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Hund laut Mietvertrag verboten, obwohl andere Hunde im Haus wohnen.

| 08.02.2016 15:01 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Guten Tag,

wir haben folgendes Problem und hoffe, dass uns jemand helfen kann.

Es geht um unsere aktuelle Mietsituation: wir möchten gerne einen Hund kaufen, unser Vermieter verbietet dies aber.
Für Sie wahrscheinlich eine alltägliche Anfrage.
Ich habe mich bereits versucht etwas einzulesen, komme aber zu keinem klaren Ergebnis.

Folgend beschreibe ich die aktuelle Situation:

- im Mietvertrag ist folgender Paragraf enthalten:
„§18 Tierhaltung
1.) Die Haltung von Haustieren, von denen grundsätzlich keine Störungen oder Beeinträchtigungen der Mietsache zu erwarten sind (z.B. Zierfische, Kanarienvögel, Hamster, Kaninchen, etc.) ist erlaubt, soweit sich die Anzahl in den üblichen Grenzen hält
2.) Die Haltung von Haustieren, von denen Störungen oder Gefahren für die übrigen Mieter ausgehen können oder deren Haltung zu einer Verunrinigung oder übermäßigen Abnutzung der Wohnung und der Gemeinschaftsanlagen führen kann ( z.B. Hunde, Katzen, Ratten, Raubtiere, etc.) bedarf der vorherigen schriftlichen Zustimmung des Vermieters.
3.) Eine erteilte Zustimmung nach Ziffer 2 kann vom Vermieter widerrufen werden, wenn von dem Tier Störungen oder Gefahren ausgehen oder der Mieter in seiner Wohnung nicht zu einer artgerechten Haltung des Tieres in der Lage ist.
4.) Der Mieter haftet ohne Rücksicht auf eigenes Verschulden für alle Schäden, die durch Tierhaltung entsetehen."

- Wir wohnen in einer Wohnanlage mit mehreren Mehrfamilien Häusern. In mehreren Häusern, auch in unserem, wohnen bereits Mieter mit Hunden. In unserem Haus hat sich ein Nachbar erst vor ein paar Wochen einen Hund gekauft. (Belgischer Schäferhund Polizeihund) Hunde sind also nicht generell verboten. (die Wohnungen gehören aber fast alle unterschiedlichen Eigentümern)

- Da wir dachten, dass die Anfrage kein großes Problem sein wird, haben wir unseren Vermieter schriftlich gefragt, ob wir einen Hund halten dürfen. Er hat es in seiner Antwort allerdings verneint.

"Sehr geehrter Herr Müller,

ich habe Ihren Wunsch der Hundehaltung erhalten. Da wir in der Vergangenheit Probleme mit einem Mieter wegen Tierhaltung gehabt hatten, möchten wir dies nicht mehr in unseren Wohnungen. Diese Entscheidung hat generellen Charakter und nichts mit Ihrer individuellen Situation zu tun.

Mit freundlichen Grüßen

XX"

Ich habe nachgelesen, dass der Vermieter nicht pauschal eine Hundehaltung verbieten darf, vor allem nicht, wenn bereits andere Hunde (in gleich großen Wohnungen) im Haus wohnen. Ein Verbot wäre nur möglich, wenn die Wohnsituation es nicht zulässt (was bei uns nicht zutrifft, da die Wohnung 92qm misst und ein Garten vorhanden ist), oder wenn andere Mieter Angst vor Hunden haben.


Sehen sie eine Möglichkeit, dass wir einen Hund halten dürfen?


Gestern waren wir mit Bekannten bei einem Züchter und haben Welpen geschaut; nun ist unser Wunsch wieder sehr groß und wir würden das gerne schnell klären.
Falls die Info relevant ist: es soll ein Mischling werden, 3/4 Rhodesian Ridgeback, 1/4 Boxer.


Wir hoffen, dass uns jemand weiterhelfen kann.


Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Fragesteller,

die Haltung größerer Tiere wie Hunde oder Katzen bedarf der Zustimmung bzw. der Erlaubnis des Vermieters, auch wenn nichts im Mietvertrag steht. Dies liegt vor allem daran, dass diese Tiere Belästigungen anderer Hausbewohner verursachen können oder eine Gefahr für die Mietsache darstellen können. Beispiele hierfür sind Gebell oder auch die Möglichkeit der Verunreinigung des Hausgrundstücks durch die Tiere. Die Regelung in Ihren Mietvertrag entspricht daher auch der Rechtsprechung (s. OLG Hamm; Az.: 4 RE 5/80 und 6/80).

Der Vermieter ist in seinem Ermessen, ob er die Erlaubnis erteilt oder nicht, unter anderem daran gebunden, dass er seinem Mieter den vertragsgemäßen Gebrauch der Wohnung gewähren muss. Hierzu kann auch die Haltung eines Tieres gehören, sofern vom Tier keine Störungen oder Gefahren ausgehen, welche den Frieden der Hausgemeinschaft stören könnten. Bei erheblichen Belangen des Mieters oder wenn der Vermieter anderen Mietern des Hauses die Tierhaltung bereits erlaubt hat, kann die Abwägung schneller zugunsten des Mieters ausfallen. Nach dem Urteil des Bundesgerichtshofs in Sachen VIII ZR 168/12 vom 20.03.2013 muss der Vermieter eine konkrete Prüfung in jedem Einzelfall vornehmen und kann nicht auf sein übliches Vorgehen verweisen. Daher wäre die pauschale Erklärung Ihres Vermieters, er habe in der Vergangenheit schlechte Erfahrungen gemacht, zunächst unzureichend. Insbesondere darf er seine Ablehnung in Ihrem Fall nicht auf Erfahrungen mit einem anderen ehemaligen Mieter stützen. Er könnte allerdings verlangen, dass Sie beispielsweise eine entsprechende Haftpflichtversicherung vorhalten. Ferner könnte hilfreich sein, wenn Sie die schriftliche Zustimmung der übrigen Hausbewohner einholen.

Generell gilt, dass Gleichbehandlung nur dort verlangt werden kann, wo auch die gleiche Situation gegeben ist. Der Vermieter kann die Erlaubniserteilung daher nicht ohne weiteres verweigern, wenn schon andere Mieter des Hauses ein Haustier halten. Häufige Ausnahmen sind jedoch erhebliche Belange der anderen Mieter. Möglicherweise hat der Vermieter eine bestimmte Situation des einzelnen Mieters, zum Beispiel der Bedarf nach einem beruflich erforderlichen Polizeihund, berücksichtigt. Besteht diese bestimmte Situation bei dem beantragenden Mieter, also Íhnen, nicht, kann der Vermieter die Erlaubnis verweigern wenn Ihre Interessen an der Hundehaltung nicht überwiegen. Das wäre typischer Weise bei der Blindenhundhaltung der Fall. Der reine Wunsch nach einem Hund dürfte hierfür nicht ausreichen.

In der Tat ist das von Ihnen bereits identifizierte Problem erheblich, dass Ihr Vermieter nicht der Vermieter der anderen Tierhalter ist. Dann müsste er sich tatsächlich an einem insoweit bestehenden Gleichbehandlungsgrundsatz festhalten lassen müssen. Dies ist aber vorliegend nicht der Fall, da er das Verhalten der anderen Vermietern nicht beeinflussen kann. Dennoch spricht eine gewisse Indizwirkung durch das Halten weiterer Hunde im Haus dafür, dass Ihre Nachbarn nichts dagegen haben werden. Ich rate Ihnen, den Vermieter darauf hinzuweisen, dass er eine individuelle Einzelprüfungen seiner Entscheidung zu Grunde legen muss und dies bislang nicht getan hat und daher seine Entscheidung noch einmal überdenken möchte. Diesem Schreiben fügen Sie idealerweise die Zustimmung aller Nachbarn bei und sichern gleichzeitig den Nachweis einer entsprechenden Haftpflichtversicherung zu. Sollte sich Ihr Vermieter dann immer noch weigern, alle Hausbewohner aber zugestimmt haben und Sie sich wegen etwaiger Schäden an der Immobilie durch das Tier versichert haben, können Sie auf Zustimmung klagen. Das Gericht wird dann entscheiden, wessen Interessen als höherrangig zu bewerten sind - Ihre oder die des Vermieter. Das lässt sich leider nicht vorhersagen, wie in einem jeweiligen Einzelfall entschieden wird.

