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Schönheitsreparaturen bei Auszug

| 20.07.2014 22:17 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Zusammenfassung: Grundsätzliches zur Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen und Endrenovierung.

Sehr geehrte Damen und Herren
Bin ich verpflichtet beim Auszug aus unserer Wohnung Schönheitsreparaturen durchführen zu lassen, wenn die letzte Schönheitsreparatur vor 7 Jahren stattgefunden hat und folgende Klausel (§3, 6.) in einem Standardmietvertrag formuliert ist?

Die Schönheitsreparaturen trägt der Vermieter.
Der Verpflichtete hat die Schönheitsreparaturen innerhalb der Wohnung regelmäßig und fachgerecht vornehmen zu lassen. Die Schönheitsreparaturen umfassen insbesondere: Anstrich und Lackieren der Innentüren sowie der Fenster und und Aussentüren von innen sowie sämtlicher Holzteile , Versorungsleitungen und Heizkörper, das Weißen der Decken und Oberwände sowie der wischfeste Anstrich bzw. das Tapezieren der Wände.

Beste Grüße

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihrer Schilderung zufolge sind Schönheitsreparaturen gemäß § 3.6 Ihres Mietvertrages vom Vermieter zu tragen. Daher gehe ich in der Annahme, dass Ihr Vermieter die letzten Schönheitsreparaturen vor sieben Jahren selbst hat durchführen lassen und diese nicht etwa durch Sie erfolgt sind. Bereits deshalb erschließt sich mir nicht, wieso Sie als Mieter aufgrund dieses eindeutigen Wortlauts selbst Schönheitsreparaturen durchführen sollten. Soweit eine Klausel betreffend Schönheitsreparaturen im Mietvertrag vorhanden ist, werden diese in der Regel nämlich dem Mieter auferlegt, da der Vermieter andernfalls bereits kraft Gesetzes dazu verpflichtet wäre. Denn die Schönheitsreparaturen dienen dazu, die Mietsache instand zu erhalten. Daher sind sie von der gesetzlichen Verpflichtung des Vermieters zur Erhaltung der Mieträume im vertragsgemäßen Zustand (§§ 535 Abs. 1, 538 BGB) umfasst.

Grundsätzlich gilt Folgendes.
Mieter müssen nur in seltenen Fällen eine Endrenovierung vornehmen. Steht im Vertrag nichts von Schönheitsreparaturen – in Ihrem Falle soll sogar ausdrücklich der Vermieter diese durchführen -, so ist der Mieter auch nicht zur Renovierung verpflichtet. Gleiches gilt, wenn der Mietvertrag unwirksame Renovierungsklauseln enthält. Nach höchstrichterlicher Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind solche Klauseln unwirksam, die Schönheitsreparaturen nach einem starren Fristenplan vorschreiben (BGH, Az. VIII ZR 361/03, 152/05 und 178/05) oder schwammig formuliert sind (BGH, Az. VIII ZR 339/03). Ein starrer Fristenplan ist dann gegeben, dass der Mieter laut Mietvertrag nach Ablauf der Fristen auf jeden Fall renovieren muss (z.B. „… alle drei Jahre durchzuführen"). Schwammig sind etwa solche Klauseln, nach denen der Mieter die Wohnung „in vertragsgemäßem Zustand" oder „wie überlassen" zurückzugeben hat. Soweit danach eine Klausel unwirksam ist, muss der Mieter nicht renovieren. In Ihrem Falle enthält der Mietvertrag im Hinblick auf die Schönheitsreparaturen weder einen starren Fristenplan – nämlich überhaupt gar keinen Fristenplan – noch ist die Klausel schwammig formuliert, so dass diese Klausel dem Grunde nach wirksam ist. Gleichwohl ist diese Verpflichtung ohnehin Ihrem Vermieter auferlegt.

Bitte beachten Sie auch folgendes Urteil des Bundesgerichtshofes. Ein Mietvertrag, der regelmäßige Schönheitsreparaturen durch den Mieter vorsieht, ist unwirksam, wenn er den Mieter gleichzeitig zur vollständigen Renovierung der Wohnung beim Auszug verpflichtet (BGH, Az. VIII ZR 308/02). Der Mieter werde nämlich unangemessen benachteiligt, wenn beide Regelungen in einem Mietvertrag zusammentreffen. In diesem Fall seien direkt beide Regelungen unwirksam.

