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Kündigunsfrist - Gewerbemietvertrag

| 22.10.2018 13:04 |
Preis: 30,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Lembcke


Zusammenfassung: Ein wirksamer Ausschluss des § 545 BGB kann dennoch zur Fortsetzung des Mietvertrages führen, wenn weitere Umstände hinzukommen, die die Annahme einer gewollten konkludenten Vertragsfortsetzung nahe legen. Insoweit entsteht dann ein unbefristeter Mietvertrag.

Guten Tag,
ich habe einen gewerblichen Mietvertrag abgeschlossen und würde gerne wissen wie die Kündigungsfrist ist.

..........."Mietvertrag abgeschlossen am 01.12.08 und endet am 30.11.10.

-Vertrag von bestimmter Dauer mit Optionsrecht des Mieters.
Der Mieter kann aber einmal die Verlängerung des Mietverhältnisses um 1 Jahr über den vereinbarten Beendigungstermin hinaus verlangen, wenn er das Optionsrecht bis spätestens 6 Monate vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit ausübt. Eine merfache Ausübung ist ausgeschlossen.

- Die Kündigung (s.Ziff.1), der Widerspruch gegen die Verlängerung des Mietverhältnisses (s.Ziff.3) und die Geltendmachung einer vereinbarten Verlängerungsoption (s.Ziff.4) müssen schriftlich erfolgen. Für die Rechtzeitigkeit kommt es nicht auf die Absendung der Erklärung, sondern auf den Zugang bei dem anderen Teil an.

- Nach Beendigung des Mietverhältnisses kommt eine stillschweigende Vertragsverlängerung gem. §545 BGB nicht in Betracht.

............."

Verstehe ich es richtig, dass aktuell gar kein Mietvertrag mehr besteht und ich keine Kündigungsfrist einhalten muss?

Ich danke Ihnen für Ihre Antwort.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten:

Ein wirksamer Ausschluss des § 545 BGB hat tatsächlich zur Folge, dass das Mietverhältnis trotz der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter beendet bleibt.

Jedoch kann davon unabhängig in einem solchen Fall aber eine Vertragsfortsetzung durch Vereinbarung zu Stande kommen (Landgericht Berlin MM 1992, 209; AG Regensburg WuM 1990, 514 ).

Hier wäre ein Vertragssschluss durch konkludentes Handeln denkbar. Allerdings ist bei der Betrachtung des Zustandekommens einer gesonderten Vereinbarung auch Zurückhaltung geboten, sprich es sind die Umstände des jeweiligen Einzelfalls zu betrachten.

Hat der Vermieter z.B. nach "Beendigung" des Mietvertrages nach Fortsetzung des Gebrauchs eine Mieterhöhung erklärt und der "Mieter"/Nutzer diese angenommen, so wird man von der Fortsetzung des Mietverhältnisses mit unbefristeter Natur ausgehen können. Auch andere Vertragsanspassungen sind relevant.

Ebenso ist der Nutzungszeitraum relevant. Je länger das "Mietverhältnis" fortgesetzt wird, desto geringer sind die Anforderungen, die an eine konkludent vereinbarte Vertragsfortsetzung zu stellen sind.

Da das Mietverhältnis bei Ihnen ca. 10 Jahre bzw. davon 8 Jahre konkludent fortgesetzt wurde, wird man wohl dazu tendieren, dass ein unbefristeter Mietvertrag zu den vertraglich vereinbarten ursprünglichen Konditionen zu Stande gekommen ist, auch konkludent, wenn nicht noch weitere Umstände hinzutreten.

Demzufolge gilt dann die gesetzliche Kündigungsfrist für Gewerberaummietverträge.

Gemäß § 580a Abs. 2 BGB gilt:

(2) Bei einem Mietverhältnis über Geschäftsräume ist die ordentliche Kündigung spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahrs zulässig

Sprich die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate und ist jeweils zum Anfang eines Kalendervierteljahres/Quartal spätestens zum 3. Werktag gegenüber dem Vermieter schriftlich zu erklären.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 22.10.2018 | 14:16

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