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Hundehaltung in Mietwohnung verboten?

| 29.03.2017 22:37 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Zusammenfassung: Ein Vermieter braucht trifftige und konkrete Gründe, um dem Vermieter bei einer Vertragsklausel mit Genehmigungsvorbehalt die Hundehaltung verbieten zu dürfen.

Sag geehrte Damen und Herren, folgender Sachverhalt:
mein Partner und ich wohnen in einer 75 m² großen Wohnung,Mehrfamilienhaus mit sechs Parteien. Wir wünschen uns seit langem einen Hund, jedoch hat uns unsere Vermieterin und diesen auf Nachfrage nicht erlaubt. Dies mündlich. In unserem Mietvertrag beziehungsweise Hausordnung die im Miet Mietvertrag mit verankert ist, steht folgende Klausel:

"Die Mieter sind verpflichtet - sofern nach Art und Größe des Haustieres erforderlich- für das halten von Haustieren eine Genehmigung des Vermieters einzuholen.

Es handelt sich um einen mittelgroßen bis großen Familien Hund, den wir uns anschaffen würden, dieser wäre rund um die Uhr betreut da er mit meinem Partner immer mit auf Arbeit wäre. Alle möglichen Argumente von unserer Seite (Haftpflicht Versicherung, auslegen von Teppichen, Hausschuhe für den Hund damit der Laminat nicht verkratzt wird- selbst eine Kaution haben wir ihr angeboten) hat unsere Vermieterin abgelehnt mit der Begründung, dass sie in der Vergangenheit schon schlechte Erfahrungen gemacht hat was Beschädigungen angeht. Und zwar nicht mal in der Wohnung in der wir wohnen sondern in einer anderen. Des weiteren möchten wir noch erwähnen, dass einer unserer Nachbarn (die Wohnung wird von einem anderen Eigentümer vermietet) schon einen Hund hat (ein kleiner Terrier) die restlichen Parteien im Haus haben nichts gegen eine Hundehaltung.
Da sich unser Mehrfamilienhaus in einer Anlage mit mehreren Mehrfamilienhäusern befindet, sehen wir auch, dass andere Mieter in den Wohnungen gegenüber Hunde halten.

Oder den letzten Teil weg und stattdessen-

Nun stellen sich für uns also folgende fragen:

1. kannuns unsere Vermieterin, obwohl unsere Mitmieter nichts dagegen haben, eine Hundehaltung trotzdem verbieten?

2. Wenn wir uns trotzdem einen Hund anschaffen, kann sie dann verlangen dass wir diesen wieder hergeben oder uns sogar fristlos kündigen?

3. wie hoch stehen die Chancen dass wir bei einer Interessenabwägung "gewinnen"?

4. wird eine interessenabwägung auch durchgeführt, wenn der Hund schon vorhanden ist?
Oder nur wenn wir die Zustimmung einklagen?

Danke vielmals

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Erstmal zum Allgemeinen:
Grundsätzlich dürfte die mirvertragliche Klausel wirksam sein, da sie Einschränkungen für Tiere nach Art und Größe enthält und Statt eines totalen Verbots einen Zustimmungsvorbehalt hat. Somit ist die Tierhaltung nicht grundlegend verboten, sondern Bedarf der (vorherigen) Genehmigung nur bei größeren Tieren, was Rechtsprechungskonform ist (BGH, Urteil vom 20. März 2013, Az.: VIII ZR 168/12, BGH Urteil 14. November 2007, AZ VIII ZR 340). Ob die Klausel wirklich eindeutig genug ist ( "Nach Art und Größe" ohne genauere Eingrenzung läßt sich kaum abschätzen, aber ich würde hier von ausgehen.

Nun zu ihren Fragen:
1. kannuns unsere Vermieterin, obwohl unsere Mitmieter nichts dagegen haben, eine Hundehaltung trotzdem verbieten?

Ja , grundsätzlich kann ihnen ihre Vermieterin , das Halten von Hunden verbieten. Ein generelles Verbot, vor Allem auch im Mietvertrag ist jedoch unzulässig (BGH Urteil 14. November 2007, AZ VIII ZR 340/ 06;BGH · Urteil vom 20. März 2013 · Az. VIII ZR 168/12). Erlaubt sind jedoch modifizierte Klauseln wie ein Genehmigungsvorbehalt. Bei einer Nichterteilung der Genehmigung muss die Mieterin Konkret sachlich begründen, warum sie ihre Hundehaltung nicht akzeptieren möchte.

