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Immobilienkauf im Zwangsversteigerung


11.11.2007 19:47 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von



Ich interessiere mich an Immobilienkauf und plane im Zwangsversteigerungsverfahren zu bieten.

Als ich mein Bankier um Kredit bat, erklärte er mir, dass ich Kredit bekommen würde, nur für Kauf n i c h t über Zwangsversteigerung:

Die Erfahrung hat gezeigt, dass zwar die Gläubigerbank die Löschungsbewilligung vorlegte, aber da tauchten schon mehrere male neue Gläubiger die bei der Gläubiger Versammlung nicht erschienen waren und trugen sich gerade in dem Zeitraum nach dem Zuschlagerteilung und vor dem Verteilungstermin ein. Diese Gläubiger ließen sich gezielt gerade in dem Zeitraum der Umschreibung auf dem Namen des Erstehers als Erstrangig im Abt. 3 des Grundbuchs eintragen. Nun konnte die Bank des Erstehers nicht sich wegen der Hypothek in Abteilung 3 erster Grad eintragen lassen. Die Bank verweigerte den Kredit. Der Ersteher musste sich mit einem Gläubiger des früheren Besitzer und Schuldner gerichtlich streiten. Er konnte sich nicht aus dem Kauf zurück ziehen. Er musste Strafzinsen zahlen. Der Schaden war groß.

Sind Käufe aus öffentlichen Zwangsversteigerungen nicht kalkulierbar geworden?

Wie können sich Bietinteresseneten vor der Versteigerung gegen solchen unkalkulierbare „Gefahren“ schützen?


-- Einsatz geändert am 11.11.2007 22:41:24
12.11.2007 | 12:52

Antwort

von


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Sehr geehrter Fragensteller,

bei einem Kauf im Zwangsversteigerungsverfahren muss man schon das eine oder andere beachten, was sonst im Rahmen eines normalen Grundstückskaufs nicht beachtet werden muss.
Das erste was man beachten muss, ist das der Kaufpreis in den Vorgesprächen mit der eigenen Bank nie so ganz genau feststeht, da sich dieser letztlich erst im Termin bei Zuschlagsbeschluss ergibt.
Das zweite ist, dass man die sich nicht nur mit der Immobilie an sich sondern auch mit denen im Grundbuch eingetragenen Rechten befassen muss, da nicht alle Rechte anderer Berechtigter durch den Zuschlagbeschluss erlöschen müssen. Abweichend zum normalen Grundstückskauf kaufen Sie nicht lastenfrei. Zu den eingetragenen Lasten und den eventuell zu übernehmenen Lasten kann Ihnen der Beamte des Vollstreckunsggerichts jedoch weitere Angaben machen.
Zudem legt § 10 ZVG die Reihenfolge der Rechte am Grundstück fest. Hierbei ist wensetlich die Regelung in Abs. 1 Nr. 5, dass offentliche Lasten des Grundstücks aus den letzten vier Jahren vorrangig zu befriediegen sind. Zu beachten sind auch Rechte aus widerkehrenden Leistungen. Hier muss der Gläubiger nicht im Termin erscheinen, sondern der Vollstreckungsbeamte hat von Amts wegen diese Rechte zu berücksichtigen ( §§ 45 Abs, II, 46 ZVG).
Insoweit ist die Angabe Ihres Bankberaters richtig, dass sich auch nachträglich noch Rechte regeben können. Aber auch hier sollte das Vollstreckunsggericht Ermittlungen anstellen, aber auch hier sollte man beim Vollstreckungsgericht sicherheitshalber mal nachfragen.
Gegen diese nachträglichen Rechte (§§ 50,51, 52 ZVG) gibt es keinen Schutz. Man sich nur dageben absichern, wenn man zuvor bezüglich der Immobilie genaue Nachforschungen anstellt, die sich dann durch einen günstigen Kauf auszahlen können.
Besser wäre den Kauf einer Immobilie aus einem Insolvenzverfahren in Betracht zu ziehen. Hier kaufen Sie beim Insolvenzverwalter, der Ihnen ein lastenfreies Eigentum schuldet, mit der Bank klären Sie den Kaufpreis, so dass Sie auch hier ein Schnäppchen machen können. Auch wenn über eine Immobilie bereits ein Insolvenzverfahren schwebt und sogleich auch die Zwangsversteigerung betrieben wird, können Sie noch auf den Insolvenzverwalter oder die Bank wegen des Abschluss eins Kaufvertrages zugehen.
Gerne stehe ich Ihnen für Fragen oder eine weitergehende Beratung zur Verfügung.
Mit freundlichen Grüßen
Susanne Glahn, Rechtsanwältin



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