Sollten Sie sich für den anderen Weg entscheiden und den Hund ohne Zustimmung des Vermieters zu sich nehmen, wäre der "schwarze Peter" wiederum bei Ihrem Vermieter. Er müsste Ihnen dann ggf. den Mietvertrag kündigen und auf Räumung klagen. So hätten Sie das Prozeßrisiko nicht zu tragen und kämen auf diesem Weg ebenfalls an die gerichtliche Überprüfung des Hundeverbotes, weil das Gericht im Rahmen der Rechtmäßigkeit der Kündigung den Kündigungsgrund der Hundehaltung überprüfen würde.
Für ein auch in Zukunft gedeihliches Miteinander wäre aber der erst aufgezeigte Weg (erneutes Bitten um Zustimmung mit Unterschriften der anderen Hausbewohner und Versicherungsnachweis) sicherlich der zweckmäßigere. Ich wünsche Ihnen hierbei viel Erfolg.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 08.02.2016 | 16:47

Guten Tag Frau Koch,
vielen Dank für ihre Einschätzung. Sie haben uns schon sehr gut weitergeholfen!

Allerdings schätzen wir unseren Vermieter, vom bisherigen Kontakt, so ein, dass er es trotz Einwilligung der anderen Mieter und einer vorhandenen Haftpflicht auf eine Klage unsererseits ankommen lassen würde.

Deshalb überlegen wir Variante zwei zu wählen.
Dabei stellt sich uns folgende Frage:
- gibt es außer "nicht vorhandene Haftpflicht" und "keine Einwilligung der anderen Mieter" noch andere Gründe, weshalb unser Vermieter die Hundehaltung verbieten könnte? (sodass wir dem vorbeugen können)
- wenn er uns den Mietvertrag kündigt, weil wir einen Hund halten, wie schnell müssen wir dann aus der Wohnung raus? Oder müssen wir erst nach einem Prozess ausziehen? Wir haben bei der Variante einfach Bedenken, dass wir plötzlich innerhalb einer Woche ausziehen müssen.

Besten Dank für ihre schnelle Hilfe! :-)

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.02.2016 | 17:07

Sehr geehrter Fragesteller,

diese Sorge ist unbegründet. Ein Vermieter kann seine Mieter erst nach wirksamer Kündigung und nur auf Grundlage eines Urteils räumen. Ein solcher Gerichtsprozess kann gut und gerne ein Jahr dauern. Einer Kündigung würde ich an Ihrer Stelle .- sollte es denn dazu kommen - widersprechen. Pauschale Gründe gibt es leider nicht. Der Vermieter kann Ihnen die Hundehaltung grundsätzlich immer dann verbieten, wenn er einen Grund dafür vorbringt. Dabei ist es seiner Phantasie überlassen, was das sein kann. Seine Interessen müssen stärker wiegen als Ihre an der Hundehaltung, damit eine entsprechende Kündigung wirksam wäre. Sie sollten sich daher am besten private, gesundheitliche oder sonstige Gründe überlegen, die möglicherweise für einen Hund sprechen. Der Vermieter müsste dann stärkere Argumente vorbringen, z. B. Allergien anderer Bewohner des Hauses oder eben deren nicht vorhandenes Einverständnis o. ä. Was dann bei einem Prozeß auschlaggebend sein wird, kann man leider nicht vorhersagen aber Sie sollten möglichst sicher gehen, dass keiner in Ihrem Wohnhaus gegen die Hundehaltung ist, weil das ein Argument zu Gunsten des Vermieters wäre. Viel Erfolg!

Bewertung des Fragestellers 08.02.2016 | 17:12

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