DEr BGH geht in seinem Urteil von 2013 von folgendem aus: "Dagegen berechtigt die bei Hunden und Katzen nicht generell ausschließbare Gefahr einer Beeinträchtigung der Mietsache oder einer Störung von Nachbarn den Vermieter entgegen der Auffassung der Revision nicht dazu, die Haltung von Hunden und Katzen im Wege eines formularmäßigen Generalverbots ohne Rücksicht auf besondere Umstände des Einzelfalls vollständig zu untersagen" ( BGH, a.o.o.Rn 24).

Die Vermieterin muss also konkret darlegen, warum die Hundehaltung trotz ihrer berechtigten Intereseen hieran, zu verbieten ist. Allein die Bezugnahme, sie hätte schon einmal schlechte Erfahrungen gemacht, genügt hierzu nicht. Sondern sie muss anhand der konkreten Umstände die gegenseitigen Interessen abwägen, wobei ein Verbot nur in Frage kommt, wenn die Interessen der Vermieterin oder anderer Mieter überwiegen.

Fazit: Die Vermieterin darf ihnen die Hundehaltung verbieten, allerdings nur wenn dies sachlich begründet ist.

2. Wenn wir uns trotzdem einen Hund anschaffen, kann sie dann verlangen dass wir diesen wieder hergeben oder uns sogar fristlos kündigen? UND 4. wird eine interessenabwägung auch durchgeführt, wenn der Hund schon vorhanden ist? Oder nur wenn wir die Zustimmung einklagen?

Ja das kann sie verlangen und sie kann ihnen auch kündigen. Ob sie mit diesen Schritten Erfolg hat steht auf einem anderen Blatt. Üblich ist, dass sie Vermieterin ihnen eine Zeit X zum Wegschaffen des Hundes als Frist setzt und ihnen die Kpündigung androht, oftmals die fristlose mit hilfsweiser ordentlicher Kündigung, und als Begründung wird sie eine Pflichtverletzung des Mietvertrages anführen.

Hiergegen bliebe ihnen die Möglichkeit, den Hund nicht abzuschaffen und die Wohnung nicht zu räumen. Gegen die Kündigung bliebe ihnen mit einer Feststellungsklage über die Unwirksamkeit der Kündigung vorzugehen. Dies sollten sie vor Ende der Kündigungsfrist bereits in die Wege geleitet haben. Inzident würde das Haltungsverbot geprüft werden.

Auch eine Beseitigungs- und Unterlassungsklage wäre für die Vermieterin eine Möglichkeit, mit der sie sie auf die Abschaffung des Hundes in Anspruch nimmt. Schäden die der Hund verursacht, oder Geruchs- und Lärmbelästigungen können dabei zu ihrem Nachteil wirken. Auch hier wird inzident das Haltungsverbot geprüft.

Bevor es zu alldem kommt, könnten sie ihre Vermieterin auch auf Zustimmung in Anspruch nehmen und diese gerichtlich einklagen. Auch wird ein Gericht entscheiden, welchen Interessen der Vorrang zu geben ist.

Über das Haltungsverbot und damit eine Interessenabwägung wird nicht nur bei der Zustimmungsklage entschieden, sondern auch bei der Feststellungsklage zur Unwirksamkeit der Kündigung oder auch einem Unterlassungs- und Beseitigungsbegehren.

Fazit: Die Mieterin kann natürlich Schritte gegen sie einleiten, allerdings wird alles immer inzident von der Wirksamkeit des Haltungsverbotes abhängen.

3. wie hoch stehen die Chancen dass wir bei einer Interessenabwägung "gewinnen"?

Bitte haben sie Verständnis dafür, dass sie sowas serös nie voraus bestimmen lässt, denn hier entscheided nicht der Anwalt , sondern ein Richter also ein Dritter. Und auch wenn es gesetzliche Normierungen gibt, so wird der Tenor natürlich maßgeblich auch von seinen subjektiven Erfahrungen gefärbt. Ist er Hundebesitzer und empfindet sein Tier als Bereicherung, wird er viele Argumente der Gegenseite als zu unkonkret und nicht ausreichend zurückweisen. Ist er jedoch kein Tierfreund und wurde vielleicht schon mal gebissen, so schlägt das Ganze natürlich ins Gegenteil aus.

