Immobilienkauf - Zahlungsunfähigkeit des Verkäufers ?

Question

Sehr geehrte Damen und Herren,

leider zeichnet sich beim Kauf einer Immobilie folgendende Situation ab:

Ich befürchte, dass der Verkäufer der Immobilie hoffnungslos überschuldet ist und
die entsprechend des Kaufvertrages getroffenen Vereinbarungen nicht erfüllen kann.

Zum Hintergrund:

Der notarielle Kaufvertrag für die Immobilie im Wert von 100.000,00 EUR (=Kaufpreis)
wurde am 18. März 2005 von beiden Seiten unterzeichnet. Bestandteil des Vertrages ist
die Übernahme der Kaufnebenkosten bis zu einer Höhe von 5.000, 00 EUR durch den
Verkäufer. Die Abwicklung des Zahlungsverkehrs läuft über das Anderkonto des Notars.

Mittlerweile hab ich aber Kenntnis davon erhalten, dass

a) Der Kaufpreis nicht ausreicht um die bestehende Grundschuld (EUR 110.000,00) des
Verkäufers zu tilgen, und
b) Der Notar ein vorläufiges Zahlungsverbot (§ 845 ZPO ) auf Antrag eines weiteren
Gläubigers (des Verkäufers) erhalten hat. Die offene Forderung des Gläubigers beläuft sich
auf ca. EUR 10.000,00.

Ich vermute also, dass der Verkäufer bereits bei Vertragsunterzeichnung nicht in der Lage war die vereinbarten Pflichten zu übernehmen.

Der Kaufpreis von EUR 100.000,00 EUR ist meinerseits bereits auf das Anderkonto des Notars -fristgerecht- überwiesen worden.

Jetzt meine Frage(n):

1) Was passiert, wenn die Kosten durch den Verkäufer nicht voll gedeckt werden können ?
Also z.B. nur die Grundschuld beglichen wird, aber alle weiteren Kosten offen bleiben.

2) Gibt es für mich eine Möglichkeit den Notar zu veranlassen, die Auszahlung der Gelder
erst vorzunehmen, wenn der Komplette Betrag von EUR 115.000,00 (EUR 110.000,00 Grundschuld
+ EUR 5.000,00) zur Verfügung steht ?

Mit freundlichen Grüßen,
D. Rudolf

Rechtsanwalt Stefan Steininger · Accepted Answer

Antwort vom Rechtsanwalt: Sehr geehrter Fragesteller,    vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich an Hand Ihrer Angaben wie folgt beantworten:    Ohne genau Kenntnis des Vertrages lässt sich Ihre Frage nicht 100%ig sicher beantworten.    Ich gehe jedoch davon aus, dass Sie im Notarvertrag eine Regelung dahingehend haben, dass das Grundstück lastenfrei übertragen wird. Normalerweise holt der Notar dann die notwendigen Freigabe- und Löschungsbewilligungen ein. Erst dann wird das Grundstück im Grundbuch übertragen und Ihre Zahlung wird fällig. Solange ist dann das Geld auf dem Anderkonto gesichert. Solange also keine Freigabe vorliegt, wird m. E. keine Übertragung des Grundstücks vorgenommen.    Nach den üblichen Verträgen wird der Notar vorher keine Auszahlung &lpar;auch nicht an den Gläubiger&rpar; vornehmen können.    Hinsichtlich der 5000 € gehe ich davon aus, dass eine entsprechende Regelung, dass zuerst ein Nachweis über die Leistung&lpar;sfähigkeit&rpar; erbracht werden muss, fehlt. Damit könnte die Übertragung und damit die Auszahlung der hinterlegten 100.000 € auch vorher erfolgen.    Hinsichtlich der weiteren evtl. Verpflichtungen kommt es ebenfalls darauf an, um was es sich handelt und was vertraglich vereinbart wurde.    Ohne Kenntnis des Vertrages kann ich Ihnen hier leider nicht weiterhelfen. Aber wenden Sie sich auf jeden Fall noch einmal an den beurkundenden Notar. Dieser wird Ihnen hinsichtlich des weiteren Vorgehens und auch des Standes der Angelegenheit gerne Auskunft erteilen.    Ich hoffe, Ihre Frage umfassend und zu Ihrer Zufriedenheit beantwortet zu haben. Für das entgegengebrachte Vertrauen bedanke ich mich recht herzlich.    Mit freundlichen Grüßen      Stefan Steininger  Rechtsanwalt

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