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Pflicht zur Endrenovierung und/oder Schönheitsreparaturen bei Auszug?

| 19.09.2010 14:45 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Karlheinz Roth


Guten Tag,

da wir in Kürze umziehen werden, ergibt sich die Frage nach der Pflicht zur Durchführung einer Endrenovierung bzw. von Schönheitsreparaturen.
In der Folge die entsprechenden Auszüge aus unserem Mietvertrag:

§9a Instandhaltung / Instandsetzung des Hauses und der Mieträume



2. Die Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume obliegt in nachfolgendem Umfang dem Mieter:

2.1 Als Grundumfang wird folgendes vereinbart:



b) Die Wohnung wird dem Mieter bei Bezug im Regelfall (zumindest) im besichtigten Dekorationszustand übergeben. Ab Übernahme der Wohnung übernimmt der Mieter die weitere, fortlaufende und fachgerechte Ausführung sämtlicher Schönheitsreparaturen einschließlich der hierfür jeweils erforderlichen Vorarbeiten auf eigene Kosten grundsätzlich nach seinem Bedarf, d.h. je nach dem Grad der individuellen Abnutzung – jedoch in Anlehnung an die allgemein üblichen Renovierungsfristen und bei Substanzgefährdung der Mieträume infolge Verwahrlosung unverzüglich.

Ausführungsumfang unter anderem:
ggf. das Tapezieren mit Raufaser (soweit auch entsprechend übernommen); Streichen der Decken und Wände; das Lackieren aller üblicherweise so behandelten Teil in der Wohnung mit Acryllack (soweit so übernommen wieder in „seidenmatt" bzw. der Holzart entsprechendem Klarlack). Grundsätzlich nicht zu renovieren sind Kunststofffenster und andere kunststoffbeschichtete Wohnungsteile (z.B. Türen etc.). Insbesondere wird folgende Ausführung vereinbart: Entfernung etwa vorhandener Tapeten vor der Neutapezierung; soweit erforderlich vorheriges Spachteln und Schleifen aller zu lackierenden, tapezierenden bzw. zu streichenden Flächen; sauberes Beschneiden von Tapeten (nicht überstehend) zu u.a. den Fussleisten, Türzargen und Fensterrahmen und faltenfreie Verklebung „auf Stoss"; entsprechendes Beschneiden aller Anstriche sowie der (farbigen) Wandanstriche in der Stosskante zur weißen Decke, d.h. nicht in die Decke gezogen; Verwendung qualitativ hochwertiger Binderfarben nach fachgerechter Vorarbeit wie z.B. der Grundierung oder der erforderlichenfalls Entfernung nicht mehr tragfähiger Altanstrichschichten etc.; akkurate Kachelstriche in Klarlack (ca. 1cm breit) auf den waagerechten Sichtkanten von Wandfliesenschildern.

c) Rückgabezustand: Hat der Mieter die Wohnung vom Vermieter in einem nicht frisch erneuerten Dekorationszustand übernommen, verpflichtet er sich, sie bei Auszug zumindest in einem in allen Teilen fachgerechten und guten Dekorationszustand, d.h. nicht abgewohnt und in einer neutralen Farbgebung (siehe u.a. unten) zurückzugeben. Im übrigen wird er alle Nägel sowie Dübel entfernen und die Löcher dem Umfeld angepasst sauber verschließen (in Kachelfugen in der Fugenfarbe) sowie unkenntlich farblich passend ausbessern, falls nicht ohnehin ein Neuanstrich der gesamten Fläche erfolgen muss. Nach den allgemein üblichen Renovierungspflichten fällige Arbeiten sind spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses auszuführen.

d) Für bei Auszug ggf. noch nicht geschuldete Schönheitsreparaturen zahlt der Mieter dem Vermieter einen betrag, der sich anteilig im Verhältnis der Monate seiner bisherigen Nutzungszeit seit Einzug bzw. seiner letzten Renovierung zur nächstfälligen nach den allgemein üblichen Zeiträumen errechnet. Berechnungsgrundlage ist ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag eines Malereifachbetriebes bzw. eine vergleichbare Rechnung. Dem Mieter bleibt der Nachweis offen, die Anstriche in dieser Zeit bereits fachgerecht erneuert zu haben und sich entsprechend kostenmäßig zeitanteilig zu beteiligen (s.o.). Biszur Wohnungsrückgabe steht es ihm alternativ frei, die Arbeiten noch selbst auszuführen bzw. ausführen zu lassen.