Rein von den Fakten: Sie haben die Haltung genau geplant, verlegen Teppich und Organisieren eine konkrete ganztägige Aufsicht für den Hund und erwägen sogar Hausschuhe, sie wollen eine Familienhund halten, bei dem nicht von "Hüteeigenschaften" wie einem permanenten Anschlagen bei Durchquerung des Treppenhauses zu rechnen ist, auch eine gefährliche oder besonders große Rasse kommt wohl nicht in Betracht. Nun ist es natürlich ein Unterschied, ob sie ein charakterlich eher sehr ruhiges Tier (Golden Retriever, Labrador) oder eine sehr aufgeweckte, bewegungsfreudige Rasse ( Husky, Schäferhund) wählen. Auch ihre Wohnungsgröße ist für die Tierhaltung wohl als angemessen anzusehen, auch in Anbetracht der Tatsache, dass der Hund mit an den Arbeitsplatz darf.

Hiergegen wendet die Vermieterin ein, sie habe bereits schlechte Erfahrungen gemacht. Unabhängig, ob in der eigenen oder einer fremden Wohnung genügt dies natürlich nicht, um ihnen ein Verbot auszusprechen. Sie müsste schon konkrete Umstände, wie die drohende Verschmutzung oder übermäßige Abnutzung der Mietsache sehr konkret vortragen. Hieran scheitern natürlich viele Vermieter im Voraus, da eben die Größe des Tieres ( auch dessen Anzahl) und die konkreten Verhaltensweisen ( Lärm, Pfützenspringer, nicht Stubenrein) sowie Haltungsbedingungen ( Erziehung) noch nicht klar sind.

Gegen ein Verbot spricht auch, dass die Nachbarn wohl eher kein Problem mit einem Hund hätten. Problematisch kann es allerdings werden, wenn schon viele Mieter einen Hund halten, und die Hunde sich nicht verstehen oder in der Masse kaum noch zu händeln sind. Dies ist bei ihnen wohl (bisher) nicht der Fall, da nur ein weiterer Terrier vorhanden ist.

Fazit:
Alles in Allem wage ich mich ganz vorsichtig zu prognostizieren, dass ihr Interesse an der Hundehaltung über wiegt.

Was empfehle ich ihnen?

Ich rate ihnen zunächst außergerichtlich und ohne Anwalt schriftlich die Vermieterin zur Genehmigung der Hundehaltung aufzufordern und hierfür eine Frist zu setzen.

Verstreicht diese oder wird eine Ablehnung ausgesprochen, sollte die Vermieterin noch einmal außergerichtlich unter Beiziehung eines Anwalts angeschrieben und zur Abgabe der Erklärung aufgefordert werden. Hierbei sollte die Zustimmungsklage bei weiterer Verweigerungshaltung ohne trifftigen Grund angekündigt und gegebenenfalls auch eingereicht werden.

Da man nie weiß, wie die Argumentation der Vermieterin nach anwaltlicher Beratung konkret in einem Gerichtsverfahren aussieht, würde ich NICHT zur Haltung ohne Genehmigung raten. Schlimmer als kein Tier zu halten, dürfte der Abschied von einem Familienmitglied sein. Bitte unterschätzen sie auch nicht den nervlichen Druck eines Verfahrens, wenn es um das Bleiberecht eines Haustieres geht, dieser kann schnell dazu führen, dass sie andere Pflichten und Obliegenheiten vernachlässigen, also z.B. die Erziehung des Tieres. Das kann natürlich negative Folgen haben, wenn der Hund dann störende Verhaltensweisen annimmt, weil sie immer aufgeregt sind , wenn sie mit ihm kommunizieren oder den ausgleichenden Sparziergang vergessen. Zudem wirkt es sich natürlich positiv auf ihren Stand in einem Gerichtsverfahren aus, wenn sie a) zuvor außergerichtlich die Einigung gesucht haben und b) weder Vermieter noch Gericht unter Verletzung des Mietvertrages vor vollendete Tatsachen stellen, selbst wenn die Vertragsklausel eventuell zu ihren Gunsten entschieden wird.

Fazit: Bevor sie einen Hund anschaffen, sollten sie die ZUstimmung einholen, notfalls auch im Wege der Klage, alles andere schafft nur Problem und Belastungen, die nicht sein müssen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Bewertung des Fragestellers 30.03.2017 | 10:04

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