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Anteilige Renovierungskosten nach 2 Jahren Mietdauer?

| 13.07.2008 13:42 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


17:04

Der Text ist lang (aber vollständig), die Frage kurz:

Müssen wir beim Auszug aus der gemieteten Doppelhaushälfte nach exakt 24 Monaten renovieren bzw. die anteiligen Renovierungskosten bezahlen?

'
Klauseln zu Schönheitsreparaturen und Endrenovierung im Mietvertrag:

§8 Laufende Schönheitsreparaturen

1. Die Ausführung laufender Schönheitsreparaturen während der Dauer des Mietverhältnisses obliegt dem Mieter auf eigene Kosten, da diese in der Grundmiete nicht enthalten sind.
2. Der Vermieter ist zur Durchführung der Schönheitsreparaturen bei Beginn des Mietverhältnisses nur verpflichtet, wenn dies zwischen den Vertragsbeteiligten ausdrücklich schriftlich vereinbart wurde. Die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen beinhaltet das Entfernen alter Tapeten, Tapezieren und Streichen der Wände und Decken in allen Räumen der Mietsache sowie das Streichen der Heizkörper, der Versorgungsleitungen, der Fenster und Türen einschließlich Türzargen jeweils von innen. Die Ausführung hat in fachmännischer Weise zu erfolgen. Falls die vom Mieter genutzten Räume ganz oder teilweise Nikotinverfärbung aufweisen, beinhaltet die fachgerechte Renovation die Anbringung eines Nikotinschutzanstrichs in den betroffenen Räumen
3. Schönheitsreparaturen sind im Umfang der Ziffer 2 im Allgemeinen vom Mieter in Abständen einer Regelfrist von fünf Jahren auszuführen. Diese Regelfrist läuft ab Vertragsbeginn bzw. ab der letzten während des Vertrags ordnungsgemäß durchgeführter Schönheitsreparatur. Auch bei Übernahme eines unrenovierten oder renovierungsbedürftigen Mietobjekts gelten vorstehende Regelungen
4. Die Ausführung der Schönheitsreparaturen umfasst auch die verkehrserforderliche und fachgerechte Reinigung der Teppichböden, falls diese Bestandteil der Mietsache sind.
5. Falls der Mieter bei Fälligkeit der Schönheitsreparaturen diese nicht ausführt, ist der Vermieter nach erfolgloser Fristsetzung befugt, die Kosten einer Ersatzvornahme auf der Grundlage eines verbindlichen Kostenvoranschlags auch als Vorschussforderung beim Mieter geltend zu machen


§9 Schönheitsreparaturen bei Vertragsende

1. Falls der Mieter die nach §8 dieses Vertrages im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses bereits fälligen Schönheitsreparaturen nicht ausgeführt hat, sind diese späatestens bis zur Übergabe des Mietobjekts nachzuholen. Die auch zum Vertragsende in fachmännischer Weise zu erbringenden Schönheitsreparaturen sind unter Verwendung neutraler, heller Farben durchzuführen. Eine hiervon abweichende Gestaltung ist nur im Einvernehmen mit dem Vermieter gestattet.
2. Falls der Mieter der Verpflichtung zur Ausführung fälliger Schönheitsreparaturen nicht fristgerecht oder nicht spätestens mit der Beendigung des Mietverhältnisses nachgekommen ist, kann der Vermieter Schadensersatzansprüche geltend machen, sofern er dem Mieter eine angemessene Frist zur Durchführung der nicht oder nicht vollständigen bzw. nicht fachmännisch ausgeführten Schönheitsreparaturen setzt.
3. Sind Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverheältnisses noch nicht fällig, gilt folgendes: Der Mieter verpflichtet sich im Umfang von 1/60 Anteilen je vollem Monat, entsprechend der zeitanteiligen Nutzung seit Beginn des Mietverhältnisses oder nach letztmalig durchgeführten Schönheitsreparaturen bis zu dessen Beendigung an den Kosten der Schönheitsreparaturen zu beteiligen. Die Berechtigung des Zahlungsanspruchs folgt aus dem Kostenvoranschlag eines vom Vermieter ausgewählten Fachbetriebs. Der Mieter ist zu diesem Zwecke verpflichtet, Zugang zur Wohnung zu gewähren. Falls der Mieter binnen zwei Wochen nach Zugang diese Kostenvoranschlags einen Kostenvoranschlag eines anderen anerkannten Fachbetriebes für die gleichen Arbeiten mit geringerem Kostenaufwand vorlegt, ist Letzterer maßgebend, es sei denn dass dieser Fachbetrieb die Ausführung der Arbeiten ablehnt.
4. Der Mieter kann gegen Ansprüche des Vermieters aus Ziffer 3 entsprechend der in §8, Ziffer 3 vereinbarten Regelfrist einwenden, dass der zustand der Mietsache bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht dem zeitanteiligen Grad der Abnutzung entspricht und daher ein geringerer Kostenanteil zu entrichten ist.
5. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung nach Ziffer 3 dadurch abwenden, dass er zum Ende des Mietverhältnisses fachgerecht die Schönheitsreparaturen selbst ausführt.
6. Die Mietsache ist bei Beendigung außerdem einwandfrei in gereinigtem Zustand mit sämtlichen Schlüsseln zurückzugeben.
7. Spätester Rückgabetermin ist der Tag, an dem das Mietverhältnis endet.