2.2 Der Mieter vepflichtet sich, ggf. durch Rauchen entstandene Nikotinablagerungen auf allen Teilen / Bereichen der Wohnung regelmäßig und spätestens bei Auszug rückstandsfrei zu entfernen.

2.3 Für Lackfarbenanstriche gilt bei Auszug des Mieters ergänzend folgende Regelung:

a) Bei mindestens fünfjähriger Mietzeit hat der Mieter im allgemeinen sämtliche Anstriche fachgerecht auf eigene Kosten zu erneuern. Ihm bleibt der Nachweis offen, dass er in dieser Zeit die Anstriche bereits fachgerecht erneuert hat und/oder diese wegen überdurchschnittlich schonender Behandlung noch nicht erneuerungsfällig sind. Dann beteiligt er sich kostenmäßig zeitanteilig entsprechend (s.u.).
b) Bei Mietzeiten von weniger als mindestens fünf Jahren und durch normale Abnutzung und Alterung fälliger Erneuerung der Lackanstriche veranlasst der Vermieter die Ausführung dieser Anstriche. Der Mieter trägt von den hierfür fälligen Kosten nur einen Anteil im Verhältnis seiner Mietzeit zu dem (im allgemeinen) Fünf-Jahres-Turnus.
c) Bei Mietzeiten von weniger als mindestens fünf Jahren und noch nicht fälliger Erneuerung zahlt der Mieter dem Vermieter ebenfalls einen zeitanteiligen Kostenanteil entsprechend Ziffer 2.3.b. Berechnungsgrundlage ist ein vom Vermieter eingeholter Kostenvoranschlag eines Malereifachbetriebes bzw. eine vergleichbare Rechnung. Der Vermieter wird diesen Betrag für den später vorzunehmenden Neuanstrich mitverwenden.
d) Bis zur Wohnungsrückgabe steht es dem Mieter alternativ frei, die Arbeiten fachgerecht selbst auszuführen bzw. ausführen zu lassen. Farbausführung der Lackfarbenanstriche: Im Regelfall „reinweiss = RAL 9010" bzw. bei Naturholz in einem der Holzart entsprechenden Klarlack; bei Küchen / Bädern mit beigen oder bräunlichen Wandfliesen jedoch: Heizkörper / Heizungsrohre vor dortigen Kachelflächen entsprechend dem Kachelton.



§ 9b Rückgabezustand einer frisch renoviert übernommenen Wohnung

Hat der Mieter die Wohnung vom Vermieter in einem frisch renovierten Zustand übernommen, verpflichtet er sich als Ausgleich (diese Vereinbarung wurde bei der Festlegung des sonst sichtbar höheren Mietzinses mit eingerechnet), alle Wand- und Deckenanstriche ebenfalls fachgerecht frisch dekoriert zurückzugeben. Ausführung der Farbtöne: Alle Decken: weiss; Wände in allen Räumen: leicht abgetönt nach Wahl des Vermieters, der dem Mieter mit der Kündigungsbestätigung ein verbindliches Farbmuster übergibt (z.Zt. bspw. Die Alpinacolor-Farbtöne „Lava 18" – ein helles beige – bzw. „Schiefer 18" – ein helles grau). Kachelanstriche oberhalb des Fliesenschildes in Küchen und Bädern: in Klarlack.

