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Immobilienkauf Rücktritt durch Verkäufer / Entstandene Kosten

17.04.2011 17:52 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Sehr geehrte Damen und Herren,

vor ca. einem Jahr habe ich ein Dachgeschoss in einem Immobilienportal entdeckt, welches zum Verkauf und anschließndem Ausbau angeboten wurde.

Nach mehreren Monaten mit Gesprächen mit Handwerkern ud Statikern wurde der Preis aufgrund des schlechten Zustandes des Daches reduziert (schriftlich nachweisbar) und ich wollte kaufen, jedoch hat die Eigentümerin, an der Maklerin vorbei, an eine andere Person verkauft.
Da die Eigentümerin jedoch noch weitere identische Immobilien besitzt wurde mir durch die Maklerin mitgeteilt, dass ich das Nachbardach zum selben Preis erstehen könnte.

In den folgenden Monaten habe ich mich mit den Miteigentümern, den Nachbarn und den Behörden auf eine Lösung für den Dachausbau geeinigt und einen Bauantrag gestellt. Ich wurde in der Eigentümerversammlung als Kaufinteressent vorgestellt und habe dort meine Planung vorgestellt. Das war im Dezember.

Mittlerweile ist der Bauantrag durch und ich wollte nun endlich das Dach kaufen. Aber jetzt möchte die Eigentümerin nicht mehr verkaufen.

Einen Vorvertrag wollten weder sie noch die Maklerin machen, aber es gibt zahllose Mails, in denen sowohl die Maklerin als auch die Besitzerin mir versichern das Objekt an mich verkaufen zu wollen. Vor etwa einem Monat schickte mir die Besitzerin sogar noch eine Mail in der sie bittet einen Maklertermin zu machen.

Die Kosten, die bisher angefallen sind belaufen sich auf ca. 1000€ für den Bauantrag und was viel wichtiger ist ca. 8000€ für das Architektenhonorar, wobei ich dieses nicht bezahlen muß, da ich selbst der Architekt bin, aber fast ein Jahr Arbeit muß mir dennoch ersetzt werden.

Wie sehen die rechtlichen Mittel aus, den Verkauf zu veranlassen, oder eine Entschädigung für die geleistete Arbeit zu erhalten.

vielen Dank für Ihre Antwort

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage!


Nachfolgend möchte ich gerne unter Berücksichtigung Ihrer Sachverhaltsschilderung sowie Ihres Einsatzes Ihre Frage wie folgt beantworten:

1. Ein Anspruch auf Abschluss des Kaufvertrages und Übertragung des Dachgeschosses als Eigentumswohnung wäre nur gegeben, wenn eine vertragliche Verpflichtung hierzu bestünde.

Zu beachten ist jedoch, dass ein Vertrag, der auf die Übertragung von Wohneigentum gerichtet ist, stets der notariellen Form bedarf, § 4 Abs. 3 WEG in Verbindung mit § 311b BGB.
Auch aus den bisherigen mündlichen Verhandlungen und Emails lässt sich eine rechtswirksame Verpflichtung nicht ableiten, denn diese ermangeln ebenfalls der vorgeschriebenen Form.

Selbst ein Vorvertrag wäre formbedürftig gewesen, da dieser bereits die Verpflichtung zum Abschluss eines Kaufvertrages über Wohneigentum begründet.

Durch die bisher stattgefundenen Absprachen und den Email-Verkehr lässt sich daher leider auch keine Verpflichtung begründen, so dass ein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentums am Dachgeschoss nicht durchsetzbar erscheint.

2. Bei Abbruch von Vertragsverhandlungen ist der Grundsatz der Privatautonomie zu beachten.

Danach sind die Parteien frei in Ihrer Entscheidung, einen Vertrag abzuschließen. Die Verhandlungen darüber begründen grundsätzlich keine gegenseitigen Ansprüche.

Ausnahmsweise kann aber ein Schadensersatzanspruch wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlung gegeben sein, wenn Vertragsverhandlungen ohne berechtigenden Grund von einer Seite schuldhaft abgebrochen werden (§§ 280, 311, 241 Abs. 2 BGB).

Dies gilt insbesondere, wenn die Partei, die die Vertragsverhandlungen abbricht in zurechenbarer Weise das Vertrauen erweckt hat, dass es zum Vertragsabschluss kommen werde.

Das ist anerkannt für den Fall, dass die andere Partei bereits einvernehmlich Vorleistungen erbracht hat (Palandt, 69 Auflage, 2010, Rnr.32).

Bei formbedürftigen Verträgen – wie vorliegend – gilt jedoch nach der Rechtsprechung eine Einschränkung:
Das Vertrauen in das Zustandekommen des Vertrages ist hier weniger schutzwürdig, da bekannt ist, dass ohne notarielle Beurkundung kein wirksamer Vertrag entsteht.
Hier gibt es einen Schadensersatzanspruch nur dann, wenn der die Verhandlung abrechende Partei ein besonders schwerer Verstoß gegen redliches Verhalten zu machen ist, d.h. in der Regel vorsätzliches Verhalten (BGH, NJW 1996, 1885).