§21 Sonstige Bestimmungen

Wesentlicher Bestandteil dieses Vertrages sind die anliegend abgedruckten und sonstigen im Vertrag angegebenen Vorschriften in der jeweils gültigen Fassung, sowie etwaige schriftliche Zusätze. Soweit ein von den Parteien unterschriebenes Protokoll über den Zustand der Mietsache vorliegt, ist dieses ebenfalls Vertragsbestandteil.

Sollte eine Bestimmung dieses Vertrags ungültig sein, so wird dadurch die Gültigkeit der übrigen Bestimmungen nicht berührt. Nachträgliche Änderungen, Ergänzungen und Nebenabreden zu diesem Vertrag müssen schriftlich festgelegt sein und mit diesem Vertrag verbunden werden. Soweit dieser Vertrag keine besonderen Vereinbarungen enthält, gelten ergänzend die gesetzlichen Bestimmungen. Falls eine Bestimmung dieses Vertrags ungültig sein sollte, verpflichten sich die Parteien, bei der Vereinbarung einer gültigen Klausel im Sinne des Vertragszwecks mitzuwirken, welche wirtschaftlich den selben Zweck erfüllt.

**********
Sonstige Vereinbarungen im Sinne des §21 (obern aufgeführt) – Ist ein Anhang am Ende des Vertrags, welcher gesondert unterzeichnet und mit diesem fest verbunden wurde:

2. §9, Ziffern 3 bis 5 im Vordruck auf Seite 6 werden mit folgender Maßgabe ersetzt:

3. Sind Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses noch nicht fällig gilt folgende Quotenabgeltung:
a. Der Mieter ist verpflichtet, sich bei einer gleichmäßigen und zumindest durchschnittlichen Abnutzung der Wohnung nach dem Verhältnis der zeitanteilingen Nutzung an den Kosten der bei Fälligkeit erforderlichen Schönheitsreparaturen im Umfang von 1/60 Anteil je vollem Monat der Vertragslaufzeit zu beteiligen. Die zeitanteilige Quote berechnet sich vorrangig vom Zeitpunkt der letztmalig während des Vertragsverhältnisses durchgeführten Schönheitsreparaturen, sonst vom Beginn des Mietverhältnisses an, bis zu seiner Beendigung im Verhältnis zur Regelfrist von 5 Jahren gemäß § 8 des Mietvertrages. Der Vermieter hat Anspruch auf Kostenbeteiligung jedoch nur, sofern das Mietverhältnis bei Beendigung mindestens 12 Monate bestanden hat.
b. Die Höhe des Zahlungsanspruchs ergibt sich aus dem Nettobetrag eines vom Vermieter bei einem Fachbetrieb eingeholten Kostenvoranschlags, der Renovierungsleistungen mittlerer Art und Güte beinhaltet. Der Mieter ist zu diesem Zwecke verpflichtet, Zugang zu Wohnung zu gewähren. Falls der Mieter binnen 2 Wochen nach Zugang des Kostenvoranschlags das günstigere Angebot eines anderen Fachbetriebs nachweist, ist letzteres maßgebend, falls dieser Fachbetrieb die Ausführung der Arbeiten nicht ablehnt. Gegen Vorlage einer Rechnung kann der Vermieter zusätzlich die ausgewiesene Mehrwertssteuer beanspruchen.
c. Sollte sich die Wohnung bei Beendigung des Mietverhältnisses in einem insgesamt besseren Zustand befinden, als dieser nach zeitanteiliger Nutzung bei gleichmäßiger und zumindest durchschnittlicher Abnutzung zu erwarten war, kann der Mieter einwenden, dass die Quotenabgeltung nach Ziffer 3 unangemessen ist.

