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Immobilien-Vermittlerprovision bei Verwandtschaftsverhältnis erlaubt?

04.01.2015 11:59 |
Preis: ***,00 € |

Generelle Themen


Beantwortet von


11:54

Zusammenfassung: Beim Maklervertrag ist der Vertragspartner des Hauptvertrages mit dem Kunden nur „Dritter", wenn er von dem Makler „verschieden" ist. Wichtig ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, nicht die formelle rechtliche Ausgestaltung. Fallgruppen sind ua. Eigengeschäfte, Verflechtungen u Verwandtschaft.

Hallo,

wir haben eine Wohnung gekauft. Die Wohnung wurde uns vom Sohn des Bauträgers (der Bauträger ist eine GbR, bestehend aus dem Vater und einer Baufirma) vermittelt. Die höchstmögliche Provision wurde verlangt.

Nun sehen wir, dass dies u.U. gar nicht rechtens ist.

Bezugnehmend auf eine andere Frage aus dem Forum („Als Makler für Verwandte tätig werden ohne Provision") fügen wir folgende Information hinzu:
Wir wurden vom Makler über das Verwandtschaftsverhältnis beiläufig informiert ("....das machen sie dann mit meinem Vater aus"). Das Verwandtschaftsverhältnis wurde telefonisch und in einem email erwähnt, aber nie als eigenständiger Punkt thematisiert.

Beide waren auch beim Notartemin anwesend, auch dort wurde das Verwandtschaftsverhältnis nicht thematisiert.

Können wir die Provisionszahlung nach deutschen Recht anfechten?


Vielen Dank für Ihre Antwort im Voraus.
04.01.2015 | 13:00

Antwort

von


(98)
Bleichstraße 6
60313 Frankfurt am Main
Tel: + 49 (0) 69 – 90 55 91 86
Web: http://www.businesslawfrankfurt.de
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Sehr geehrter Fragestellerin,


vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich Ihnen wie folgt beantworten kann:

Zunächst lege ich zugrunde, dass in dem Fall deutsches Recht anwendbar ist. Um dies abschließend zu beurteilen haben Sie nicht alle relevanten Tatsachen angegeben.

In der Tat ist die von Ihnen beschriebene Verflechtung zwischen dem Makler und dem Verkäufer der Wohnung problematisch. Allerdings ist der Fall nicht eindeutig zu beurteilen.

Es gelten folgende Grundsätze:

Vertragspartner des Hauptvertrages mit dem Kunden muss ein Dritter sein (in Ihrem Fall muss der Wohnungsverkäufer ein "Dritter" sein). Der Verkäufer ist nur „Dritter", wenn er von dem Makler „verschieden" ist. Ausschlaggebend ist eine wirtschaftliche Betrachtungsweise, nicht die formelle rechtliche Ausgestaltung. Dieses Drittverhältnis muss nicht nur im Zeitpunkt der Vermittlungs- oder Nachweistätigkeit, sondern auch im Zeitpunkt des Abschlusses des vermittelten oder nachgewiesenen Vertrages vorliegen.

Folgende Fallgruppen sind hier problematisch:

(1) Eigengeschäfte des Maklers - im engeren Sinn liegt ein solches nur vor, wenn der Makler und der Verkäufer personenidentisch sind. Zu den Eigengeschäften des Maklers im „weiteren Sinne" wird es gerechnet, dass der Makler Eigentümer der dem Hauptvertrag unterfallenden Sache oder Inhaber des Rechts ist, oder das betreffende Objekt seiner Nutzung oder Verwaltung untersteht. Wenn der Makler als Mitgesellschafter Miteigentümer eines Grundstücks ist, so kann er bei der Veräußerung nicht zugleich Makler sein. Ebenso liegt es, wenn der maßgebliche Geschäftsführer der Maklerfirma sein eigenes Grundstück vermittelt (siehe hierzu auch § 2 Abs. 2 WoVermG).

(2) Echte Verflechtungen - Von echten Verflechtungen wird gesprochen, wenn der „Makler" an der Hauptvertragspartei (Dritter) rechtlich oder wirtschaftlich ausschlaggebend beteiligt ist. Ebenso liegt es im umgekehrten Fall der Beteiligung des Dritten an dem Maklerunternehmen. Maßgebend sind die wirklichen gesellschaftsrechtlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse. Hier wäre allenfalls zu prüfen, ob der Makler in Ihrem Fall am Verkäufer mittelbar über die Bauträgerfirma beteiligt ist, da Sie berichtet haben, dass er an der Verkäufer-GbR nicht unmittelbar beteiligt ist. Gegebenenfalls wäre im Handelsregister oder in anderen Quellen zu überprüfen, ob eine solche Verflechtung vorliegt.

