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Anfrage aus dem Bereich Gewerbemietvertrag

| 07.01.2016 19:37 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Daniel Hesterberg


Zusammenfassung: Mittel der Selbsthilfe bzw. Versorgungseinstellung bei säumigen Mieter hinsichtlich der Miete bei einem gewerblichen Mietverhältnis; Kündigung und Räumungsklage

Sehr geehrte Rechtsanwältin,
sehr geehrter Rechtsanwalt,

ich habe im vergangenen Jahr einen Gewerbemietvertrag (Ladenlokal) mit Beginn 01.01.2015 mit einer Erstlaufzeit von drei Jahren (also 31.12.2017) mit automatischer Verlängerung um jeweils drei Jahren, sofern nicht mit einer Kündigungsfrist von 12 Monaten zum Laufzeitende gekündigt wird, geschlossen.

Nun kommt es seit Beginn (Januar 2015) zu Zahlungsproblemen seitens des Mieters (Einzelunternehmen im Bereich Elektronik, Dienstleistung). Teilweise gibt es Zahlungsrückstände von 8 Werktagen (ohne Berücksichtigung von Samstagen), teilweise nur ein Werktag. In Summe sind es ca. 60 % der Monate, die nicht fristgemäß zum dritten Werktag (lt. Mietvertrag) beglichen wurden.

Da ich seit längerem den Verdacht habe, dass der Mieter kurz vor der Insolvenz steht, habe ich ihm vor einigen Monaten freundlich geschrieben die Miete zukünftig pünktlich zu überweisen. Er meinte, dass er sich darum kümmern werde, was natürlich nicht der Fall war. In diesem Monat habe ich eine erste Abmahnung geschickt, mit dem groben Inhalt diese Zahlungsverzögerungen abzustellen, mit der Androhung der fristlosen Kündigung, behelfsweise der ordentliche Kündigung. Als Abstellungsfrist habe ich das juristische "sofort" verwendet, um Ausreden wie die Bank war Schuld etc. zu vermeiden.

Meine Fragen wären daher. Das ich den "regulären" Weg zwingend einhalten muss, ist mir bewusst. D. h. Räumungsklage etc. Welche Möglichkeiten habe ich zuvor um zumindest die Räumung des Mieters durchzusetzen oder ihn zum Zahlen zu bewegen. Ich habe gelesen, dass ich die "kalte Räumung" rechtlich (da Gewerbemietvertrag) durchführen darf, zumindest hat der BGH dies bestätigt. Sprich die Wasser- und Heizungsleitungen abzudrehen. Mir geht das aber zugegeben nicht weit genug. Viel empfindlicher würde es den Mieter treffen, wenn der Strom abgestellt werden würde. Mir ist klar, dass er einen Vertrag mit dem Betreiber abgeschlossen hat, jedoch heißt dies für mich nicht automatisch, dass die Stromleitungen in meinen Räumen ihm zur Verfügung stehen müssen, sofern er die Miete nicht bezahlt. Wie sehen Sie das bitte? Er kann sich ja Verlängerungskabel quer durch das Haus legen und seine Strahler so anschließen (jetzt mal übertrieben formuliert).

Nach dem Ausbleiben von zwei aufeinander folgenden Monatsmieten habe ich mir ferner überlegt, das Schaufenster mit schwarzer Werbefolie mit dem Text "Ladenlokal zu vermieten" zu versehen. Mal abgesehen davon, dass ich ihm in jedem Fall fristlos kündigen werde und die Miete der Restmietlaufzeit (ggfs. weitere) als Schaden geltend mache. Wie sieht hier bitte die Rechtslage aus? Einfach das Schloss austauschen geht ja leider nicht.

Ich bin wirklich kein Mensch, der auf Krawall aus ist, aber in den letzten Monaten hat sich der Mieter wirklich zu viel geleistet. Ich habe ihm die Übernahme von einer zusätzlichen Leistung angeboten, in der ich mehrfach und nachweisbar belogen worden bin (um nur ein Beispiel zu nennen, es gibt davon sehr sehr viele, die einfach die Unreife des Mieters bestätigt). Selbstverständlich zahle ich diese Leistung durch diesen Umstand jetzt nicht. Haben Sie bitte einen Tipp was ich rechtlich noch machen dürfte?

