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Wohnungsfenster

26.08.2009 12:52 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Sehr geehrte Damen und Herren,

zu folgendem Sachverhalt haben sich auf Grund unterschiedlicher Ansichten zwischen uns, dem Verwalterund den übrigen Eigentümern unterschiedliche Auffassungen gebildet. Daher bitte ich um Ihre rechtliche Würdigung zu folgendem Sachverhalt:

In der Teilungserklärung der o. g. Liegenschaft wird folgendes geregelt: (§ 6) „Jeder Wohnungseigentümer ist verpflichtet, die Gegenstände, die sein Sondereigentum sind, seinem Sondernutzungsrecht unterliegen oder von ihm allein genutzt werden, auf eigene Rechnung ordnungsgemäß zu unterhalten, instand zu halten und instand zu setzen.“ / (§ 8 Punkt 1) „Jeder Wohnungseigentümer trägt sämtliche Kosten, die ausscheidbar unmittelbar und mittelbar seinem Sondereigentum oder die von ihm allein genutzten oder von seinem Sondernutzungsrecht betroffenen Gegenstände betreffen.“

Zu der Zugehörigkeit der Wohnungsfenster zum Sonder- bzw. Gemeinschaftseigentum wird in Teilungserklärung keine Aussage getroffen. Ob die vorgenannten Regelungen in §§6 und 8 eine Kostentragungsregelung zu Lasten des Eigentümers begründen halten wir für sehr fraglich, da die Bestimmung als sehr allgemein anzusehen ist. Aus diesem Grund sind wir davon ausgegangen, dass für die Instandsetzung der Fenster (bei den Fenstern handelt es sich um HolzISOLIERGLASfenster) die Eigentümergemeinschaft zuständig ist. Auf Grund des Umstands, dass es sich um Holzfenster mit einer Wärmeschutzverglasung handelt; teilweise als beweglicher Flügel und teilweise starre, feste Elemente, welche nicht aufteilbar sind, handelt es sich nach unserer Auffassung um Gemeinschaftseigentum, sofern diese Fensterkonstruktionen außenseitig schadhaft sind, sei es schlechtes Holz bzw. der Neuanstrich. Wir hoffen mit der Ansicht richtig zu liegen.

Der Fragestellung liegt der Sachverhalt zu Grunde, dass die Gemeinschaft in 2005 und 2006 die malermäßige Instandsetzung der Fenster außenseitig beschlossen hatte. Die Maßnahme wurde auch ausgeführt. Bei der Instandsetzung auf der Hofseite stellte sich heraus, dass erhebliche Tischlerarbeiten an den Fenstern erforderlich sind, da das Holz bereits stark angegriffen ist. Daraufhin wurde die Anwendung eines Holzreparaturverfahrens (Window-Care) beschlossen und in 2007 ausgeführt. Im Rahmen der Arbeiten wurde durch das Unternehmen festgestellt, dass die Qualität des Holzes nicht gut ist und erheblich viele Holzpassstücke eingesetzt werden mussten. Im vergangenen Jahr sind nach der ausgeführten Reparatur erneut Mängel aufgetreten. Es ist eindeutig erkennbar, dass die Holzschädigung erheblich ist und konstruktive Teile betroffen sind. Eine Erneuerung wird mittelfristig notwendig werden.

Ist für die Instandsetzung und eventuelle Erneuerung der Fenster die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig und müssen die Kosten tragen oder trifft die Verpflichtung den jeweiligen Wohnungseigentümer. Für eine schriftliche Aussage Ihrerseits wären wir Ihnen sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,


Sie liegen mit Ihrer Auffassung richtig: Die Eigentümergemeinschaft ist für die Erneuerung bzw. Instandsetzung verantwortlich und die Kosten sind dann anteilig über die Miteigentumsanteile zu tragen.

Denn die Fenster gehören nicht zum Sondereigentum. Auch die von Ihnen zitierten Textpassagen ändern daran nicht:.

Zunächst wäre zweifelhaft, ob schon nach dem Wortlaut der Erklärung die Fenster überhaupt nicht unfasst werden sollten, da lediglich von Sondereigentum die Rede gewesen ist.

Aber auch, wenn - so wird vermutlich die Gegenseite argumentieren wollen - man dieses einmal unterstellen wollte, wäre dieser Punkt schlicht und einzach unzulässig mit der Folge, dass die Fenster als Gemeinschaftseigentum - sogar bei anderslautender Erklärung! - zu werten sind und es Sache der Eigentümergemeinschaft ist, dann für Instandsetzung oder Erneuerung zu sorgen (OLG Hamm, MDR 1992, 258 ; LG Wuppertal, DWE 1997, 42).

Die Verpflichtung trifft den einzelnen Wohnungseigentümer also nicht direkt, sondern nur über seinen Miteigentumsanteil im Rahmen der Kostentragungspflicht.

Daher kommt es auf die schon zweifelhafte Auslegung der Erklärung nicht an: Fenster sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Anderslautende Vereinbarungen in der Teilungserklärung oder in den Gemeinschaftsordnungen sind nichtig (OLG Hamm, WE 1992, 82)



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Rückfrage vom Fragesteller 26.08.2009 | 15:45

Sehr geehrter Herr Bohle,

ich danke für Ihre schnelle, rechtliche Würdigung des Sachverhaltes. In beiden Paragraphen ist jedoch der Textteil "... oder die von ihm allein genutzten oder ... betroffenen Gegenstände betreffen.“ Die Fenster nutzt der Eigentümer dorch selber, so einige Argumente von Eigentümern, denen ich nicht unbedingt folgen kann. Wie ist dies zu werten? Ich halte es für sehr global, denn "nutzen" tue ich das Fenster dorch nicht; ist ein Fenster ein "Gegenstand" in diesem Sinne? Ich würde die Nutzung nur auf die Innenseite interpretieren. Ich bitte um Verständnis, dass ich hier nochmal nachhaken muss.

Für eine Stellungnahme wäre ich sehr dankbar.

Mit freundlichen Grüßen

René Hartmann

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 26.08.2009 | 16:01

Sehr geehrter Ratsuchender,


die Textteile wurden schon zur Kenntis genommen, ändern jedoch nichts an der Erstantwort:

Sicherlich "nutzen" die Eigentümer die Fenster, die auch als "Gegenstände" zu betrachten sind. Dieses ändert jedoch nichts an der Tatsache, dass Fenster nicht zum Sondereigentum zählen, sondern sogar auch dann, wenn es anderslautende Vereinbarungen gibt, stets als Gemeinschaftseigentum zu werten sind.

Die Argumentationsversuche der Gegenseite scheitern also an den gesetzlichen Gegebenheiten, die auch durch die bereits zitierten Urteile manifestiert werden. Denn würde man der Gegenseite folgen, könnte jeder Eigentümer die Fenster nach Belieben farblich gestalten oder verändern. Auch das ist nicht zulässig. Also selbst wenn man die Fenster dort mit hineininterpretieren würde, wäre es sogar eine nichtige Vereinbarung.

Und diese gesetzlichen Gegebenheiten kann die Gegenseite nun einmal nicht abändern, wobei es mich schon wundert, dass ein Verwalter ggfs. eine solche Auffassung teilen will.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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