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Endrenovierung bei Auszug / Schönheitsreparaturen

28.04.2009 19:13 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Wolfram Geyer


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe zum 01.06.2008 eine Dachgeschosswohnung gemietet, die ich zum 01.05.2009 gekündigt habe. Ich habe die Wohnung renoviert übernommen (Rigips-Wände, weiß gestrichen sowie Parkettboden).

In meinem Mietvertrag stehen einige Klauseln bei denen ich unsicher bin, ob diese nach den neuesten BGH-Urteilen nun ungültig sind und ich keine Endrenovierung vornehmen muss.

Ich bitte Sie, die Passagen zu Schönheitsreparaturen diesbezüglich zu bewerten und mir kurz mitzuteilen, ob ich auf die Endrenovierung verzichten kann.

Mit freundlichen Grüßen


### AUSZUG AUS DEM MIETVERTRAG ###

## Nr. 4 Übergabe der Mietsache

Der Zustand der Mietsache im Zeitpunkt der Übergabe wird im Übergabeprotokoll niedergelegt.


## Nr. 5 Erhaltung der Mietsache

1. Der Mieter hat die Mietsache sowie die zur gemeinschaftlichen Benutzung bestimmten Räume, Einrichtungen und Anlagen schonend und pfleglich zu behandeln. Er hat für ausreichende Lüftung und Heizung (siehe auch Nr. 4) aller ihm überlassenen Räume zu sorgen.

2. Die Schönheitsreparaturen sind fachgerecht auszuführen. Sie umfassen das Anstreichen, Kalken und Tapezieren der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden und Fenster, das Streichen der Türen und der Außentüren von innen sowie der Heizkörper einschließlich der Heizrohre.

Die Schönheitsreparaturen sidn spätestens nach Ablauf folgender Zeiträume auszuführen:

in Küchen, Bädern und Duschen alle 3 Jahre
dabei sind die Innenanstriche der Fenster sowie die Anstriche der Türen, Heizkörper und Heizrohre spätestens alle 4 Jahre durchzuführen;
in Wohn- und Schlafräumen, Fluren, Dielen und Toiletten alle 5 Jahre
in anderen Nebenräumen alle 7 Jahre

Der Mieter darf nur mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens von der bishrigen Ausführungsart abweichen. Er ist für den Umfang der im Laufe der Mietzeit ausgeführten Schönheitsreparaturen beweispflichtig.

3. Lässt der Zustand der Wohnung eine Verlängerung der nach Abs. 2 vereinbarten Fristen zu oder erfordert der Grad der Abnutzung eine Verkürzung, so sind nach billigem Ermessen die Fristen des Planes bezüglich der Durchführung einzelner Schönheitsreparaturen zu verlängern oder zu verkürzen.

4. Schäden in den Mieträumen, im Hause und an den Außenanlagen sind dem Wohnungsunternehmen unverzüglich anzuzeigen. Der Mieter haftet für Schäden, die durch schuldhafte Verletzung der ihm obliegenden Anzeige- und Sorgfaltspflichten verursacht werden, insbesondere, wenn technische Anlagen und sonstige Einrichtungen unsachgemäß behandelt, die überlassenen Räume nur unzureichend gelüftet, geheizt oder nicht genügend gegen Frost geschützt werden. Er haftet auch für Schäden, die durch seine Angehörigen, Untermieter sowie sonstige Personen, die sich auf seine Veranlassung hin bei ihm aufhalten oder aufsuchen, schuldhaft verursacht werden. Der Mieter hat zu beweisen, dass ein schuldhaftes Verhalten nicht vorgelegen hat.

5. Ist die Wohnung mit Parkettboden ausgestattet, gehört zu den Schönheitsreparaturen auch das Abziehen und Versiegeln des Parketts. Die diesbezüglichen Arbeiten werden spätestens alle fünf Jahre fällig.


## Nr. 13 Rückgabe der Mietsache

1. Bei Beendigung des Mietverhältnisses, spätestens jedoch beim Auszug des Mieters sind die überlassenen Räume in vollständig geräumtem, mängelfreiem, gebrauchsfähigem und sauberem Zustand vom Mieter an das Wohnungsunternehmen ordnungsgemäß zu übergeben. Die Rückgabepflicht des Mieters erstreckt sich auf die Mieträume einschließlich Keller, Speicher und gemeinschaftlichen Teile der Mietsache. Zurückgelassene Gegenstände kann das [...].

2. Die Rückgabe findet in der Mietsache statt und muss dem Wohnungsunternehmen ausdrücklich angeboten werden. Sofern der Mieter den vereinbarten Termin nicht einhalten kann, hat er sich spätestens vierzehn Tage vor seinem Auszug mit dem zuständigen Mitarbeiter des Wohnungsunternehmens in Verbindung zu setzen, um einen anderen Rückgabetermin während der üblichen Bürozeiten bzw. Sprechstunden zu verabreden. Durch die Rückgabe der Schlüssel endet das Mietverhältnis nicht automatisch.

