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Individualvereinbarung zur Endrenovierung?


24.01.2007 11:39 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Gabriele Haeske



Sehr geehrte Damen und Herren,

Vertragsbeginn: 01.07.2005
Vertragsende: 31.01.2007

Ich habe 1,5 Jahre in der Wohnung gewohnt.
Jetzt habe ich die Wände gestrichen, Heizkörper, Fenster sowie die Böden geputzt.
Der Vermieter moniert jetzt, dass noch 2 Dübel (beim Lampenausgang) zu entfernen und zu verputzen sind und die ganzen Decken zu streichen.
Ich bin Nichtraucherin, habe die Wohnung nur abends benutzt, weil ich voll berufstätig bin. Die Decken sehen einwandfrei aus.

Nund möchte ich prüfen lassen, ob ich die Wohnung überhaupt renovieren muss. Leider habe ich nur noch ein paar Tage Zeit, das zu klären und evlt. die Wohnung nachstreichen zu lassen.


Es ist ein Mietvertag vom Schreibwarenladen wo die Texte (Vermieter, Mieter etc.) eingesetzt werden.
Hier die Vertragstexte:
2. Mietzeit - auf unbestimmte Zeit

$ 9. Instandhaltung und Instandsetzung der MIeträume:
1) der Mieter verpflichtet sich, die Mieträume und die gemeinschaftlichen Einrichtungen pfleglich und schonen zu behandeln sowie die Mieträume entsprechnd den technischen Gegebenheiten ausreichen zu heizen und zu lüften.

2) Hier sind 10 Zeilen durchgestrichen, sie beinhalten Schönheitsreparaturen an Wenden und Dekcen wo verlangt wird, dass sie alle 3 Jahre ode ralle 5 Jahre durchzuführen sind.
Wie gesagt: dieser Punkt ist durchgestrichen

3) HInweis auf Kostenübernahme bei Reparaturen der Installationsgegenstände für Elektrizit..........

Dann kommt eine durch PC erstellte
- Anlage zum Mietvertrag vom 07.06.2005

Zu $ 17 des Mietvertrages, sonstige Vereinbarungen:

Punkt 6
Der Mieter übernimmt die Wohnung in renoviertem und sauberen Zustand.

Punkt 7
Die Wohnung ist bei Auszug wie folgt zu übergeben:
- Die Decken und Wände sind fachmännisch frisch gestrichen
- Sämtliche Türen und -stöcke sind lasiert, und dürfen nur mit Möbelpolitur behandelt werden.
- Die Heizkörper sind fachmännisch frisch u. weiß lackiert
- Die gesamte Wohnung sowie die Fensert sind sauber geputzt

Ist es Ihnen möglich, zu klären, ob ich überhaupt renovieren muss (hier die Nachrenovierung veranlassen). Ich wäre Ihnen sehr verbunden, wenn Sie mir noch heute antworten könnten, weil die Zeit jetzt drängt. Ich muss zum 31.01.07 die Wohnung übergeben.

Mit freundlichen Grüsse

Sehr geehrte Fragestellerin,

soweit es sich bei § 17 Punkt 7 des Mietvertrages um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt, müssen Sie weder renovieren noch die beiden Dübellöcher verschließen.
Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes sind bestimmte Klauseln in vom Vermieter verwendeten Formularmietverträgen unwirksam. Dazu gehört eine Klausel, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses unabhängig vom Zeitpunkt der Vornahme der letzten Schönheitsreparaturen renoviert zu übergeben (z.B. Az. VIII ZR 152/05, VIII ZR 308/02).
Dies ist bei Ihnen der Fall, da verlangt wird, dass die Decken, Wände und Heizkörper bei Auszug frisch gestrichen übergeben werden müssen, ohne dass z.B. durch einschränkende Begriffe wie "in der Regel" oder "im Allgemeinen" eine Berücksichtigung des Zustands der Wohnung und des Zeitpunkts der letzten Schönheitsreparaturen zugelassen wird.