In Ihrem Falle wäre dazu erforderlich, dass die Eigentümerin bereits zum Zeitpunkt, in dem die Kosten für den Bauantrag gestellt worden sind, Vorbehalte gegen den Verkauf hatte und diese verschwieg oder sie von Anfang an nicht zum Verkauf bereit war.

Bitte beachten Sie, dass dieses in einem Prozess leider nur sehr schwer nachweisbar wäre, da man darauf angewiesen wäre, dass die Eigentümerin von sich aus mitteilt, ob sie sich unredlich verhalten hat. Wenn Sie allerdings nachvollziehbare Gründe für den Abbruch anbringen kann, wird ein schwerer Verstoß gegen Verhaltenspflichten zu verneinen sein.

3. Der Inhalt des Schadensersatzanspruches umfasst den Ersatz für die bisherigen finanziellen Einbußen.

Ersatzfähig sind daher die im Zusammenhang mit dem Bauantrag entstandenen Kosten.

Bei der vergeblich erstelltne Bauplanung etc. handelt es sich im Ergebnis um vertane Zeit, was aber keinen finanziellen Schaden darstellt. Für vergeblich aufgewendete Zeit kennt das Gesetz keinen Ersatzanspruch (einzige Ausnahme im Reiserecht, § 651f BGB).

Sicher kann für Architektenleistungen ein bestimmtes Stundenhonorar angesetzt werden. Es handelt sich aber nicht darum, dass Ihnen hierdurch ein finanzieller Schaden entstanden im Sinne eines entgangenen Gewinnes.

Es fehlt insoweit an einem finanziellen Schaden. Für den Ersatz der vergeblich aufgewandte Arbeitszeit bestehen daher nach dem Gesetz kaum Erfolgsaussichten.

Hätten Sie einen anderen Architekten mit der Planung beauftragt und ihm das Honorar bezahlt, dann wären Sie in dieser Höhe allerdings ersatzberechtigt. Insofern ist die Rechtslage unbefriedigend aber leider nicht zu ändern.

Etwas anderes würde ggf. dann gelten, wenn der Nachweis möglich wäre, dass wegen der Planungsarbeiten für den Dachausbau andere Aufträge ausgeschlagen wurden.


Ich bedaure, Ihnen keine positivere Mitteilung machen zu können.


Ich hoffe dennoch Ihnen eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben und wünsche Ihnen viel Erfolg und alles Gute!



Ich möchte Sie gerne noch abschließend auf Folgendes hinweisen:

Die von mir erteilte rechtliche Auskunft basiert ausschließlich auf den von Ihnen zur Verfügung gestellten Sachverhaltsangaben. Bei meiner Antwort handelt es sich lediglich um eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, die eine vollumfängliche Begutachtung des Sachverhalts nicht ersetzen kann.


Ich hoffe, dass Ihnen meine Ausführungen geholfen haben.


Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 17.04.2011 | 19:33

nur um sicher zu gehen, dass ich alles richtig verstehe:

zu 1. Kein schriftlicher Vertrag = keine Ansprüche auf Abschluss des Kaufes.

zu 2.Anspruch auf Schadenersatz (ohne schriflichen Vertrag) nur bei Nachweis einer bewussten Täuschung durch die Verkäuferin.

zu 3. hier habe ich ein Verständnisproblem:

Beschreiben Sie hier nur was prinzipiell schadensersatzpflichtig seien KÖNNTE, oder habe ich Anspruch auf Erstattung der entstandenen (finanziellen) Kosten? Sprich, wenn ich Kosten belegen kann (z.B. Architektenhonorar) müssen mir diese ersetzt werden?

Ich hoffe ich nutze die Nachfragefunktion auf diese Weise korrekt...

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 17.04.2011 | 19:46

Sehr geehrter Ratsuchender,
Ihre Nachfrage beantworte ich gern wie folgt:

Zu den Punkte 1 und 2:

Richtig, ohne notariellen Kauvertrag besteht kein Anspruch auf Übertragung des Wohnungseigentumes.
Im Schadensersatzprozess müsste sich eine bewusste Täuschung feststellen lassen bzw. nicht mitgeteilte Vorbehalte gegen einen Vertragsabschluss.

Zu Punkt 3:
Nein, ein Anspruch wegen vergeblich aufgewendeter Arbeitszeit besteht als solcher nicht.

Es handelt sich nicht um einen ersatzfähigen finanziellen Schaden, sondern um den Verlust von Zeit.

Ein finanzieller Schaden läge nur vor, wenn – wie gesagt – andere Aufträge ausgeschlagen wurden (dies wäre als entgangener Gewinn ersatzfähig).

Wenn Sie sonstige Kosten (für anderweitig nicht verwendbares Arbeitsmaterial o-ä.) belegen können, sind diese ersatzfähig.

Aber ein Schaden kann dabei nicht berechnet werden nach der Formel
Arbeitsstunden x übliches Stundenhonorar oder durch sonstige Bewertung der Arbeitsstunden in €.


Ich hoffe, ich konnte Ihre Nachfrage hiermit beantworten.

Mit freundlichen Grüßen

Ingo Driftmeyer
Rechtsanwalt

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