4. Der Mieter kann die Zahlungsverpflichtung nach Ziffer 3 dadurch abwenden, dass er die bei Beendigung des Mietverhältnisses ganz oder teilweise fachgerecht die Schönheitsreparaturen ausführt. Der Mieter ist zur Teilrenovierung berechtigt. Führt er die Schönheitsreparaturen nur in einzelnen Räumen aus, gilt die Regelung Ziffer 3 für die nicht renovierten Räume und Flächen entsprechend.

Im Vordruck gilt weiter unter §9 geändert: Ziffer 6 wird zu Ziffer 5 und Ziffer 7 wird zu Ziffer 6

*********
Übergabeprotokoll beim Einzug (von beiden Parteien unterzeichnet):

Erdgeschoss:
Eingangstür und Wohnzimmer sind frisch gestrichen, die Küche und der Flur sind vor einem Jahr gestrichen worden.

Dachgeschoss: Flur und Abstellraum wurden frisch gestrichen, kl. Kinderzimmer vor einem Jahr.

Der Rest ist älter
**********
'

13.07.2008 | 14:16

Antwort

von


(513)
Groner Landstr. 59
37081 Göttingen
Tel: 05513097470
Web: http://www.Kanzlei-Lars-Liedtke.de
E-Mail:

Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage. Zunächst möchte ich darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich die Funktion hat, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage zu geben. Eine persönliche Beratung/Vertretung kann und soll hierdurch nicht ersetzt werden. Hinzufügen oder Weglassen wesentlicher Tatsachen kann zu einer anderen Beurteilung des Falles führen. Unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsangaben und des von Ihnen gebotenen Einsatzes beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1.) Die wirksame Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Auszug bzw. eine anteilige Kostenübernahme setzt zunächst eine wirksame Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen voraus. Die Rspr. vertritt diesbezüglich die Ansicht, dass der Mieter nicht zur Auszugsrenovierung verpflichtet sein kann, wenn die Durchführung der Schönheitsreparaturen bereits während des Mietverhältnisses nicht wirksam auf ihn übertragen ist. Eine wirksame Schönheitsreparaturklausel darf keinen starren Fristenplan enthalten (was hier auch nicht der Fall ist), darf jedoch auch die Regelfristen nicht zu kurz benennnen. § 8 Nr. 3 des Mietvertrags geht hierbei von einer Regelfrist von 5 Jahren aus. Diese Regelfristen belaufen sich auf mindestens 3 Jahre für Nassräume, 5 Jahre für Wohn- und Schlafräume und 7 Jahre für Nebenräume. Aus dem zitierten Übergabeprotokoll schließe ich, dass Sie einen Nebenraum, nämlich den "Abstellraum" haben. Diesbezüglich müsste der Mietvertrag eine Regelfrist von 7 Jahren enthalten, enthält jedoch nur eine von 5 Jahren. Diese Regelfrist zu kurz bemessen, weshalb die gesamte Klausel zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist. Es bleibt daher bei der gesetzlichen Regelung, wonach der Vermieter die Schönheitsreparaturen durchzuführen hat. Demnach kann auch die Klausel zur Durchführung der Endrenovierung nicht wirksam sein.

2.) Selbst wenn die Verpflichtung zur Durchführung der laufenden Schönheitsreparaturen wirksam wäre, ist die quotenmäßige Abgeltungsklausel des § 9 (sowohl in der ursprünglichen als auch in der geänderten Fassung) als unwirksam zu beurteilen. Nach der jüngeren Rspr. des BGH muss eine solche Quotenklausel auf den aktuellen Renovierungsbedarf der Mietsache abstellen. Hier gibt es jedoch nur 2 Alternativen: Entweder Sie zahlen 1/60 je abgelaufenem Monat oder erbringen den Nachweis, dass nur eine geringere als die durchschnittliche Abnutzung eingetreten ist. Dieses alles-oder-nichts-Prinzip dürfte ebenfalls unwirksam sein. Der Grad der Abnutzung müsste vielmehr in der Quote berücksichtigt werden. Der Wert von 1/60 müsste also einen Spielraum lassen.