Eine Räumungsklage, das weiß ich leider aus eigener Erfahrung ist sehr langwierig, mühsam und teuer. Ferner kann ja der Laden nach wie vor genutzt werden. Vielleicht wissen Sie ja einen Tipp, wie das einfacher und unkomplizierter geht, speziell bei Gewerbemietverträgen.

Vielen Dank für Ihre erste Einschätzung vorab.

Mit freundlichen Grüßen

Ein entnervter Vermieter

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Hinsichtlich der Mietzahlungen können Sie unabhängig von (oder zusammen mit der) Räumungsklage auf Zahlung klagen oder vorab ein gerichtliches Mahnverfahren beantragen (oder beantragen lassen durch einen Anwalt, was den Druck auf den Mieter erhöht und zudem die Anwaltskosten mit geltend gemacht werden können, als Verzugsschadensersatz).

Einstweiliger Rechtsschutz wäre auch möglich:

Wird eine Räumungsklage mit einer Zahlungsklage aus demselben Rechtsverhältnis verbunden, ordnet das Prozessgericht auf Antrag des Klägers an, dass der Beklagte wegen der Geldforderungen, die NACH Rechtshängigkeit der Klage (Zustellung beim Beklagten) fällig geworden sind, Sicherheit zu leisten hat, soweit

1.
die Klage auf diese Forderungen hohe Aussicht auf Erfolg hat und

2.
die Anordnung nach Abwägung der beiderseitigen Interessen zur Abwendung besonderer Nachteile für den Kläger gerechtfertigt ist. Hinsichtlich der abzuwägenden Interessen genügt deren Glaubhaftmachung (Vortrag, der auf überwiegender Wahrscheinlichkeit des Bestehens des Anspruchs beruht).

Da dieses rechtlich nicht ganz so einfach ist, sollte dieses ggf. ein Anwalt Ihrer Wahl erledigen.

Zu "kalten" Räumung:

Dieses ist nicht immer möglich und muss umfassend im Einzelfall geprüft werden:

Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Vermieter gegenüber dem die Mieträume weiter nutzenden Mieter zur Gebrauchsüberlassung und damit auch zur Fortsetzung vertraglich übernommener Versorgungsleistungen (hier: Belieferung mit Heizenergie) grundsätzlich nicht mehr verpflichtet [Leitsatz zu 1.], vgl. BGH, Urteil vom 6. 5. 2009 – XII ZR 137/07.

Eine Versorgungseinstellung ist danach in der Regel erst dann zulässig ist, wenn

- die fragliche Mietfläche gewerblich genutzt wird,

- der Vermieter den Mietvertrag rechtswirksam wegen eines erheblichen Zahlungsverzugs des Mieters gekündigt hat oder das Vertragsverhältnis aus anderen Gründen beendet ist UND

- der Mieter nach Zugang der Kündigungserklärung keine Nutzungsentschädigung, zumindest aber keine Vorauszahlungen auf die laufenden Versorgungskosten an den Vermieter erbringt.

Ihr Vorhaben, das Schaufenster mit schwarzer Werbefolie mit dem Text "Ladenlokal zu vermieten" zu versehen, sehe ich allerdings kritisch, da dieses ein Schaden für den Mieter bedeuten kann, der bis zur rechtskräftigen Räumung die Räume trotz mangelnder Zahlung noch nutzen kann. Bis auf die oben genannten Ausnahmen ist somit eine Nutzung weiterhin möglich, was den jetzigen Mieter betrifft.

Dieses könnte Ihnen somit trotz einer Kündigungsberechtigung und Kündigungserklärung der Mieter entgegenhalten.

Jedenfalls könnte er potentiell mit einem Schadensersatzanspruch aufrechnen, gegen die Mietzahlungen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 07.01.2016 | 21:36

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