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Höhe der Abfindung für Baulastübernahme


22.08.2007 17:02 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Wir bewohnen seit Februar 06 ein altes Bauernhaus in Niedersachsen (dörflicher Außenbereich), welches wir vor Kurzem gekauft haben. Der Vorbesitzer hat vor ca. 10 Jahren einen angrenzenden Schweinestall von 1870 um ca. 1 m erhöht und zu Wohnraum umgebaut. Eine Baugenehmigung ist später beantragt, aber nie genehmigt worden. Der betr. Gebäudeteil bildet die Grundstücksgrenze zum Nachbarn (Grenzbebauung). Das Bauamt teilt mit, daß eine Genehmigung einer Nutzungsänderung nur mit Zustimmung des Nachbarn durch Übernahme einer Baulast erfolgen kann. Es geht dabei um ca. 30 meter, der Bodenrichtwert beträgt € 14,00. Ich habe dem Nachbarn also 1000 € angeboten, welches aufgerundet etwa 30 m x 2m x € 14 = 840 € entspricht. Der Nachbar verlangt allerdings 7500 € sowie die Zusicherung, keine Veränderungen an der Grenzwand (zusätzliches Fenster)vorzunehmen. Dieser Betrag erscheint mir unangemessen hoch, insbesondere vor dem Hintergrund, daß der Nachbar sein Haus nur zeitweise als Wochenend- bzw. Ferienhaus ca. 6 Wochem im Jahr nutzt, die eingetretene Erhöhung der Wand bereits 10 Jahre zurückliegt und sich nur unwesentlich verändert hat. Der Hintergrund dieser, meiner Ansicht nach unangemessenen Forderung ist ein Streit mit meinem Voreigentümer, den der Nachbar auf unangenehme Weise auf mich überträgt. Anm. : Gemäß Kaufvertrag bin ich für die "Altlasten" des Vorbesitzers verantwortlich.

Meine Frage: Kann der Nachbar jeden Betrag fordern, oder gibt es einen Rahmen, z.B. einen ortsüblichen? Kann das Bauamt auf die Baulast verzichten? z.B. wg Geringfügigkeit?

Vielen Dank

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Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Die Baulast ist eine freiwillig übernommene öffentlich-rechtliche Verpflichtung des Grundstückseigentümers gegenüber der Bauaufsichtbehörde. Gegenstand einer solchen Verpflichtung ist ein Verhalten, dass sich nicht bereits aus öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Bauordnung etc.) ergibt. In diesem Fall ist wohl eine Verpflichtung Ihres Nachbarn vorgesehen, sich nicht auf die aus der BauO (NS) ergebenden Abstandflächen zu berufen.

Die konkreten Grenzabstände richten sich nach § 7 BauO (NS). Von dem Mindestabstand kann abgesehen werden, wenn der Nachbar dem zustimmt. Dies Zustimmung kann von dem Nachbarn nicht eingefordert werden, ist also auf freiwilliger Basis zu erbringen. Daher ist auch eine "Abfindungszahlung" für die Erteilung der Baulast frei verhandelbar. Einen entsprechenden Rahmen gibt es nicht.

Die Bewertung einer Baulasten als wertbildender Faktor für das Nachbargrundstück kann zuverlässig nur mittels eines Wertgutachtens ermittelt werden, wobei sich die tatsächliche Belastung erst im Falles eines Verkaufes/Verwertung zeigt.

Bei der Bewertung der Baulast sollten Sie allerdings auch berücksichtigen, dass ohne die Nutzungsänderung ein nicht genehmigter Bau vorliegt. Ohne eine entsprechende Baulast könnte eine Rückbauverpflichtung bestehen, deren Beeinträchtigung für Sie möglicherweise höher liegt, als das Abfindungsangebot des Nachbarn.

Um sich mit dem Nachbarn auf eine angemessenen Abfindung zu einigen, empfehle ich, dass Sie einen Gutachter beauftragen, dessen Ergebnis von beiden Parteien im Vorfeld akzeptiert werden muß. Nur so ist eine weitestgehende objektive Bewertung der Baulast möglich. Hinsichtlich der Kosten des Gutachters wäre ebenfalls im Vorfeld eine Regelung zu treffen.

Sie sollten hierbei allerdings beachten, dass der Wert der Abfindungswert der Baulast für das Nachbargrundstück im Gutachten auch oberhalb des jetzigen Angebotes des Nachbarn liegen könnte.

Die Bauordnung mit den einschlägigen § können Sie hier einsehen.
<http://www.baurecht.de/landesbauordnung-niedersachsen.html#Baugrundstueck>

Ich bedaure Ihnen keine besseren nachrichten geben zu können, hoffe Ihnen aber einen ersten Überblick verschafft zu haben.

Bei Unklarheiten stehe ich Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

Marcus Schröter
Rechtsanwalt & Immobilienökonom
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