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Instandhaltung von Wohnungsfenstern aus der Instandhaltungsrücklage

| 29.04.2015 17:24 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Sascha Steidel


Es sollen Wohnungsfenster innen und außen tischler- und malermäßig instandgesetzt und zu 100% aus der Instandhaltungsrücklage bezahlt werden. Wobei
a) die Instandsetzung bereits ohne Einverständnis der WEG beauftragt und durchgeführt wurde,
b) für die Instandsetzung ein Beschluß erst noch in der WE-Versammlung beantragt wird.

Kann die WE-Versammlung
a) eine vorherige Begutachtung der Fenster verlangen, z.b. ob es sich nur um sogenannte
Schönheitsreparaturen handelt?
b) eine prozentuale Kostenbeteilungung des jeweiligen Eigentümers verlangen, z.B. 50% für
die Innenseiten der Fenster oder bei den klassischen getrennten Doppelfenstern im Altbau die inneren Fenster?

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Zunächst einmal wäre überhaupt zu klären, ob die Maßnahme in die Verantwortlichkeit der Gemeinschaft oder diejenige des einzelnen Wohnungseigentümers fällt.

Zunächst einmal stehen Fenster und Rahmen gesetzlich im Gemeinschaftseigentum, so dass für die Instandhaltung und Instandsetzung sowie die Finanzierung durch Beschluß der Wohnungseigentümer zu entscheiden wäre.

Die WEG kann aber in der Gemeinschaftsordnung ( die Sie unbedingt darauf überprüfen sollten ) Sonderregelungen für die Wohnungsfenster treffen. So kann die Instandhaltung der Fenster und Rahmen den einzelnen Wohnungseigentümern auferlegt werden. Auch können die Fenster generell dem Sondereigentum zugeordnet werden.

Angenommen es handelt sich um eine Maßnahme der Gemeinschaft, so wäre auf jeden Fall ein (vorheriger ) Beschluß der Gemeinschaft über die konkret durchzuführenden Maßnahmen und über die Fragen der Finanzierung ( Sonderumlage oder Instandhaltungsrücklage oder Mischfinanzierung mit beiden Elementen ) erforderlich.

Handelt der Wohnungsverwalter hier eigenmächtig ohne Beschlußgrundlage, so wird er dem Grunde nach schadensersatzpflichtig sein. Dies wäre anhand des Verwaltervertrages aber noch zu prüfen.

Natürlich kann die Gemeinschaft auch beschliessen, dass zunächst einmal ein Gutachter die Erforderlichkeit der Maßnahme überprüft. Einen solchen Antrag müssten Sie dann zur Tagesordnung der nächsten Versammlung stellen.

Eine Aufteilung der Kosten könnte ebenfalls durch Beschluß der WEG vorgenommen werden.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 30.04.2015 | 10:39

Wir haben keine ins Grundbuch eingetragene Gemeinschaftsordnung, deshalb meine Nachfrage: Kann für jeden Einzelfall durch einfachen Mehrheitsbeschluss der WE-Versammlung über den jeweiligen Antrag
entschieden und auch die Kostenverteilung zwischen Wohnungseigen-
tümer und WE-Gemeinschaft festgelegt werden?
Bitte nennen Sie die Rechtsgrundlage hierzu.

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 30.04.2015 | 12:33

Die Gemeinschaftsordnung ( in der Regel als Bestandteil der Teilungserklärung ) wird nicht in das Grundbuch eingetragen und ist denoch für das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander verbindlich.

Zu Ihrer Nachfrage: Ja, es kann durch einfachen Mehrheitsbeschluss ( sofern niicht etwas anderes durch die Gemeinschaftsordnung bestimmt ist ) über die Maßnahme selbst und über die Kostenverteilung ( Finanzierung über Sonderumlage oder Rücklage ) entschieden werden.
Dies folgt aus §§ 23,25 WEG .

Nur bei baulichen Veränderungen - um die es hier aber offensichtlich nicht geht- wäre ein einstimmiger Beschluß notwendig.

Wünsche ein schönes Wochenende.

Bewertung des Fragestellers 02.05.2015 | 17:26

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