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Immobilienkauf, Verkäufer will nicht für Sach- und Rechtsmängel haften


29.08.2007 18:55 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von


in unter 2 Stunden

Guten Tag, Ich bin im Begriff evtl. eine vermietete Eigentumswohnung zu kaufen. Ich bat den Verkaeufer (eine Immobilienfirma) darum, den Wirtschaftsplan, die Hausgeldabrechnung bzw. Betriebskostenabrechnung und das Protokoll der letzten Eigentuemerversammlung mit als Anlage zum Kaufvertrag hinzuzufuegen. Der Verkaeufer verneinte dies, da ja der Wirtschaftsplan und die Hausgeld- (Betriebskosten-) abrechnung an sich rechtsverbindlich sei. Ich bin aber der Meinung, damit mir keine "kreativ geaenderten" Dokumente untergeschoben werden, nehme ich sie besser zum Kaufvertrag. Dann wuerde mir der Verkaeufer bei evtl. Falschangaben haften. Sehe ich das richtig? Sollte ich auf der Zufuegung dieser Dokumente zum Kaufvertrag bestehen? Oder waere das eher unwichtig? Auf die Zufuegung des Protokolls der Eigentuemerversammlung zum Kaufvertrag ist der Verkaeufer gar nicht eingegangen. Waere dies wichtig fuer mich? Ich habe alle genannten Dokumente vorliegen und demnach scheint alles in Ordnung zu sein mit den Zahlen.

Es gibt jedoch keinen 5 oder 10 Jahre auf die Zukunft gerichteten Wirtschaftsplan, sondern nur den fuer das laufende Jahr. Sollte dies als verdaechtig empfunden werden? Laut Protokoll der letzten Eigentuemerversammlung scheint es keinen groesseren Reparaturstau zu geben. Aber sowas koennte versteckt sein, denn der Verkaeufer war mehrheitlich Eigentuemer des gesamten Wohnblocks und verkauft nun ein Wohnungspaket von ca. 300 Wohnungen. Gibt es irgendwelche anderen Sachen, die ich bedenken oder prufen muesste, damit ich mich gegen Betrug beim Wohnungskauf absichern kann? Das Gebaeude wurde in den 70ern gebaut und vor 10 Jahren teilsaniert.

Im Kaufvertrag wird das Baulastenverzeichnis erwaehnt, und dass der Notar hier keine Einsicht nimmt. Koennten hier versteckte Lasten vorhanden sein, fuer die ich spaeter bezahlen muss?

Ausserdem nimmt der Verkaeufer im Kaufvertrag keine Garantie fuer die Quadratmeterzahl der Wohnung. Ist dies normal so, oder sollte ich auf Rechtsverbindlichkeit der abgegebenen Wohnungsgroesse bestehen?

Der Verkaeufer will ferner nicht haften fuer Sach- und Rechtsmaengel des Kaufgegenstandes (Groesse, Guete etc...). Kann ich als Kaeufer eine solche Bedingung ohne Risiko akzeptieren?

Ich wuerde mich freuen, wenn Sie ausfuehrlich auf jede einzelne meiner Fragen eingehen koennten.
29.08.2007 | 20:15

Antwort

von


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82234 Weßling
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Sehr geehrter Ratsuchender,

1.Protokoll der Eigentümergemeinschaft:

Sie sollten darauf bestehen, die Protokolle der letzten drei Jahre einsehen zu können. Aus den Protokollen ergeben sich bestimmte Probleme, die in einer Wohnungseigentumsgemeinschaft herrschen. Ebenfalls können Sie daraus ersehen, was an Arbeiten an dem Gemeinschaft oder Sondereigentum in den letzten Jahren angefallen ist und womit in Zukunft zu rechnen ist. Vor dem Kauf müssen Sie sich ein Bild über die „Stimmung“ in der Eigentümergemeinschaft verschaffen können.

Ebenso sehen Sie daraus, ob es grundsätzliche Probleme mit Mitbewohnern gibt oder z.B. Probleme mit der Isolierung etc. Sie sollte daher darauf bestehen, die letzten Protokolle einsehen zu können bzw. in Kopie zu erhalten. Wenn der Eigentümer „nichts zu verbergen“ hat, ist nicht ersichtlich, warum er Ihnen die Einsicht verweigern sollte.

