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Schönheitsreparaturen bei Auszug / Endrenovierung?

27.05.2013 19:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Jan Wilking


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich kündige mein seit dem 01.10.2003 bestehendes Mietverhältnis einer Eigentumswohnung in einem 16-Parteien-Haus fristgerecht zum 31.08.2013 bei der zuständigen Hausverwaltung. Der mit Computer erstellte, schriftliche Mietvertrag sieht folgende vertraglichen Regelungen für Schönheitsreparaturen vor:

"10. Zustand der Mieträume:

Die Mieträume werden dem Mieter zu Beginn des Mietverhältnisses in vollständig renovierten Zustand übergeben. Die Wände sind mit Raufasertapete beklebt und weiß gestrichen. Die Decken sind ebenfalls weiß gestrichen.

11. Schönheitsreparaturen:

11.1 Die laufenden Schönheitsreparaturen übernimmt der Mieter auf seine Kosten.

11.2 Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren, Anstreichen oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Heizkörper einschließlich Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und Außentüren von innen, wobei der Anstrich von Naturholzteilen durch Lasur zu erfolgen hat, sowie das fachgerechte Reinigen von Teppichböden.

11.3 Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen vorzunehmen, sobald der Grad der Abnutzung dies erfordert. Regelmäßig sind die Schönheitsreparaturen - abgesehen vom Anstrich der Türen, Fenster, Heizkörper und -rohre - in Küche, Bad und sonstigen Nassräumenalle 3 Jahre erforderlich und in allen übrigen Räumen alle 5 Jahre. Alle 7 Jahre ist in der Regel ein Anstrich der Türen, Fenster, Heizkörper und -rohre erforderlich.

11.4 Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für Schönheitsreparaturen aufgrund eines durch einen anerkannten Malerfachbetrieb abgegebenen Kostenvoranschlag nach folgender Maßgabe zu zahlen:

Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für Küche, Bad und sonstige Nassräume während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so trägt der Mieter 1/3 der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, trägt er 2/3.

Liegen die letzten Schönheitreparaturen für die übrigen Räume länger als 1 Jahr zurück, trägt der Mieter 1/5 der Kosten, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, trägt er 2/5, liegen sie länger als 3 Jahre zurück, trägt er 3/5 und liegen sie länger als 4 Jahre zurück, trägt er 4/5 der Kosten.

Liegt der Anstrich von Heizkörpern und -rohren, Innentüren, Fenstern und Außentür von innen länger als 1 Jahr zurück, trägt der Mieter 1/7 der Kosten, länger als 2 Jahre 2/7, länger als 3 Jahre 3/7, länger als 4 Jahre 4/7, länger als 5 Jahre 5/7, länger als 6 Jahre 6/7 der Kosten.

Es ist dem Mieter freigestellt, sich von der anteiligen Kostentragungspflicht durch fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen zu befreien.

....
18. Beendigung des Mietverhältnisses

18.1 Bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter die Mieträume und zur Verfügung gestellten Nebengelasse vollständig geräumt und sauber zu übergeben, sowie sämtliche Schlüssel zurückzugeben.

19. Salvatorische Klausel

Im Falle der Unwirksamkeit einer vertraglichen Regelung verpflichten sich die Parteien an der vereinbahrung einer Regelung mitzuwirken, deren Inhalt dem mit der unwirksamen Regelung gewollten am nächsten kommt."



Nach meiner Auffassung handelt es sich bei der Formulierung "Regelmäßig" in Absatz 11.3 um eine starre Auslegung zu Lasten des Mieters und somit zu einer unangemessenen Benachteiligung.

Nun zur Frage:

Bin ich zur Durchführung der Schönheitsreparaturen nach aktuell geltenden Recht bei Auszug verpflichtet? Muss ich renovieren bzw. die Kosten der Renovierung tragen?

Mit Spannung ihrer Antwort entgegensehend verbleibe ich mit freundlichen Grüßen

Johannes

Sehr geehrter Ratsuchender,

gerne beantworte ich Ihre Anfrage unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes wie folgt:

Eine Schönheitsreparaturklausel in einem Wohnraummietvertrag, nach der die Schönheitsreparaturen "regelmäßig" innerhalb bestimmter Zeitspannen durchzuführen sind, ist wirksam, da es sich hierbei nicht um eine starre, sondern eine flexible Fristenregelung handelt (Bundesgerichtshof, Beschluss vom 20.03.2012 – VIII ZR 192/11).

Die Klausel bzgl. der Schönheitsreparaturen dürfte daher wirksam sein.

Dagegen habe ich erhebliche Zweifel an der Wirksamkeit der Abgeltungsklausel (11.4). Denn auch eine solche Klausel ist u.a. nur wirksam, wenn keine starre Berechnungsgrundlage vorgesehen wird. Zudem ist in der Klausel weder die Einholung eines Kostenvorschlages durch den Mieter vorgesehen noch wird auf den tatsächlichen Grad der Abnutzung der Wohnung Bezug genommen. Die Rechtsprechung ist sehr streng bzgl. der Wirksamkeitsvoraussetzungen solcher Abgeltungsklauseln, (siehe z.B. BGH, Urteil vom 18. 10. 2006 - VIII ZR 52/06; BGH, Urteil vom 26. September 2007 -VIII ZR 143/06).

Sind die in 11.3 genannten Fristen seit den letzten durchgeführten Schönheitsreparaturen bereits abgelaufen und ist die Wohnung entsprechend abgenutzt, kann der Vermieter grundsätzlich die Durchführung der Schönheitsreparaturen verlangen. Sind die Fristen noch nicht abgelaufen und ist die Wohnung nicht überdurchschnittlich abgenutzt, brauchen Sie meines Erachtens aber weder Schönheitsreparaturen noch anteilige Kosten zu tragen, da die Abgeltungsklausel unwirksam sein dürfte.

Ich hoffe, Ihnen eine erste hilfreiche Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Unklarheiten benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen hier im Rahmen einer Erstberatung ohne Kenntnis aller Umstände keinen abschließenden Rat geben kann. Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des Sachverhaltes wünschen, empfehle ich, einen Rechtsanwalt zu kontaktieren und die Sachlage mit diesem bei Einsicht in sämtliche Unterlagen konkret zu erörtern.

Mit freundlichen Grüßen

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