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Inwieweit bin ich bei Auszug zu einer Endrenovierung verpflichtet?

21.01.2008 12:09 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe meinen Mietvertrag (27.07.2004) zum 01.04.2008 gekündigt.

Nun stellt sich für die Frage, inwieweit ich bei Auszug zu einer Endrenovierung verpflichtet bin.

Auszug aus meinem Mietvertrag:
"Schönheitsrepararturen übernimmt der Mieter auf seine Kosten. Der Mieter hat die Wohnung neu renoviert und mängelfrei übernommen und muss sie bei Auszug neu renoviert und mängelfrei übergeben. Dazu zählt das Streichen, nötigenfalls tapezieren der Wände...".

Ist diese Klausel zulässig, denn sie legt mir doch ein Übermaß an Renovierungspflichten auf und verlangt darüber hinaus unabhängig vom Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparatur eine Endrenovierung, oder?

Desweiteren lag zwischen dem Zustandekommen des Vertrages (27.07.2004) und der Wohnungsübergabe (13.08.2004)ca. 2 Wochen, bei welcher mir die Wohnung nicht neu renoviert und mängelfrei übergeben wurde. Hierzu existiert auch ein von mir geführtes Mängelprotokoll, welches bis heute nicht in allen Punkten geklärt wurden ist. Könnte man sich auch hierauf berufen, die Wohnung in einem nicht besseren Zustand zu übergeben?

Vielen Dank im Voraus für die Beantwortung meiner Frage.

Sehr geehrte Fragestellerin, sehr geehrter Fragesteller,

die Regelung ist nicht zulässig, wenn es sich um eine Klausel aus einem Formularmietvertrag und somit um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt (und nicht um eine zwischen Ihnen und dem Vermieter ausgehandelte Individualvereinbarung).

Laut der Rechtsprechung des BGH, Urteil vom 12.9.2007, Az. VIII ZR 316/02 , sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnis unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben, unwirksam, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen. Dies gilt auch dann, wenn der Mieter nicht zu laufenden Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnis verpflichtet ist.

Haben Sie Wände in ungewöhnlichen oder grellen Farben gestaltet, würde die Beseitigung aber nicht mehr unter den Begriff "Schönheitsreparaturen" fallen, da eine solche Farbgestaltung nach der Rechtsprechung als Beschädigung der Mietsache gilt.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.
Soweit ansonsten aus dem Bereich frag-einen-anwalt.de heraus eine Kontaktaufnahme an mich gewünscht ist, bitte ich zunächst ausschließlich um Kontakt per E-Mail.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 21.01.2008 | 16:23

Guten Tag Frau Haeske,

vielen Dank für die schnelle Beantwortung. Jedoch hätte ich noch eine Frage an Sie.

In der Entscheidung des BGH heißt es, dass es nach dem Abnutzungszustand zur Auferlegung dennoch zu Schönheitsreparaturen kommen kann.

Was heißt denn hier Abnutzungszustand bzw. Abnutzungsspuren?
Also muss ich dann doch bei Auszug meine Wohnung streichen?

Danke,

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.01.2008 | 17:21

Sehr geehrte Fragestellerin,

wie unter Absatz I. des Urteils ausgeführt ist, legte die Vorinstanz die in Randnummer 2 des Urteils zitierte Regelung zu den Schönheitsreparaturen (die der Regelung in Ihrem Mietvertrag vergleichbar ist) noch dahingehend aus, dass die Klausel allein auf den Zustand der Wohnung bei der Rückgabe abstellt und der Mieter danach bei Auszug zu Schönheitsreparaturen nur dann verpflichtet ist, wenn eine Renovierung nach dem Abnutzungszustand erforderlich ist. Sie sah die Regelung daher noch als wirksam an.

Der letzte Instanz, der BGH, teilte die Auffassung der Vorinstanz nicht (wie unter Absatz II. und III. des Urteils ausgeführt), sondern ist seinerseits der Ansicht, die Klausel sei dahingehend auszulegen, dass die Wohnung bei Auszug in jedem Fall frisch renoviert sein muss, unabhängig vom Abnutzungszustand der Wohnung. Gerade wegen dieser Auslegung als uneingeschränkte Endrenovierungsverpflichtung wurde die Klausel vom BGH für unzulässig gehalten.

In Ihrem Mietvertrag wird ausdrücklich gefordert, dass die Wohnung bei Auszug neu renoviert sein muss. Der tatsächliche Zustand der Wohnung wird nicht berücksichtigt, so dass entsprechend dem Urteil des BGH davon auszugehen ist, dass die Klausel in Ihrem Mietvertrag ebenfalls unwirksam ist. Es kommt dann nicht auf den Abnutzungszustand der Wohnung an.

Die anderen Gerichte sind zwar rechtlich nicht an die Rechtsprechung der obersten Gerichte wie dem BGH gebunden, orientieren sich bei ihren Entscheidungen jedoch i.d.R. im Interesse der Rechtssicherheit stark an deren Rechtsprechung.

Mit freundlichen Grüßen
Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 21.01.2008 | 13:13

Das Aktenzeichen lautet richtig: VIII ZR 316/06

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