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Individualvereinbarung der Malerarbeiten?


| 29.04.2005 00:33 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwalt Andreas Schwartmann



Sehr geehrte Damen und Herren,

ich habe am 01.09.2003 ein Haus gemietet und zum 31.07.2005 gekündigt. Der Mietvertrag enthält folgende Klauseln:

§9 Abs.2
Der Mieter ist verpflichtet, die während der Dauer des Mietverhältnisses entsprechend nachstehenden Fristen fällig werdenden Schönheitsreparaturen fachgerecht auszuführen (Küchen/Bäder/Duschen: alle 3 Jahre; Wohn- und Schlafräume/Flure/Dielen/Toiletten: alle 5 Jahre; übrige Räume/Fenster/Türen/Heizkörper: alle 6 Jahre). Die Fristen beginnen unabhängig davon, ob die Wohnräume renoviert oder unrenoviert übergeben wurden, ab Beginn des Mietverhältnisses zu laufen. Sind Schönheitsreparaturen nach Beginn des Mietverhältnisses vom Mieter fachgerecht durchgeführt worden, so beginnen die Fristen ab diesem Zeitpunkt neu zu laufen.

§17 Beendigung des Mietverhältnisses
1. Eine nach Ablauf der in §9 Ziff. 2 genannten Fristen entstandene, aber noch nicht erfüllte Verpflichtung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen hat der Mieter bis zu Beendigung des Mietverhältnisses nachzuholen.
3. Der Mieter hat die erforderlichen Arbeiten bis zur Beendigung des Mietverhältnisses durchzuführen. Gerät er mit diesen in Verzug, so ist der Vermieter berechtigt, nach Setzen einer angemessenen Nachfrist mit Ablehnungsandrohung die Arbeiten auf Kosten des Mieters ausführen zu lassen.
Endet das Mietverhältnis vor Eintritt der Verpflichtung zur durchführung der Schönheitsreparaturen gemäß §9 Ziff. 2, so ist der Mieter verpflichtet, die anteiligen Kosten für die Schönheitsreparaturen auf Grund eines unverbindlichen Kostenvoranschlages eines vom Vermieter auszuwählenden Maler-Fachbetriebs an den Vermieter nach folgende Maßgabe zu zahlen:
a) Liegen die Schönheitsreparaturen der Wände und Decken für Naßräume (Küchen, Bäder, Duschen) während der Mietzeit länger als 1 Jahr zurück, so zahlt der Mieter 33%, liegen sie länger als 2 Jahre zurück, 66%
b) Liegen die letzten Schönheitsreparaturen für die Wohn- und Schlafräume .... usw.

Zusätzlich stehen im §22 mit Schreibmaschine ausgefüllt folgende Vereinbarungen:

2.) Decken und Wände werden frisch geweißt übergeben und müssen bei Auszug frisch geweißt hinterlassen werden.
3.) Der Garten muß saisongemäß gepflegt werden incl. Wartungsarbeiten am Zaun (1x streichen)
4.) Die Teppichböden werden bei Einzug frisch greinigt übergeben und müssen bei Auszug wieder so hinterlassen werden.

Fragen:
1. So wie ich das sehe, sind hier starre Renovierungsfristen vereinbart worden und somit ist die Fristenklausel nichtig. Folgedessen brauche ich nicht zu renovieren? Muss ich trotzdem anteilig die Kosten für die Schönheitsreparaturen zahlen wenn ich nicht renoviere?

2. Was ist mit der Zusatzvereinbarung? Bin ich verpflichtet neu weiss zu streichen oder ist diese Zusatzvereinbarung (Maschinenschrift im Bezug auf "formularmässige Klauseln" lt. BGH) wirksam und ich muss trotzdem alle Zimmer streichen oder
wird diese Vereinbarung mit der Unwirksamkeit des §9 nichtig?

Freundliche Grüße
Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Ihre Fragen möchte ich wie folgt beantworten:

Vorbehaltlich einer genauen Prüfung des gesamten Mietvertrages dürften Sie nicht zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet sein.

Dies ergibt sich zum einen daraus, wie Sie selbst bereits zutreffend erkannt haben, daß Ihr Vertrag in § 9 eine sog. "starre" Fristenregelung enthält, die nach der Rechtsprechung des BGH nicht den Anforderungen des § 307 BGB standhält und unwirksam ist, wenn sie keine Öffnungsklausel enthält.

Dies wirkt sich auch auf § 22 des Mietvertrages aus. Diese weitere Klausel ist, wenn Sie nicht individuell ausgehandelt wurde, als Formularklausel ebenfalls unwirksam, weil Sie eine unbedingte Renovierungspflicht, unabhängig vom Zeitpunkt der zuletzt durchgeführten Renovierungsarbeiten, enthält, und den Mieter somit unangemessen benachteiligt. Die Klausel verstößt somit gegen § 307 BGB.

Aber selbst wenn es sich bei der mit Maschinenschrift eingefügten Klausel um eine vor Vertragsschluß individuell ausgehandelte Regelung handelt, ändert sich an der Unwirksamkeit nichts.