3. Hat der Mieter - auch mit Zustimmung des Wohnungsunternehmens - Änderungen der Mietsache vorgenommen, so hat er den ursprünglichen Zustand spätestens bis zur Beendigung des Mietverhältnisses wiederherzustellen. Für Anlagen und Einrichtungen (Schilder und Aufschriften) innerhalb und außerhalb der Mieträume gilt das gleiche. Das Wohnungsunternehmen kann verlangen, dasss Anlagen oder Einrichtungen beim Auszug zurückbleiben, wenn es den Mieter angemessen entschädigt. Dem Wohnungsunternehmen steht dieses Recht nicht zu, wenn der Mieter an der Mitnahme ein berechtigtes Interesse hat. Die Beseitigungspflicht nach Satz 1 besteht auch dann, wenn der Mieter die Änderung von seinem Vermieter übernommen hat oder ein Nachmieter zur Übernahme der Änderungen bereit ist, es sei denn, das Wohnungsunternehmen entlässst den Mieter schriftlich aus seiner Verpflichtung.

4. Hat der Mieter die Schönheitsreparaturen übernommen, so sind die nach Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB fälligen Schönheitsreparaturen rechtzeigig vor Beendigung des Mietverhältnissses nachzuholen. Der Mieter ist verpflichtet, vor Beginn der Durchführung sich bei dem Wohnungsunternehmen über den Umfang geplanter Veränderungen, die seine Renovierungsleistungen beeinträchtigen könnten, zu erkundigen.

5. Befinden sich die Wohnung oder einzelne Räume bei der Rückgabe in einem Zustand, der das Wohnungsunternehmen nach Nr. 5 Abs. 3 AVB berechtigt, vom Mieter schon vor Ablauf der Fristen nach Nr. 5 Abs. 2 AVB die Durchführung von Schönheitsreparaturen zu verlangen, gilt Abs. 4 entsprechend.

6. Sind bei Beendigung des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen noch nicht fällig im Sinne von Nr. 5 Abs. 2 und 3 AVB, so hat der Mieter an das Wohnungsunternehmen einen Kostenanteil zu zahlen, da die Übernahme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei der Berechnung der Miete berücksichtigt worden ist. Zur Berechnung des Kostenanteils werden die Kosten einer im Sinne von Nr. 5 Abs. 2 AVB umfassenden und fachgerechten Schönheitsreparatur im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses ermittelt.

Der zu zahlende Anteil entspricht, soweit nach Nr. 5 Abs. 3 AVB nichts anderes gilt, dem Verhältnis zwischen den vollen Fristen lt. Nr. 5 Abs. 2 AVB und den seit Ausführung der letzten Schönheitsreparaturen bis zur Beendigung des Mietverhältnisses abgelaufenen Zeiträumen.

Sehr geehrter Ratsuchender,

nach den insoweit wirksamen Regelungen in Ihrem - anscheinend für eine Vielzahl von Fällen verwendeten - Mietvertrag sind Sie bei der Beendigung des Mietverhältnisses nur dann zur Renovierung verpflichtet, wenn die genannten Fristen abgelaufen sind oder wenn der Zustand der Wohnung eine Renovierung erfordert.

Die vorliegenden Regelungen zur Vornahme der allgemeinen Schönheitsreparaturen, wie das Streichen der Wände, sind im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs.

Insbesondere sind die Fristen zur Vornahme der allgemeinen Schönheitsreparaturen in Nr. 5 Abs. 2 des Vertrages keine unzulässigen „starren Fristen“, da ein Abweichen von den Fristen in Nr. 5 Abs. 3 ausdrücklich vorgesehen ist. Das Entscheidende ist, dass hier die Möglichkeit für den Mieter eröffnet wird, erst zu einem späteren Zeitpunkt zu renovieren. Deshalb liegt hier keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 307 BGB vor, vgl. BGH NJW 2004, 2586.

Eine Endrenovierungspflicht ist in Ihrem Vertrag im Übrigen nicht vorgesehen, eine besenreine Übergabe ist ausreichend.

Zwar haben Sie sich nach Nr. 13 Abs. 6 des Mietvertrages an den Kosten der später erforderlichen Schönheitsreparaturen für den Zeitraum zu beteiligen, in dem Sie die Wohnung bewohnt bzw. abgenutzt haben. Die Regelung ist jedoch rechtlich zu beanstanden. Denn eine sogenannte Quotenklausel, wonach Sie anteilig zu den Renovierungskosten herangezogen werden, muss immer die Möglichkeit für den Mieter vorsehen, die Zahlung durch Eigenleistungen abzuwenden - sofern ihm dies wirtschaftlich vorteilhafter erscheint - woran es hier fehlt. Eine solche Regelung ist jedoch unwirksam, siehe BGH, Urteil vom 26.05.2004 - Az. VIII ZR C 77/03.

Ich hoffe, Ihre Rechtsfragen geklärt zu haben und weise Sie auf die Möglichkeit hin, hier noch Rückfragen zum Verständnis zu stellen.

Mit freundlichen Grüßen

Wolfram Geyer
Rechtsanwalt

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