Fraglich ist allerdings, ob es sich bei der Anlage zu dem Mietvertrag, den der Vermieter ja selbst auf PC geschrieben hat, um Allgemeine Geschäftsbedingungen handelt. Nur Allgemeine Geschäftsbedingungen unterliegen einer Inhaltskontrolle, Individualvereinbarungen nicht. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen, wie sie z.B. in Formularmietverträgen auftauchen.
Sind Ihnen noch andere Mieter des Vermieters bekannt, sollten Sie sich einmal bei diesen erkundigen, ob auch in deren Mietverträgen mit Punkt 7 identische Regelungen auftauchen.
Ansonsten findet eine Inhaltskontrolle auch dann statt, wenn die Anlage zum Mietvertrag auf Verlangen des Vermieters in den Mietvertrag einbezogen wurde und dieser Ihnen die Anlage bereits vorformuliert vorgelegt hat, so dass Sie keinen Einfluss auf den Inhalt der Anlage nehmen konnten. Die Beweislast liegt im Streitfall insoweit aber bei Ihnen, so dass es dann sinnvoll wäre, wenn Sie z.B. Zeugen hätten, die die Art und Weise des Zustandekommens des Vertrages bestätigen können.

Ich hoffe, dies hilft Ihnen als erste rechtliche Orientierung in Ihrer Angelegenheit weiter.
Bei Unklarheiten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 24.01.2007 | 17:03

Sehr geehrte Frau Rechtsanwältin,

in diesem Falle ist der Vermieter eine private Person, die núr eine einzige Wohnung vermietet.
Meines Wissens gibt es keine anderen MIeter mit den gleichen Mietvertrag.

Handelt es sich dann auch um "Allgemeine Geschäftsbedingungen"?


Der Mietvertrag und die " Anlage zum Mietvertrag vom 07.06.2005" wurden mir als fertiger Vertrag zur Unterschrift vorgelegt. Ich konnte an dem Inhalt nicht mitbestimmen.

Wie sieht die Sachlage jetzt aus? Muss ich renovieren?
Herzlichen Dank für Ihre rasche Hilfe
und freundliche Grüsse

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 24.01.2007 | 22:46

Sehr geehrte Fragestellerin,

das LG München vertritt in seinem Urteil vom 24.10.2000, Az. 12 S 3755/00, die Auffassung, dass es für das Vorliegen einer Individualvereinbarung spricht, wenn sich die Verpflichtung zur Endrenovierung auf einer Anlage zum Mietvertrag befindet und dieser maschinenschriftlich gefertigt ist. Der Mieter hat danach dann zu beweisen, dass es sich um für eine Vielzahl von Verträgen vorformulierte Vertragsbedingungen handelt.

Da Sie vorliegend bei Bestreiten durch den Vermieter nicht beweisen können, dass die Vertragsbedingungen von dem Vermieter für eine Vielzahl von Verträgen vorformuliert waren und offenbar mangels eines Zeugen für den Vertragsabschluss auch nicht, dass Sie keine Einflussmöglichkeit auf den Inhalt der Vertragsbedingungen gehabt haben und der Vermieter diese auf Ihre Bitte nicht noch einmal abgeändert hätte, sollten Sie das Prozessrisiko wegen der dann eventuell zusätzlich entstehenden Kosten nicht eingehen. Es sei denn, Sie hätten eine Rechtsschutzversicherung abgeschlossen, die das Risiko übernimmt. Andernfalls sollten Sie die Dübellöcher noch entfernen und diese und die Decken überstreichen lassen.

Hinsichtlich der nach Ihrer Ansicht einwandfreien Decke (dies betrifft nicht die Dübellöcher) kann man sich zwar auf den Standpunkt stellen, dass es gegen Treu und Glauben, § 242 BGB, verstößt, nach recht kurzer Mietdauer die Durchführung von nicht erforderlichen Schönheitsreparaturen zu fordern. So ist nach Treu und Glauben die Rechtsausübung missbräuchlich, wenn kein schutzwürdiges Eigeninteresse vorliegt. Ein entsprechendes Urteil, das genau auf Ihren Fall passt und das auch eine Individualvereinbarung und nicht nicht eine Formularklausel betrifft, ist mir allerdings nicht bekannt.

Mit freundlichen Grüßen

Gabriele Haeske
Rechtsanwältin

Ergänzung vom Anwalt 25.01.2007 | 19:27

In der Beantwortung der Nachfrage hat sich ein Tippfehler eingeschlichen, ein r ist zuviel, es muss heißen: "...diese (= die Anlage) maschinenschriftlich gefertigt ist"
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