soll einen Hauswrta geben, aber keiner auch unsere Nachbarn kannen den. Wir bezahlen aber.
Allein die Müllabfuhtkosten haben sich aus der ABrechnung 2004 mit 16.800,-auf 21600,- erhöht. kann das sein, dass wir auch den Sperrmüll für säumige und rausgeworfene Mieter zahlen, was eigentlich Aufgabe der Vermieterin Deutsche Anninton Nord GmbH als Kosten wäre?

Man bekommt als alte Leute kaum eine zufriedenstellende Aussage.
jetzt kam eine Mieterhöhung, der wir zustimmen sollten. Die Vergleiche sind aber in ganz anderen Häusern und diese haben ganz andere Vorausstzungen (neueres Baujahr, besser ausgestattet usw.) in einigen dieser v.uns bewohnten Häusern sich weder Wasseruhren. Die Bäder haben teilweise einen Sttand aus Anfang der 60er.
Wenn wir dann was sagen, sagen die uns, dass wir ein gefliestes Bad haben, aber dass hatte irgendwann einer der Vormieter gemacht. Teilweise sind die Bäder noch mit abwaschbaren Ölfarbensockel.
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:

§ 2 Verordnung über die Aufstellung der Betriebskosten enthält eine abschließende Aufzählung der auf den Mieter umlagefähigen Betriebskosten. Danach gehören zu den Betriebskosten:
- die laufenden öffentlichen Lasten des Grundstücks,
- die Kosten der Wasserversorgung,
- die Kosten der Entwässerung,
- die Heizungs- und Warmwasserkosten,
- die Kosten für Personen- und Lastenaufzüge,
- die Kosten der Straßenreinigung und Müllabfuhr,
- die Kosten der Hausreinigung und Ungezieferbekämpfung,
- die Kosten der Gartenpflege,
- die Kosten der Beleuchtung,
- die Kosten der Schornsteinreinigung,
- die Kosten der Sach- und Haftpflichtversicherung,
- die Kosten für den Hauswart,
- die Kosten des Betriebs der Gemeinschaftsantennenanlage,
- die Kosten des Betriebs des Breitbandkabelnetzes,
- die Kosten des Betriebs der maschinellen Wascheinrichtung und
- sonstigen Betriebskosten.

Dem Mieter dürfen neben der Miete nur dann Betriebskosten berechnet werden, wenn das Mietverhältnis darüber eine ausdrückliche Vereinbarung enthält. Haben die Parteien keine besondere Vereinbarung getroffen, sind die Betriebskosten durch die vereinbarte Grundmiete abgegolten.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen. Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des 12. Monats nach Ende des Abrechungszeitraums mitzuteilen.

Für die Umlage der Betriebskosten ist die Vereinbarung im Mietvertrag maßgebend.
Als Verteilerschlüssel kommen die Wohnungsgröße, die Personenzahl oder die Anzahl der Wohneinheiten in Betracht. Wenn Vermieter und Mieter keinen Umlagemaßstab vereinbart haben hat die Umlage nach dem Flächenmaßstab zu erfolgen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach Verbrauch oder Verursachung abzurechnen. Dieser Maßstab geht dann dem Flächenmaßstab vor.

Ich empfehle Ihnen einen Kollegen vor Ort zu mandatieren, der hinsichtlich der Nebenkosten Ihren Vertrag und die Mieterhöhung prüft, um Ihre Interessen wahrnehmen zu können.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Einstweilen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen und wünsche Ihnen frohe Weihnachten

K. Roth
- Rechtsanwalt -

Hamburg 2006
info@kanzlei-roth.de

Nachfrage vom Fragesteller 25.12.2006 | 13:00

Danke für die schnelle Antwort.
Tiefer auf die Frage sind Sie nicht eingegangen.
Vielleicht hatte ich es nicht konkret ausgedrückt.
Die Nebenkost.Abr, besteht aus 32 Objekten (EinzelMfh-Häuser4-6 Whg)
Alles ist in einen Topf geworfen worden.
Dann Eizelsummen, als Jahressumme, wie Sie es auch aufgeführt haben, wenn diese vorhanden waren.
Dann wurden die Ges.qm Zahl Summe x angesetzt, daraus sind wir über den gesamten Strassenzug im Gesamten nach qm beteiligt.

Meiner Meinung müßte jedes Haus sofern möglich einzeln betrachtet werden und nicht alle Häuser (32 x ca.160whg (Mittelschnitt).
Durch Vermischung der Kosten wird ein falsches Verbrauchsbild erzeugt.
Ein jdes Hs hat eine Wasseruhr.
Ein jedes Hs hat eine Anzahl Mieter, die Müll erzeugen.
Ein jedes Hs hat sicherlich einen unterschiedlichen Versicherungswert, denn ein EinzelMFH max6Whg, ist doch anders als ein Dreierblock mit max 18Whg.
Schon alleine die Strassenfront und der Gartendienst ist doch unterschiedlich bei der Berechnung der Kosten, ein jedes haus ist doch lt Flurkarte genau zu trennen.

Die Müllkosten sind im Vergleich 2004 zu 2006 um 30% gestiegen,
Die Wasserkosten um 12,3%
Wenn nun in den anderen Häusern, die organisch nicht zusammen sind angenommen mehr Personen leben ist auch ein höherer Verbrauch/Kosten.
Aber wenn doch einige Häuser nur durch 1-2Pers. Haushalte bewohnt sind können diese doch nicht in die Gesamtberechnung der einzel zuordnenbaren Häuser und dessen Verbrauch, den mit bezahlen, die 100-1000 m entfernt sind oder auf der anderen Strassenseite stehen. Es handelt sich nicht um einen Wohnbunker, der eine Fläche hat und alle Whg. besorgt.
Es besteht doch ein Recht darauf, dass je Haus einzeln berechnet wird, wenn es einzeln versort wird oder sich durch die Anzahl der pers. ergeben kann.
Eine pauschale qm Berechnung bei 8781qm gesamt der verwalteteten WEén zu 5 x 54qm (270qm) des Hauses kann doch keine korrekte Berechnung sein .

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 25.12.2006 | 21:36

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Sie haben völlig Recht. Unter den von Ihnen genannten Voraussetzungen muss der Vermieter die Kosten für jedes einzelne Haus berechnen und nicht pauschal nach der verwalteten Quadratmeterzahl abrechnen.

Insbesondere sind die Müll- und die Wasserkosten nicht nachvollziehbar, so dass die gesamte Berechnung des Vermieters von Ihnen nicht zu akzeptieren ist.

Sie sollten daher - wie in meiner Antwort angedeutet - einen Kollegen vor Ort mandatieren, um der Nebenkostenabrechnung zu widersprechen und um den Vermieter aufzufordern, über die Nebenkosten ordentlich abzurechnen.
Darüber hinaus ist ein Blick in Ihren Mietvertrag erforderlich, um zu prüfen, ob und welche Vereinbarung hinsichtlich der Nebenkosten getroffen worden sind.


Mit freundlichen Grüßen
K. Roth
- Rechtsanwalt -

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