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Wann liegt eine Individualvereinbarung vor?


15.11.2005 19:22 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


in unter 1 Stunde

Hallo,

auch wenn die Frage schon oft gestellt wurde, benötige ich eine Aussage bezüglich Schönheitsreparaturen bei Auszug in meiner konkreten Situation. Mein Mietvertrag läuft seit 01.01.2001, die Wohnung wurde zum 30.11.2005 gekündigt.
Meiner Meinung nach enthält der Mietvertrag starre Fristenklauseln, die vom BGH für unwirksam erklärt wurden. Die Vermieterin stimmt dem jedoch nicht zu und verlangt eine Renovierung der Wohnung.

Meine Fragen:
- Bin ich laut meinem Mietvertrag verpflichtet, die Wohnung zu renovieren?
- Es ist immer von Formularklauseln die Rede. Wie stelle ich fest, ob es sich bei mir um eine derartige Klausel, oder eine Individualvereinbarung handelt?
- Wie gehe ich vor, sollte eine Renovierungspflicht nicht bestehen, die Vermieterin jedoch die Schönheitsreparaturen verlangt?

Folgende Klauseln enthält der Mietvertrag:

„1. Da der Vermieter in die Miete die Kosten der Schönheitsreparaturen nicht einkalkuliert hat, hat der Mieter unabhängig davon, ob er eine vollständig oder teilweise oder nicht renovierte Wohnung übernommen hat, während der Dauer und bei Beendigung des Mietverhältnisses die Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der nachfolgenden Vereinbarung auszuführen.

Zu den Schönheitsreparaturen gehören das Tapezieren (…), die Reinigung der Teppichböden; diese Arbeiten müssen fachmännisch ausgeführt werden. Während der Mietdauer hat der Mieter diese Arbeiten spätestens nach Ablauf folgender Zeitspannen auszuführen:

Küche, Bad, Toilette alle 3 Jahre,
alle übrigen Wohnräume alle 5 Jahre.

Führt der Mieter während der Dauer des Mietverhältnisses Schönheitsreparaturen durch, beginnen die Fristen insoweit ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.

2.Spätestens bei Beendigung des Mietverhältnisses hat der Mieter alle nach dem vorstehenden Fristenplan fälligen Schönheitsreparaturen auszuführen. Ist bei Beendigung des Mietverhältnisses für einzelne Räume der Fristenplan noch nicht abgelaufen und besteht somit eine Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen für den Mieter nicht, so ist er dennoch verpflichtet, die anteiligen Kosten für diese Schönheitsreparaturen aufgrund eines Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes an den Vermieter nach folgender Maßgabe zu zahlen. Wenn bei Küche, Bad und WC die Schönheitsreparaturen seit Einzug oder seit einer späteren Vornahme länger zurückliegen als sieben Monate, zahlt der Mieter 20% der ermittelten Kosten (…) länger als 54 Monate 90%.

Dem Mieter obliegt der Beweis, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch und innerhalb der vorgenannten Fristen ausgeführt worden sind.

3. Kommt der Mieter seinen vorstehenden Verpflichtungen zur Durchführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht nach, so kann der Vermieter nach fruchtloser Aufforderung mit Fristsetzung die Schönheitsreparaturen auf Kosten des Mieters durchführen lassen und von dem Mieter Ersatz der zur Ausführung der Arbeiten erforderlichen Kosten verlangen.

4. Anderweitige oder zusätzliche Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen, insbesondere Verpflichtungen zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug des Mieters sind gesondert auszuhandeln und als individuelle Vereinbarung unter den Zusätzlichen Vereinbarungen am Ende dieses Mietvertrages festzuhalten.
.“
Anm.: zusätzliche Vereinbarungen wurden nicht getroffen.

Vielen Dank im Voraus für eine Antwort!

15.11.2005 | 19:39

Antwort

von


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Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

herzlichen Dank für Ihre Online-Anfrage, die ich sogleich unter Berücksichtigung Ihrer Angaben summarisch beantworten möchte. Auch in Ihrem Fall liegt mE. eine unwirksame Fristenklausel nach der maßgeblichen BGH-Rechtsprechung vor.

1.
Es liegt insoweit eine unangemessene Benachteiligung wegen dieser Klauselgestaltung vor. Wie der BGH nämlich klargestellt hat (vgl. dazu grundlegend BGH, Az.: VIII ZR 361/03; VIII ZR 378/03), ist eine Renovierungspflicht, die sich nur anhand des zeitlichen Fristenplanes bestimmt, insbesondere ohne die eingeräumte Möglichkeit, die Renovierung nicht durchführen zu müssen, wenn der Grad der Abnutzung es nicht erfordert, für den Mieter nicht tragbar. Da hier auch nicht der Sonderfall der Regelfrist vorliegt (dabei hat der BGH jüngst für die Wirksamkeit entschieden, wenn nur regelmäßig eine Durchführung geschuldet sein soll), sondern vielmehr eine ausdrückliche und unmissverständliche Verpflichtung ohne Ausnahme („spätestens“), ist die betreffende Klausel unwirksam.

2.
Dabei steht obiger Befund natürlich unter der Prämisse, wie Sie offenkundig selbst bereits herausgefunden haben, dass eine formularvertragliche Vereinbarung vorliegt. Dies ist der Fall, wenn vorformulierte Vertragsbestimmungen, die der Verwender für eine Vielzahl von Verträgen nutzen kann/will, eingesetzt werden. Dies ist freilich nicht gegeben, wenn eine Individualvereinbarung vorliegt, im Rahmen derer auch starre Fristen zulässig wären.

Dabei muss der Vermieter, nach jüngster Stellungnahme des BGH dazu (vgl. BGH NJW 2005, 2543 ff.), die einzelnen Bedingungen aushandeln, d.h. auch ernsthaft zur Disposition stellen (muss der Vermieter im Streit auch beweisen). Die nachträgliche Formulierung („per Hand“, als Sondervereinbarung) genügt dafür nicht.

3.
Nach alledem besteht keine Pflicht, Schönheitsreparaturen durchzuführen. Sie sollten den Vermieter darauf mit den obigen Ausführungen hinweisen. Sollte er dann die Kosten anwaltlich geltend machen, sollten Sie ebenso anwaltlich reagieren. Am Rande: Mangels wirksamer Fristenvereinbarung ist übrigens auch keinerlei Abgeltung der Schönheitsreparaturen geschuldet (vgl. dazu LG Hamburg in WuM 2005, 453f.).

Ich hoffe, Ihnen mit meiner Prüfung der Rechtslage eine hilfreiche, erste Orientierung gegeben zu haben. Sollten noch Verständnisprobleme bestehen, nutzen Sie doch gerne die kostenlose Nachfragemöglichkeit. Gerne stehe ich auch für die weitere Vertretung zur Verfügung. Kontaktieren Sie mich dazu einfach über den untenstehenden link!

Mit freundlichen Grüßen
Hans-Christoph Hellmann
-Rechtsanwalt-


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