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Individualvereinbarung der Renovierungskosten

28.06.2012 23:11 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Sehr geehrte Rechtsanwälte,

seit 01.05.07 habe ich eine renovierte 2 Zimmer Whg. angemietet, die ich jetzt nach knapp 5 Jahren gekündigt habe. Meine Frage ist, ob ich zum Renovieren verpflichtet bin. Im Mietvertrag ist diesbezüglich eine Individualvereinbarung als Ergänzung. Die lautet: -Zu Schönheitsreparaturen/Quotenhaftungsklausel: Der Vermieter verpflichtet sich an den nach Vertragsbeendigung fällig werdenden Schönheitsreparaturen zu beteiligen, etwa im Verhältnis zwischen Renovierungsturnus und der seit der letzten laufenden Schönheitsreparatur verstrichenen Zeit. Der Fristenplan (siehe Paragraph9.(2)) dient nur als Richtlinie. Als Basis dienen die angefallenen Kosten oder das Angebot eines vom Vermieter auszusuchenden Fachmanns bzw. Fachfirma. Bei übermäßiger Abnutzung werden Schönheitsreperaturen vor Ablauf der vereinbarten Fristen fällig. Bei besonders geringer Abnutzung verlängern sich die Fristen. Der tatsächliche Zustand ist für die anteiligen Renovierungskosten entscheidend. Die Ablöse nach Quote oder übermäßiger Abnutzung gilt insbesondere auch, wenn die Schönheitsreperaturen erst zu einem späteren Zeitpunkt durchgeführt werden.(Ablöse an den Nachmieter)

Sehr geehrter Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung und Ihres Einsatzes gerne wie folgt beantworten darf. Vorab möchte ich jedoch darauf hinweisen, dass auf diesem Portal lediglich eine erste rechtliche Einschätzung möglich ist, die eine tiefer gehende anwaltliche Beratung nicht ersetzen kann.

Zunächst ist aufgrund Ihrer Anfrage erkäternd zu erwähnen, dass nach dem Gesetz grundsätzlich die Schönheitsreparaturen von dem Vermieter zu erbringen sind, da er gem. § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten hat.

Oft werden durch den Mietvertrag die Pflichten zur Ausführung von Schönheitsreparaturen jedoch auf dem Mieter übertragen. Dies ist zumeist zulässig, wenn es den Mieter nicht unangemessen benachteiligt.

In den letzten Jahren sind ca. 28 Urteile des Bundesgerichtshofes zur Frage der Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit von Schönheitsreparaturen ergangen.

Was genau Schönheitsreparaturen sind, erläutert § 28 Absatz 4 Satz 5 II. BV . Danach sind Schönheitsreparaturen das Tapezieren, Anstreichen, oder Kalken der Wände und Decken, das Streichen der Fußböden, Heizkörper einschließlich der Heizrohre, der Innentüren sowie der Fenster und der Außentüren von innen.

Der Bundesgerichtshof entschied unter anderem, dass Schönheitsreparaturklauseln mit einem starren Fristenplan und damit ein Übermaß an Pflichten gem. § 307 Abs. 1 BGB unwirksam seien, da sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Außerdem entschied er z.B., dass bei einem unzulässigen Summierungseffekt Schönheitsreparaturklauseln unwirksam sein können sowie bei einer starren Abgeltungsklausel.

In seiner Entscheidung vom 25.06.2003 (BGH VIII ZR 335/02 ) entschied der Bundesgerichtshof zu einem Mietvertrag mit zusätzlicher Individualvereinbarung.

Sie schildern oben allein die ergänzende Individualvereinbarung. Diese Individualvereinbarung allein scheint nicht zur Unwirksamkeit der ggf. weiter vorhandenen Schönheitsreparaturklauseln zu führen.

Zu einer abschließenden Beurteilung wäre insbesondere die vollständige Einsichtnahme des gesamten Mietvertrags erforderlich. Ohne diesen ist eine abschließende Beantwortung Ihrer Frage nicht möglich. Der Mietvertrag kann dazu in Kopie (ggf. per E-Mail) an den ihn überprüfenden Rechtsanwalt geschickt werden.

Ich hoffe, Ihnen mit der Beantwortung Ihrer Frage eine Unterstützung zur ersten Orientierung gegeben zu haben. Möchten Sie eine weitergehende Erläuterung haben, so nutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Bedenken Sie bitte, dass ich Ihnen im Rahmen dieser ersten rechtlichen Einschätzung, aufgrund der hier geschilderten Sachverhaltsdarstellung, die ggf. ohne Kenntnis aller Sachverhaltsumstände geschieht, keinen abschließenden Rat in Ihrer konkreten Rechtsangelegenheit geben kann.

Sofern Sie eine abschließende Beurteilung des gesamten Sachverhaltes wünschen, empfehle ich Ihnen, einen Rechtsanwalt in Ihrer Nähe zu kontaktieren und mit ihm die Sachlage nach seinem Einblick in sämtliche, bei Ihnen vorhandene Unterlagen und einer darauf aufbauenden Prüfung der Rechtslage konkret zu besprechen.

Sehr gerne bin ich bereit, Ihren Mietvertrag nach Übersendung einer Kopie abschließend auf die Wirksamkeit der dort enthaltenen Schönheitsreparaturklauseln einschließlich der ergänzenden Individualvereinbarung zu prüfen.

Das Ihrerseits hier ausgelobte Honorar würde in diesem Fall vollständig auf die Gebühren einer Erstberatung angerechnet werden.

Mit freundlichem Gruß

Thomas Joerss

Rechtsanwalt

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