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Baulastübernahme Garage

05.01.2019 13:36 |
Preis: 68,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


13:19

Zusammenfassung: Eine Baulast allein taugt nicht zur Absicherung oder gar Herleitung privater Rechte. Für Wege- und Nutzungsrechte ist vielmehr die Eintragung entsprechender Dienstbarkeiten in Abteilung II des Grundbuchs des betroffenen Grundstücks erforderlich.

Sehr geehrte Damen und Herren,
wir haben vor 15 Jahren ein Haus mit einer Garage gekauft. Im Kaufvertrag ist die Garage auch ausdrücklich erwähnt. Die Garage steht nicht direkt am Haus sondern etwa 20 Meter entfernt auf einem Grundstück das dem Nachbarn gehört. Auch die Zufahrtswege zu der Garage gehören dem Nachbarn. Die Garage wurde von unserem Vorbesitzer gebaut und bezahlt. Er hat mit dem Nachbarn eine Baulastübernahme für die Garage eintragen lassen.
Dort steht: "Die Benützung meiner Grundstücke als Zugang und Zufahrt von der …… straße zum Baugrundstück sind jederzeit uneingeschränkt zu dulden. (Garage auf Flurstück … und Name des Vorbesitzers mit Adresse). Mir ist bekannt, dass die Baulast auch gegenüber dem Rechtsnachfolger wirksam ist." Darunter die Unterschrift des Nachbarn.
Jetzt soll das Haus des Nachbarn verkauft werden und auch das Garagengrundstück mit Garage dazu. Angeblich haben wir keinerlei Eigentumsrechte an der Garage. Das kann doch so nicht richtig sein, oder?
Vielen Dank vorab.
mfg
05.01.2019 | 14:56

Antwort

von


(146)
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Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre berechtigte Frage.

Sofern der Voreigentümer, der Ihnen das Haus mitsamt Garage verkauft hat, lediglich eine Baulast erwirkt hat und nicht gleichzeitig auch eine Dienstbarkeit im Grundbuch, ist die Auffassung des Nachbarn leider korrekt. Dann haben Sie möglicherweise - vorbehaltlich einer Prüfung Ihres Kaufvertrags und der Frage der Verjährung - noch Ansprüche gegen den damaligen Verkäufer.

Eine Baulast allein taugt grundsätzlich nicht zur Herleitung oder Absicherung privater Rechte. Zweck der Baulast ist die Befreiung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die Einhaltung des öffentlichen Baurechts. Private Wege- und Nutzungsrechte müssten durch Grundbucheintrag abgesichert sein.

Die Garage ist, sofern im Grundbuch des Nachbarn in Abteilung II nichts eingetragen sein sollte, was im Wege einer Einsichtnahme beim Grundbuchamt zu prüfen ist, die gerne durch mich im Rahmen eines ordnungsgemäßen Mandates übernommen werden kann - mailen Sie mir hierzu an neumann@port7.de Ihre genaue Anschrift und die Anschrift des Nachbarn - durch Verbindung mit dem Grundstück in das Eigentum des Nachbarn übergegangen. Dass Ihr Voreigentümer die Garage bezahlt hat, ändert nichts am Eigentumsübergang auf den Nachbarn, da dieser Eigentumsübergang zwingend ist, § 94 BGB.

Sofern es an einem Grundbucheintrag fehlt, ist leider auch eine gewohnheitsrechtliche Inanspruchnahme des Nachbarn ausgeschlossen. Allerdings ist eine altrechtliche Dienstbarkeit denkbar, was im Rahmen eines Mandates näher geprüft werden könnte.

Ich empfehle, dass Sie zunächst Grundbucheinsicht nehmen oder mich damit beauftragen. Teilen Sie mir gerne auch noch mit, seit wann die Eigentümer Ihres Anwesens die entsprechenden Teile des Nachbargrundstücks mit genutzt haben.

Hoffentlich helfen Ihnen diese Hinweise im Rahmen dieser Erstberatung schon weiter. Sollte etwas unklar sein oder Sie eine Vertiefung des einen oder anderen Aspektes wünschen, so fragen Sie bitte unbedingt nach, damit ich Sie in jedem Falle rundum zufrieden stellen kann und Sie keinerlei Anlass zu einem Punktabzug bei Ihrer eventuellen Bewertung haben.

Ich wünsche Ihnen ein schönes Wochenende und verbleibe

mit den besten Grüßen aus Münster

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt


Nachfrage vom Fragesteller 06.01.2019 | 11:29

Durch die Baulastübernahme ist die Benützung des Zugangs und der Zufahrt zum Baugrundstück auf dem die Garage steht jederzeit uneingeschränkt zu dulden und auch Rechtsnachfolger müssen sich daran halten. Das heißt doch für uns, dass wir die Garage bzw. das Grundstück jederzeit auch nach einem Verkauf weiter nutzen dürfen, oder?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.01.2019 | 13:19

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

das gibt der Wortlaut der vorliegenden Baulast - so wie Sie ihn hier mitgeteilt haben - leider nicht her. Zugang und Zufahrt sind etwas anderes als Benutzung.

Sie haben zwar grundsätzlich Recht, dass eine Baulast gem. § 71 der Bauordnung Ihres Bundeslandes theoretisch auch solch einen Inhalt haben kann (Nutzungsrecht zugunsten des Nachbarn) und jedenfalls auch gegenüber Rechtsnachfolgern gilt. Das ist richtig.

Allerdings ergeben sich aus einer Baulast zum einen lediglich öffentlich-rechtliche Verpflichtungen gegenüber der Baubehörde, nicht Ihnen als Nachbarn gegenüber. Es ist hier strikt zu unterscheiden zwischen dem öffentlichen Recht einerseits und dem privaten Recht andererseits. Sie haben als Privatperson leider keine unmittelbaren Ansprüche aus der Baulast. Zum anderen hat die bestehende Baulast aber leider auch nicht den Inhalt, dass der jeweilige Eigentümer Ihres Grundstücks die Garage benutzen darf.

Sie kommen um eine Einsichtnahme in das Grundbuch - wie in meiner ersten Antwort bereits ausführlich erläutert - somit nicht umhin. Wenn dort eine Dienstbarkeit eingetragen ist, löst sich das Problem in Luft auf.

Es könnte sich ferner auch anbieten, hier möglichst unverzüglich das Gespräch mit dem Nachbarn zu suchen, bevor er verkauft. Gerne kann ich ein solches Schreiben an den Nachbarn aufsetzen.

Ich hoffe, dass ich damit Ihre Nachfrage vollumfänglich beantworten konnte, wenngleich ich nachvollziehen kann, dass Ihnen die Rechtslage wohl nicht gefallen wird, wofür ich aber nichts kann. Sollten Sie weitere Fragen haben, so so nehmen Sie bitte unter den in meinem Profil genannten Daten Kontakt mit mir auf. Im Rahmen eines Mandates kann ich Ihre Angelegenheit sehr gerne weiter bearbeiten und versuchen, Ihre Interessen durchzusetzen.

Mit den besten Grüßen

Dr. Andreas Neumann
Rechtsanwalt

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