(3) Generalisierter Interessenkonflikt - Bei einem institutionalisierten Interessenkonflikt („unechte Verflechtung") fehlt es an einem Beherrschungsverhältnis, wie es für die echten Verflechtungen kennzeichnend ist. Hier bildet der Makler mit der Gegenseite (auf den Kunden kommt es nicht an) zwar keine wirtschaftliche Einheit und auch die jeweilige Willensbildung geschieht unabhängig voneinander. Jedoch befindet sich der Makler mit der Gegenseite in einem generalisierbaren Interessenkonflikt, der ihn unabhängig von seinem Verhalten im Einzelfall zur sachgerechten Wahrnehmung der Interessen seines Kunden als ungeeignet erscheinen lässt. Ein solcher kommt je nach Lage des Einzelfalles in Betracht wenn der Makler WEG-Verwalter, Handelsvertreter oder Stellvertreter des Verkäufers ist.

Ein Provisionsanspruch aus § 652 Abs. 1 BGB scheidet aus, wenn der Makler für die Gegenpartei des Kunden in der Weise abschlussberechtigt ist, dass er als Vertreter der Gegenseite über den Abschluss des „vermittelten" Hauptvertrages selbstständig entscheidet. Wer einen Dritten bei dem Vertragsschluss mit selbstständiger Stellung vertritt, vermittelt nicht im Sinne eines Einwirkens auf die Entschließung, sondern gibt die maßgebliche Willenserklärung selbst ab. Ausschlaggebend ist daher, dass der Makler im Sinne einer umfassenden Repräsentation des Vertragsgegners, d.h. ohne Weisungen des Vollmachtgebers, über den Abschluss des Vertrages entscheiden kann.

Nach Ihrer Fallschilderung hat der Sohn des Verkäufers die vertragliche Letztentscheidung seinem Vater überlassen, so dass diese Fallgruppe nicht eingreift.

(4) Verwandtschaftsverhältnisse - An sich besteht hier ein natürlicher Interessenkonflikt. Eine provisionsschädliche Interessenkollision ist jedoch dann nicht gegeben, wenn das Bestehen des Verwandtschaftsverhältnisses gegenüber dem dritten, am Geschäft beteiligten Partner offengelegt wird (vgl. Bundesverfassungsgericht NJW 1988, 2663; BGH NJW 1987, 1108; OLG Hamm, MDR 2000, 635; OLG Düsseldorf OLGR 1992, 333; OLGR 1992, 291). Dabei kommt es auf die rein tatsächliche Kenntnis an; auf die rechtlichen Konsequenzen einer Verflechtung braucht der unbeteiligte Dritte nicht hingewiesen worden zu sein (OLG Düsseldorf OLGR 1992, 291 m.w.N.).

Aus dem reinen Verwandtschaftsverhältnis können Sie daher - da Ihnen dieser Umstand offenbar mehrfach vor Vertragsschluss mitgeteilt wurde - keine zielführende Argumentation gegen den Provisionsanspruch herleiten. Allerdings weise ich daraufhin, dass eine anwaltliche Beratung die vollständige Einsicht in alle vorhandenen Unterlagen voraussetzt, da bestimmte Aspekte des Falles die rechtliche Bewertung grundlegend ändern können. Insbesondere müsste das Provisionsversprechen hinsichtlich Zeitpunkt und Umfang überprüft werden. Dies kann im Rahmen der hier möglichen Erstberatung nicht geleistet werden.

Für Rückfragen stehe ich Ihnen jederzeit gerne zur Verfügung.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Schilling
-Rechtsanwalt-


Rechtsanwalt Christian Schilling

Nachfrage vom Fragesteller 22.03.2015 | 21:27

Sehr geehrter Hr. Schilling,

vielen Dank für Ihre erste Einschätzung.
Mittlerweile hat sich Folgendes ergeben:

bei der Vorbegehung zur Abnahme der Wohnung kam der Makler(Sohn) als Vertreter des Bauträgers und hat das Vorbegehungsprotokoll "i.A." unterschrieben.

Beweist dies eine rechtliche Verstrickung von Makler- und Bauträger-Geschäft und ändert somit die Rechtslage?

Vielen Dank für Ihre Antwort.

Mfg

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 23.03.2015 | 11:54

Sehr geehrte Damen und Herren,


zunächst ist Ihre Nachfrage nach den Bedingungen dieser Plattform von Ihrem ursprünglichen Einsatz nicht mehr gedeckt, da ein neuer Sachverhalt vorgetragen wird.

Einen Beweis für die These der Verflechtung sehe ich hierin nicht. Anders wäre dies, wenn der Makler über den Abschluss des Kaufvertrags als Vertreter selbständig entscheidet, also einen eigenen Handlungsspielraum hat (vgl. etwa BGH, Beschluß vom 26. 3. 1998 - III ZR 206–97).

Die bloße Bevollmächtigung zur Abnahme der Wohnung mag hierfür nicht ausreichen. Allerdings müsste man, um dies sicherer beurteilen zu können, die gesamte veröffentlichte Rechtsprechung zu diesen Konstellationen durchsehen und dann wertend mit dem vorliegenden Sachverhalt vergleichen.

Ihre Beschreibung mag allenfalls ein Indiz dafür sein, dass ein generalisierter Interessenkonflikt vorliegt.

Wenn Sie eine umfassende Prüfung und fallbezogene Auswertung der Rechtslage wünschen, wenden Sie sich bitte für eine entsprechende Mandatsvereinbarung an meine Kanzlei.

Mit freundlichen Grüßen

Christian Schilling
-Rechtsanwalt-

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