Ist der von nur 2 Miterben unterzeichnete Gewerbemietvertrag wirksam?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Frage wie folgt.

Das Mietobjekt gehört vorliegend zum Nachlass und ist damit gemeinschaftliches Vermögen der Erbengemeinschaft. Nach der Regelung des § 2038 BGB obliegt die Verwaltung des Nachlasses den Erben gemeinschaftlich. Unter eine solche ordnungsgemäße Verwaltung fällt auch der Abschluss von Miet- und Pachtverträgen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass ein Mietvertrag nie mit der Erbengemeinschaft, sondern nur mit ihren Mitgliedern zustande kommen kann. Grund hierfür ist die fehlende Rechtspersönlichkeit einer Erbengemeinschaft. Ein Vertrag in dem nur die Erbengemeinschaft als Vertragspartner genannt wäre, wäre demnach nicht wirksam. Hingegen muss bei einer Erbengemeinschaft dann auch jeder Miterbe den Vertrag abschließen.

Vorliegend werden die Erben einzeln aufgeführt, es unterzeichnen jedoch nur 2 Miterben den Vertrag. Ein solcher Vertrag genügt nicht den Anforderungen an § 2038 BGB wonach die Miterben nur gemeinschaftlich verwalten können. Der Vertrag ist damit nicht wirksam.

Es könnten sich allerdings Schadensersatzansprüche gegen die beiden Damen, die den Vertrag unterzeichnet haben, ergeben. Denn aufgrund der Bezeichnung aller Erben als Vertragspartner und der Unterschrift der beiden Damen musste hier aus Ihrer Sicht eine Vertretung der übrigen Miterben, die den Vertrag nicht mitunterzeichnet haben, durch die beiden unterzeichnenden Damen vorgelegen haben. Aus diesen Erwägungen könnte sich ein Schadensersatzanspruch gegen die beiden Damen aus § 179 BGB ergeben. Nach dieser Vorschrift haftet der Vertreter ohne Vertretungsmacht auf Schadensersatz, wenn der Vertrag nicht erfüllt wird, der vermeintlich Vertretene den Vertrag als nicht genehmigt. Durch das Schreiben des gegnerischen Rechtsanwaltes wird offensichtlich, dass eine Genehmigung nicht erteilt wird.

Sie sollten die Gegenseite darauf hinweisen, dass Sie darauf vertraut haben, dass die beiden Damen die anderen Miterben vertreten haben. Diesen Rechtsschein haben die beiden Damen bei Unterzeichnung des Vertrages Ihnen gegenüber gesetzt. Im Vertrauen hierauf haben Sie Ihre weiteren Dispositionen getroffen, also Anschaffungen getätigt und Mitarbeiter eingestellt. Wenn man nun also den Vertrag nicht erfüllen möchte, so sollten Sie Schadensersatz wegen Ihrer Aufwendungen geltend machen.