Beachten Sie bitte auch, dass sich meine Ausführungen ausschließlich auf Klauseln in Allgemeinen Geschäftsbedingungen (AGB, §§ 305 ff. BGB) im Gegensatz zu Individualvereinbarungen beziehen.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben. Mit einem Dank für das mir entgegengebrachte Vertrauen verbleibe ich

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 21.07.2014 | 08:34

Sehr geehrter Herr Özkara
Nach Durchsicht Ihrer Antwort habe ich die von mir gestellte Frage noch einmal kontrolliert. Es muß natürlich heißen:
Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Entschuldigen Sie meinen Fehler.
Beste Grüße B. Sedlmaier

Nachfrage vom Fragesteller 21.07.2014 | 12:06

Sehr geehrter Herr Özkara
Nach Durchsicht Ihrer Antwort habe ich die von mir gestellte Frage noch einmal kontrolliert. Es muß natürlich heißen:
Die Schönheitsreparaturen trägt der Mieter.
Entschuldigen Sie meinen Fehler.
Beste Grüße B. Sedlmaier

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 21.07.2014 | 13:34

Sehr geehrter Fragesteller,

eigentlich hatte ich mir schon gedacht, dass es sich nur um einen Wortdreher handeln konnte. Daher hatte ich sicherheitshalber auch meine „grundsätzlichen" Ausführungen gemacht.

Die gegenständliche Klausel § 3.6 Ihres Mietvertrages halte ich für wirksam. Diese Klausel betrifft Ihre Renovierungspflicht während des gesamten Mietverhältnisses. Ob eine solche Verpflichtung auch bei Auszug aus der Wohnung besteht, hängt vom Einzelfall sowie davon ab, ob auch tatsächlich eine Renovierungsbedürftigkeit gegeben ist. Laufende Schönheitsreparaturen während des Mietverhältnisses können grundsätzlich wirksam auf den Mieter umgelegt werden, es sei denn, es handelt sich um starre Fristen oder schwammige Formulierungen (siehe meine Ausführungen in der Erstantwort). Sind die dortigen Fristen (in Ihrem Mietvertrag „regelmäßigen" Intervalle) abgelaufen und der Mieter beruft sich darauf, dass der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der Fristen rechtfertigt, müsste dies bei einer Verweigerung der Endrenovierung in einem Gerichtsprozess geklärt werden. Sind die Fristen noch nicht abgelaufen, ist die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparatur nicht fällig und der Mieter muss nicht renovieren. In Ihrem Fall wurde die letzte Renovierung vor sieben Jahren durchgeführt. Daher spricht leider vieles dafür, dass Sie eine Endrenovierung bei Auszug durchführen müssen, insbesondere da die Wohnung in den letzten sieben Jahren bewohnt und dadurch auch gebrauchstypisch abgenutzt wurde.

Ich gehe davon aus, dass sich in Ihrem Vertrag keine isolierte Endrenovierungsklausel befindet. Falls Sie jedoch eine solche entdecken sollten, so gilt dabei Folgendes. Die isolierte Pflicht des Mieters, bei Auszug die Wohnung zu renovieren, ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes unwirksam. Grund hierfür ist, dass eine solche Regelung keine Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand der Mietsache nimmt. Eine Renovierungspflicht bei Auszug würde bei einer solchen Klausel ungerechtfertigterweise nämlich auch dann bestehen, wenn der Mieter gegebenenfalls wenige Monate vorher erst Schönheitsreparaturen durchgeführt hätte oder wenn die Wohnung einfach nicht so „abgewohnt" ist, dass eine Renovierung tatsächlich erforderlich ist.

Bitte beachten Sie, dass eine geringe Abweichung des Sachverhaltes, etwa durch Weglassen von Angaben, eine völlig andere rechtliche Beurteilung zulassen kann. Ich bedauere, Ihnen keine andere und für Sie günstigere Auskunft geben zu können. Sollten noch Unklarheiten bestehen, biete ich Ihnen gerne und selbstverständlich unentgeltlich an, mich im Rahmen dieser Erstberatung per E-Mail zu kontaktieren, da eine weitere Nachfrage auf dieser Plattform weder geschuldet noch möglich ist. Andernfalls wünsche ich Ihnen einen problem- und stressfreien Auszug aus Ihrer Wohnung und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 21.07.2014 | 17:50

Die Thematik der Schönheitsreparaturklauseln ist mittlerweile ein nahezu undurchschaubarer Urwald von BGH-Entscheidungen. Im Rahmen meiner Nachrecherche bin ich auf das Urteil des Bundesgerichtshofes vom 23. September 2009, Az. VIII ZR 344/08, gestoßen, nach dem eine Farbwahlklausel bei Schönheitsreparaturen unter der Formulierung "Weißen der Decken und Oberwände" unzulässig ist. Dies stelle nach Ansicht der Karlsruher Richter ein unzulässiges Farbdiktat dar. Die Rechtsfolge ist, dass die gesamte Vereinbarung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen unwirksam ist.

Dies ändert die rechtliche Beurteilung damit grundlegend. Da in Ihrem Mietvertrag eine derartige Klausel enthalten und somit unwirksam ist, sind Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet.

Mit freundlichen Grüßen

Oliver Daniel Özkara
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 23.07.2014 | 20:29

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