Im Übrigen müsste auch hier eine unterschiedliche Quote für Nass-, Wohn- u. Schlaf- und Nebenräume in Ansatz gebracht werden. Wiederum stellt die Quote von 1/60 eine unangemessene Benachteiligung bezüglich der Nebenräume dar, so dass wiederum die gesamte Klausel unwirksam ist.

3.) Im Ergebnis sind Sie also weder zur Durchführung einer Endrenovierung noch zu einer anteiligen Kostenübernahme verpflichtet. Sofern der Vermieter jedoch von der Wirksamkeit der Klauseln ausgeht, steht zu befürchten, dass er mit den anteiligen Renovierungskosten gegen Ihren Kautionsrückzahlungsanspruch aufrechnen wird, falls Sie eine bezahlt haben. Dann ist es am Ende Ihr Problem, die Kaution zurückzubekommen. Sollten Sie daher im Fortgang dieser Angelgenheit einen Rechtsanwalt mit der Wahrnehmung Ihrer Interessen beauftragen wollen, können Sie sich jederzeit an mich wenden.

Ich hoffe, Ihnen einen ersten Überblick über die Rechtslage gegeben zu haben. Ansonsten nutzen Sie bitte die kostenlose Nachfragefunktion.

Abschließend möchte ich Sie bitten, diese Antwort zu bewerten, um dieses Forum für andere Nutzer transparenter zu gestalten.

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt


Rechtsanwalt Lars Liedtke

Rückfrage vom Fragesteller 13.07.2008 | 15:17

Sehr geehrter Herr Liedtke,

vielen Dank für die klaren und nachvollziehbahren Erklärungen. Sie lassen aj eigentlich keinen Interpretationsspielraum für den Vermieter überig. Wir haben aber eine, ganz ordentliche, Barkaution hinterlegt, auf die wir nicht verzichten möchten.

Gibt es bezüglich der rechtlichen Interpretation eine größere Unsicherheit bzw. ein bedeutendes Risiko gegen den Vermieter im Rechtstreit zu unterliegen? Sofern dieser nur durchzuhalten ist und die Kaution danach auch wieder ausbezahlt werden muß ist ja vor allem Geduld erforderlich, wenn wir mit dem Vermieter nicht einig würden.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 13.07.2008 | 17:04

Sehr geehrter Fragesteller,

ein Gerichtsverfahren birgt immer ein gewisses Verlustrisiko, da immer die Möglichkeit besteht, dass der zuständige Richter die Sache einfach anders beurteilt. Im vorliegenden Fall gibt es zumindest keine großen Unwägbarkeiten, da es keine Zeugenaussagen und andere streitige Tatsachen geben wird. Es geht ja allein um Rechtsansichten. Hinsichtlich der Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel ist dies zwar kein so klarer Fall wie bei einem starren Fristenplan, aber die Mehrheit der Gerichte entscheidet wie oben ausgeführt. Selbst wenn der zuständige Richter die Schönheitsreparaturklausel für wirksam erachten sollte, so wird er im Ergebnis jedoch aller Wahrscheinlichkeit nach zur Unwirksamkeit der Quotenklauselgelangen. Daher haben Sie im Rahmen eines Rechtsstreits gute Erfolgschancen.

Sachlich zuständig für einen solchen Rechtsstreit ist das Amtsgericht, vor dem kein Anwaltszwang besteht. Sollten Sie die Klage ohne Anwalt betreiben wollen, beachten Sie bitte, dass der Kautionsrückzahlungsanspruch erst fällig sein muss. Dies ist nicht bereits mit Beendigung des Mietverhältnisses der Fall. Dem Vermieter steht eine Bedenkzeit zu, um zu prüfen, ob und welche Ansprüche er gegen den Mieter noch hat. Diese Zeitspanne wird von den Gerichten auch uneinheitlich bewertet, zumeist jedoch mit 3 Monaten veranschlagt. Diese Zeit sollten Sie nutzen, um den Versuch einer außergerichtlichen Einigung anzustrengen. (Auch wenn Sie für das Verfahren nicht zwingend einen Rechtsanwalt benötigen, ist Ihnen dennoch davon abzuraten, das Verfahren allein zu betreiben, da Sie auch verlieren können,nur weil Sie Formerfordernisse oder Fristen verletzen.)

Mit freundlichen Grüßen,

Lars Liedtke
Rechtsanwalt

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Klare Antwort mit ebenso klar nachvollziehbarer Begründung. Auch die Antwort zur Rückfrage geht sehr genau auf den Kern der Fragestellung ein.

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