2.Wirtschaftsplan, Wohngeldabrechnung

Sie müssen sich vor dem Kauf ein Bild über die auf Sie zukommenden Kosten machen. Dafür ist es notwendig, dass Ihnen der Wirtschaftsplan ausgehändigt wird. Der Plan zeigt normalerweise mindestens zwei zurückliegende Jahre und die dort aufgewendeten Ausgaben wie auch die geplanten Ausgaben für das folgende Kalenderjahr. Ebenso sollte Sie die Wohngeldabrechnung der letzten Jahre verlangen, sofern diese Abrechnung nicht bereits im Wirtschaftsplan separat ausgezeichnet ist. Sie können daraus ersehen, ob noch Schulden des Alteigentümers offen sind und dafür Sorge tragen, dass er diese Schulden vor Unterzeichnung des Kaufvertrages tilgt. Diese Unterlagen müssen nicht als Anlage dem Vertrag beigefügt sein. Jedoch sollten Sie ohne Einsicht in diese Unterlagen keinesfalls die Wohnung kaufen, weil Ihnen dann wertvolle Informationen zu dieser Immobilie fehlen.

Der Wirtschaftsplan ist nur eine Berechnung, die für die vergangenen Jahre anzeigt, was an Kosten angefallen ist und eine Schätzung für das folgende Jahr enthält. Es können sich für die Zukunft immer Kosten ergeben, die nicht kalkuliert werden konnten. Sie haben also keine verbindliche Aussage über die kommenden Kosten. Deshalb müssen Sie sich ein umfangreiches Bild machen.

Der Wirtschaftsplan wird immer nur 1 Jahr im voraus erstellt. Deshalb müssen Sie die vergangenen Jahre betrachten, um abschätzen zu können, ob der Plan realistisch ist oder ob er in der Vergangenheit häufig korrigiert werden musste.

3.Teilungserklärung

Diese muss als Anlage im Vertrag beigefügt sein, weil sich daraus genau ergibt, was Sie an Eigentum erwerben.

4.Sie sollten einen Gundbuchauszug beantragen, um zu sehen, welche Belastungen auf dem Gebäude und auf Ihrer Wohnung liegen. Ebenso sollten Sie das Baulastenverzeichnis einsehen (wird bei der Stadt geführt), um sonstige Lasten aufzudecken.

5.Der Bauzustand sollte vor dem Kauf dokumentiert werden. Sie sollten einen Sachverständigen beauftragen, die Wohnung zu begutachten. So können Sie gegebenenfalls Mängel aufdecken und die Beseitigung vor dem Kauf verlangen.

6.Für Mängel, die dem Verkäufer bekannt sind, jedoch von diesem arglistig verschwiegen wird, haftet er trotz des Haftungsausschlusses. Für offensichtliche Mängel, die Ihnen vor dem Kauf bekannt waren, haftet er nicht. Daher sollten Sie z.B. bei der Quadratmeterzahl die Wohnung ausmessen. Stellt sich dann eine andere Zahl heraus, kann das den Kaufpreis beeinflussen. Wenn Sie dagegen die Klausel so unterschreiben, akzeptieren Sie eine eventuell geringere Quadratmeterzahl. Der Haftungsausschluss ist nicht unüblich. Daher sollten Sie zu Ihrer eigenen Absicherung einen Bausachverständigen mit der Erstellung eines Gutachtens beauftragen.




Ich hoffe, diese Ausführungen haben Ihnen bei Ihrem rechtlichen Problem weitergeholfen.

Für eine weitere Beratung stehe ich Ihnen selbstverständlich zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Nina Heussen
Rechtsanwältin

Diep, Rösch & Collegen
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80333 München
Tel: (089) 89 33 73 11 / (089) 45 75 89 50

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Abschließend darf ich mir erlauben, noch auf Folgendes hinzuweisen:

Meine Auskunft bezieht sich nur auf die Informationen, die mir zur Verfügung stehen. Eine umfassende Sachverhaltsermittlung ist für eine verbindliche Einschätzung unerlässlich. Diese Leistung kann im Rahmen der Online-Beratung nicht erbracht werden.
Darüber hinaus können eine Reihe weiterer Tatsachen von Bedeutung sein, die zu einem anderen Ergebnis führen. Bestimmte Rechtsfragen wie z. B. die Frage der Verjährung oder von Rückgriffsansprüchen gegenüber Dritten etc., können mit dieser Auskunft nicht abschließend geklärt werden, da es hier auf die Details im Einzelfall ankommt. Ferner sind verbindliche Empfehlungen darüber, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.


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