In den Worten des LG Hamburg (Urteil vom 14. 4. 2000 - 311 S 205/99, NJW-RR 2000, 1396):

Bei der Prüfung, ob eine Formularklausel gegen § 9 AGBG verstößt, ist nicht allein das Klauselwerk in seiner Gesamtheit zu würdigen (BayObLG, NJW-RR 1987, 1298 = WuM 1987, 344 [346]), sondern der gesamte Vertragsinhalt einschließlich der individuell ausgehandelten Vereinbarungen (BGH, NJW 1993, 532).Dies kann zur Folge haben, dass die sich aus einer - wenn auch (noch) zulässigen - Klausel ergebenden Nachteile derart verstärkt werden im Sinne eines Summierungseffekts, dass hierdurch beide Klauseln oder - sofern der Summierungseffekt auf Grund einer (zulässigen) Individualvereinbarung eintritt - jedenfalls die für sich betrachtet zulässige Klausel unwirksam wird. Dies gilt unabhängig davon, ob die den unzulässigen Summierungseffekt „auslösende“ Vereinbarung ihrerseits für sich betrachtet zulässig oder - etwa als Klausel - bereits unzulässig ist (BGH, NJW 1993, 532).

Übersetzt: Selbst wenn die Klausel des § 22 des Mietvertrages eine (zulässige) Individualklausel darstellen sollte, wäre auch sie, wegen des Summierungseffektes (turnusmäßige Renovierung während der Mietzeit + unbedingte Endrenovierung) unwirksam.

Im Ergebnis enthält der Vertrag, wie Sie ihn zitiert haben - keine wirksame Schönheitsreparaturverpflichtung, weder in Fristen, noch bei Beendigung des Vertrages.

Da Sie aber nicht zur turnusmäßigen Renovierung verpflichtet sind, ist auch die Quotenregelung des § 17 ohne Bedeutung. Sie setzt voraus, daß Sie zur Renovierung überhaupt verpflichtet sind - was aber eben nicht der Fall ist.

Hinweis: Nicht unter die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturregelungen fällt § 22 Ziffer 4. Den Teppichboden sollten Sie also gereinigt zurückgeben. Für den vertragsgemäßen Verschleiß haben Sie jedoch nicht einzustehen.


Ich hoffe, Ihnen mit meiner Antwort geholfen zu haben und stehe Ihnen für Rückfragen oder weitere Beratung und Vertretung selbstverständlich gerne zur Seite.


Mit freundlichen Grüßen

A. Schwartmann
Rechtsanwalt



--
Rechtsanwalt A. Schwartmann
Gleueler Str. 249 D-50935 Köln
Tel: (0221) 355 9205 / Fax: (0221) 355 9206 / Mobil: (0170) 380 5395

www.andreas-schwartmann.de

Nachfrage vom Fragesteller 07.06.2005 | 23:01

Nachdem ich dem Vermieter mitgeteilt habe, dass ich zur Renovierung nicht verpflichtet bin, habe ich eine Antwort von seinem Rechtsanwalt bekommen:

... In diesem Zusammenhang erlaube ich mir darauf hinzuweisen, dass in §22 des Mietvertrages als Sondervereinbarung, dementsprechend Individualvereinbarung zwischen Ihnen und meinen Mandanten vereibart wurde, dass Decken und Wände bei Auszug frisch gestrichen geweißelt übergeben werden müssen. Auf Grund dieser Individualvereinbarung sind Sie auch mietvertraglich verpflichtet, diese Malerarbeiten fachgemäß durchzuführen.
Die Ihrerseits zitierte Entscheidung des BGH betraf die Regelungen in Formularmietverträgen, die für Schönheitsreparaturen einen starren Fristenplan vorsehen. Nachdem Sie sich vertraglich jedoch auf Grund einer Individalvereinbarung zur Durchführung der Malerarbeiten verpflichtet haben, ist diese Entscheidung des BGH für Sie nicht relevant.
Abgesehen von der Übernahme der individuell vereinbarten Malerarbeiten und der fachgemäßen Beseitigung der Schäden an der Holztreppe sind Schönheitsreparaturen durch Sie nicht durchzuführen.

Der Vermieter ist der Meinung, dass die Holztreppe übermäßig verschlissen ist. Er hat teilweise recht, aber die Treppe war schon beim Einzug schon im schlechten Zustand. Ich will nicht ausschliessen, dass der einer oder anderer Kratzer von mir stammt, aber es gibt genug Zeugen dass sie schon vorher nicht in einem guten Zustand war.
Wie soll ich mich jetzt verhalten im Bezug auf Malerarbeiten und Treppen?
Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 09.06.2005 | 10:29

Wir hatten darüber ja gestern bereits telefoniert, so daß sich eine schriftliche Antwort auf die Nachfrage wohl erübrigt. Die Rechtsauffassung des Gegners halte ich für unzutreffend.

Mit freundlichen Grüßen
A. Schwartmann

Bewertung des Fragestellers |


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