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Hausübertragung / vorgezogenes Erbe / Ausgleichszahlung

| 10.10.2011 19:51 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Sachverhalt:
Mein Vater starb vor ca. einem Jahr. Meine Mutter bewohnt zusammen mit meiner einzigen Schwester das elterliche Wohnhaus, Bj. 1981. Wir alle haben den gesetzlichen Erbteil zugesprochen bekommen, also 50% die Mutter und je 25% die Kinder. Dies ist bereits im Grundbuch eingetragen. Auf Bargeldauszahlung wurde zugunsten unserer Mutter verzichtet, da sie sich davon eher einen schönen Ruhestand gönnen soll. Wir verstehen uns alle sehr gut und da ich beruflich bedingt weit weg ziehen musste, haben wir darüber nachgedacht, das elterliche Haus, im Einvernehmen mit meiner Mutter, meiner Schwester zu übertragen. Dies soll auf Basis einer Ausgleichszahlung an mich geschehen, da ich an meinem jetzigen Wohnort ebenfalls gebaut habe und wir einerseits meine finanziellen Belastungen mindern und zum anderen meiner Schwester (40 Jahre) ermöglichen wollen, diesen Betrag auch noch während ihres Arbeitslebens abzuzahlen. Das Haus hat mit Grundstück einen geschätzten Verkehrswert von 350000€. Meine Mutter soll ein Lebenslanges Wohnrecht in ihrer Wohnung im E.G. bekommen. Das Bargeld, welches bei einem , in hoffentlich ferner Zukunft liegenden, versterben meiner Mutter übrig bleibt, soll dann klassisch durch zwei geteilt werden. Die Frage einer zukünftigen Pflege ist bei uns kein Thema, dies wird von uns gemeinsam getragen, auch finanziell wenn erforderlich, so wie es bei unserem Vater bereits der Fall war.

Frage 1:
Ist im Falle einer Geldzahlung von meiner Schwester an mich mit steuerlichen Forderungen zu rechnen?

Frage 2:
Wie ist lebenslanges Wohnrecht definiert? Kann meine Mutter bei einer eventuellen Verschlechterung des Verhältnisses zu meiner Schwester trotzdem frei über ihre Wohnung bestimmen?

Frage 3:
Wie kann man verhindern, dass unser Elternhaus aufgrund unvorhergesehener Ereignisse an dritte verkauft werden muss, gibt es so etwas wie ein Vorkaufsrecht für mich?

Frage 4:
Der Mann meiner Schwester ist selbstständig und wir möchten verhindern, dass im schlimmsten Falle unser Haus für mögliche Verfehlungen der Firma mit herangezogen wird. Wie ist dies zu regeln?

Frage 5:
Wie stellt man sicher, dass zukünftige Reparaturen und allgemeine Erhaltungskosten des Hauses nicht durch meine Mutter zu bezahlen sind. (Ich würde auch nicht genau die Hälfte des Hauspreises einfordern sondern einen Abzug für absehbare Renovierungen in Kauf nehmen).

Frage 6: Wie regelt man ein solches Vorgehen einer Transferzahlung generell und muss man für das lebenslange Wohnrecht Abzüge beim Kaufpreis vornehmen?

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich Ihre Fragen wie folgt:

1) Unter steuerrechtlichen Gesichtspunkten brauchen Sie solange keine Abgaben leisten, bis der Freibetrag nicht überschritten ist.

Dieser beträgt € 200.000,00 pro Kind (§ 16 ErbStG ) und alle zehn Jahre. Das bedeutet, dass keine Erbschaftssteuern anfallen, wenn dieser Freibetrag nicht überschritten wird, sodass dieser auch auf mehrere Jahrzehnte geteilt werden könnte.

2) Das lebenslange Wohnrecht ist ein Recht, welches im Grundbuch eingetragen werden sollte und eine Belastung des Grundstückes darstellt.
Dieses Recht gibt Ihrer Mutter die Möglichkeit jederzeit frei über das Haus/Wohnung zu bestimmen und lebenslang darin wohnen zu bleiben (§ 1093 BGB ). Kündigungen sind hierbei nicht zulässig.