Weitere Angaben sind:
- Die Wohnung wurde bei Mietbeginn frisch renoviert (gestrichen) übergeben
- Bei Übergabe wird die Mietzeit 4 Jahre betragen
- Bisher wurden keine Renovierungen durch uns vorgenommen
- Es wurde in der Wohnung nicht geraucht
- Es sind einige "Dübellöcher" in normalen Wänden vorhanden, ansonsten keine übermäßige Abnutzung

Unsere Fragen sind nun konkret:
Sind wir im Rahmen der Endrenovierungsklausel bzw. der Vereinbarungen zu den Schönheitsreparaturen verpflichtet, Renovierungsarbeiten durchzuführen, durchführen zu lassen oder anteilig zu bezahlen (betrifft Ausbesserungen Dübellöcher, Streichen von Wänden, Decken und Heizkörpern)?
Könnten Sie uns bei Beantwortung der Frage kurz mitteilen, welche der genannten Teile des Mietvertrags ungültig oder kritisch sind und weshalb.

Vielen Dank im Voraus!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf der Grundlage der von Ihnen gemachten Angaben wie folgt beantworte.
Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt und keinesfalls den Gang zu einem Kollegen vor Ort ersetzen kann.

Dies vorausgeschickt wird das Folgende ausgeführt:


Da die Wohnung frisch renoviert übergeben wurde, ist insoweit § 9 b einschlägig.

Aus dieser Klausel ergibt sich eine Endrenovierungspflicht, die den Zustand der Wohnung bei Auszug überhaupt nicht berücksichtigt, so dass hier von einer unangemessenen Benachteiligung auszugehen ist.
Darüber hinaus schreibt Ihnen der Vermieter eine bestimmte Farbwahl (grundsätzlich alles weiß) vor.

Diese Klausel ist jedenfalls unwirksam. Als Mieter können Sie die Wohnung bei Beendigung des Vertrages in den üblichen Farbtönen zurückgeben (vgl. LG Hamburg, Entscheidung vom 15.10.1998, Az. 327 S 79/98).

Die Klausel verpflichtet Sie - ohne Rücksicht auf zwischenzeitlich vorgenommene Schönheitsreparaturen - zur Endrenovierung bei Auszug verpflichtet. Eine solche Klausel ist unwirksam (vgl. BGH VIII ZR 317/97 vom 03.06.1998 = NJW 1998, 3114 und BGHZ 101, 253, 268).

Die Regelung der Endrenovierung/Schönheitsreparaturen ist daher insgesamt als unangemessene Benachteiligung zu werten, so dass die Klauseln in der Summe unwirksam sind.

Da Sie aus Hamburg kommen, geben Sie mir bitte doch einmal Ihren Mietvertrag per E-Mail an die Hand.
Ich würde diesen dann kurz prüfen, ohne dass Ihnen hierfür weitere Kosten entstünden.

Ich hoffe, dass ich Ihnen in der Sache weiterhelfen konnte.
Für eine kostenlose Rückfrage stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung. Sollten Sie eine darüber hinausgehende Vertretung in Erwägung ziehen, empfehle ich Ihnen eine Kontaktaufnahme über die unten mitgeteilte E-Mail-Adresse. Die moderne Kommunikation ermöglicht insoweit auch die Überbrückung größerer Entfernungen.


Nachfrage vom Fragesteller 19.09.2010 | 18:03

Sehr geehrter Herr Roth,

vielen dank für die schnelle Beantwortung unserer Fragen.

Eine Nachfrage zu unserem besseren Verständnis hätten wir noch. Verstehen wir Sie richtig, daß sich aus der Unwirksamkeit der Endrenovierungsklausel also auch die Unwirksamkeit der übrigen Vereinbarungen ergibt.

Vielen Dank im Voraus für Ihre Bemühungen!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.09.2010 | 19:29

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihren Nachtrag.

Ja, das ist richtig. Ich werde aber noch den Mietvertrag einsehen, den Sie mir - wie von Ihnen angekündigt - auch in den nächsten Tagen überlassen können.
Nach Inaugenscheinnahme werde ich meine Antwort hier ergänzen.


Mit freundlichen Grüßen
RA K. Roth

Bewertung des Fragestellers 19.09.2010 | 16:31

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