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Endrenovierung nach Auszug - Mieter zu Schönheitsreparaturen verpflichtet?

18.07.2012 10:41 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Hallo!

Leider ist meine Mutter verstorben und wir müssen uns um die Auflösung der Wohnung kümmern.
Dass wir diese kündigen müssen und die Frist von 3 Monaten einhalten müssen ist uns klar.
Allerdings stellt sich die Frage nach der Endrenorvierung.

Folgendes wurde hierzu im Mietvertrag vermerkt:

(1) Der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonend zu behandeln sowie die Mieträume entsprechend den technischen Gegebenheiten ausreichend zu heizen und zu lüften.
(2) Der Mieter ist verpflichtet, die Schönheitsreparaturen an Wände an Wänden und Decken der Küchen, Bäder und Duschräume im Allgemeinen alle 3 Jahre, der Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten im allgemeinen alle 5 Jahre, der sonstigen Räume im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen. Die Schönheitsreparaturen an den Innenseiten von Fenstern und Außentüren, an Innentüren, sowie an Heizkörpern einnschließlich Heizrohre sind im Allgemeinen alle 7 Jahre, jeweils vom Beginn des Mietverhältnisses, fachgerecht auszuführen.
Endet das Mietverhältnis vor Ablauf der Renovierungsturnus und hat der ieter im letzten Jahr vor der Beendigung die Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt, trägt er einen prozentualen Anteil an den Renovierungskosten, die aufgrund des Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Malerfachgeschäfts ermittelt werden. Der prozentuale Anteil bemisst sich nach dem Verhältnis des Zeitraumes seit Durchführung der letzten Schönheitsreparaturen während der Mietzeit zum vollen Renovierungsturnus. Ist seit Beginn des Mietverhältnisses noch kein voller Turnus verstrichen, bemisst sich der prozentuale Anteil an den Renovierungskosten nach dem Verhältnis des Zetraumesseit Beginn des Mietverhältnisses zum vollen Renovierungsturnus.
(3) ....

Weiter ist unter sonstigen Vereinbarungen folgendes vermerkt:
Der Mieter verpflichtet sich eine Hausratversicherung abzuschließen. Die Wohnung ist bei Auszug, wie im Übergabeprotokoll beschrieben, zu übergeben, jedoch sind die Tapeten bei Wunsch des Vermieters zu entfrenen. Der Mieter verpflichtet sich keineFließen und Fenster anzubohren.

Im Übergabeprotokoll:
Türen frisch gestrichen, Gasofen neu.

Dies sind die "hartenFakten". Allerdings muss man erwähnen, dass der erste Vermieter vor einigen Jahren verstarb, das Haus von einer jungen Dame erworben wurde und diese die Mietverträge neu erstellt hat. Der Mietvertrag, den wir in den Unterlagen meiner Mutter gefunden habe ist nur unterschrieben - ein Datum ist nicht eingetragen. Meine Mutter hat den Vertrag, den die Vermieterin hat unterschrieben, konnte aber sicherlich aufgrund einer starken Sehbeeinträchtigung (Pflegestufe 2) nicht lesen, was vermerkt war.

Die Vermieterin fordert uns nun dringend auf die Renovierungsarbeiten zu erledigen.
Müssen wir das???

Da meine Mutter alles andere als vermögend war, sehen wir uns schon gezwungen, das Erbe auszuschlagen.
Können Sie uns hierzu einen Tipp geben.

Vielen Dank!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich anhand des von Ihnen geschilderten Sachverhalts beantworten möchte:

Zunächst möchte ich mein Beleid zum Tod Ihrer Mutter aussprechen.

Die Schönheitsreparaturklausel aus dem Mietvertrag ist in jeden Fall unwirksam. Vgl. u.a. BGH, AZ VIII ZR 163/05.

Einen Anspruch, einen neuen Gasofen einzubauen gibt es unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt.

Damit bleibt die Frage nach den Tapeten und den Türen. Nach Urteil des BGH ist es denkbar, dass die Regelung der Schönheitsreparaturen und die Regelung unter "Sonstiges" wegen ihres sachlichen Zusammenhangs "ein einheitliches Rechtsgeschäft im Sinne des § 139 BGB darstellten, das bei Nichtigkeit eines Teils im Zweifel insgesamt nichtig sei. Dann müssten aber die Formularbedingung und die individuelle Abrede gleichzeitig vereinbart worden sein." BGH, AZ: VIII ZR 163/05. Man spricht hier vom sogenannten "Summierungseffekt".
Ein solcher ist vorliegend der gegeben. Daher ist auch diese Regelung nicht wirksam.

Es besteht im Ergebnis keine Renovierungspflicht.

Wenn Sie das Erbe noch aus anderen Gründen ausschlagen wollen, beachten Sie bitte die Fristen, die dazu bestehen.

Ich hoffe, meine Antwort hat Ihnen weitergeholfen. Falls die Vermieterin Ihrer verstorbenen Mutter Sie weiterhin in Anspruch nimmt, stehe ich Ihnen auch gerne im Rahmen einer Mandatierung zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

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