3) Selbstverständlich kann Ihnen ein Vorkaufsrecht eingeräumt werden, sodass Ihnen zuerst das Haus zum Kauf angeboten werden muss. Dieses sollte praktischerweise mit in den notariellen Vertrag aufgenommen werden.

4) Wenn als Eigentümerin Ihre Schwester eingetragen ist und sie dieses auch im Wege des Erbrechtes erhält und Sie nicht im Geschäft Ihres Ehemannes steht, muss sie auch für seine Verfehlungen nicht haften, denn das Haus steht in ihrem Eigentum, welches vor dem Zugriff der Gläubiger des Ehemannes geschützt ist.

5) Dieses sollte im notariellen Vertrag mit reingeschrieben werden, da die gesetzliche Regelung eben genau dies vorsieht, dass der Wohnberechtigte auch die Kosten zu tragen hat (§§ 1093 , 1041 BGB ).

6) Sie haben Recht damit, dass ein lebenslanges Wohnrecht natürlich den Schenkungswert der Immobilie verringert, je nach aktuellem Alter und der jeweiligen Lebenserwartung und der Größe der Wohnfläche.

Die Transferzahlung sollte auch im Vertrag mitgeregelt werden und dort genau die Beträge aufgeführt, die an einem bestimmten Datum zu leisten sind, sodass diese mit ablauf des jeweiligen Datums fällig sind. Auch sollte sich der Schuldner der sofortigen Zwangsvollstreckung unterwerfen, um Ihnen im Bedarfsfall schnell einen Titel zu gewähren, mit dem Sie vollstrecken können.

Rückfrage vom Fragesteller 17.10.2011 | 19:05

Danke nochmals für die schnelle Beantwortung meiner Fragen.
Zum besseren Verständnis muss ich noch mal nachfragen:

Wenn das Haus z.B. einen Wert von 200.000 € hätte, läge mein Anteil zunächst bei 100.000 €. Welche Summe kann in der Regel als Abzug für das lebenslange Wohnrecht meiner Mutter geltend gemacht werden? (Alter 62 Jahre)

Habe ich das richtig verstanden, dass meine Mutter das Haus rein steuerlich betrachtet eher meiner Schwester verkaufen sollte und mir dann das Geld schenken?

Was bedeutet "sofortige Zwangsvollstreckung" für einen Titel?

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 17.10.2011 | 19:14

Sehr geehrter Fragesteller,

die sofortige Zwangsvollstreckung für einen Titel bedeutet, dass Sie mit diesem direkt zum Gerichtsvollzieher gehen können und kein Gerichtsverfahren mehr zwischengeschaltet ist. Das erspart sehr viel Zeit und Mühe.

Steuerlich wäre es ratsam, dass lediglich im Vertrag festgehalten wird, dass die Zuwendung der Schwester wegen des zu erwartbaren Erbes erfolgt und nicht eine bloße Schenkung ist.
Es macht diesbezüglich dann keinen Unterschied, ob Ihre Mutter das Haus an Ihre Schwester verkauft und Ihnen das Geld dann schenkt oder Ihre Schwester es direkt für das Erbe gibt.
Dies sollte nur im Vertrag mit aufgenommen werden.

Hinsichtlich des genauen Wohnrechtswertes kann ich Ihnen erst morgen Bescheid geben, wenn ich wieder im Büro bin.

Mit freundlichen Grüßen

Grützmacher
Rechtsanwalt

Ergänzung vom Anwalt 11.10.2011 | 09:51

Sehr geehrter Fragesteller,

in der Antwort 1) hat sich leider ein tippfehler eingeschlichen, wonach es korrekterweise heißen muss, dass der Freibetrag bei Kindern € 400.000,00 beträgt.

Hinsichtlich der Ausgleichszahlungen sollten Sie den Notar darauf ansprechen, dass diese Zahlungen als Geldleistungen/Schenkungen von der Mutter gelten und nicht von den Geschwistern, da sonst die Freigrenze bei lediglich €€ 20.000,00 liegt.

Mit freundlichen Grüßen

Grützmacher
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 17.10.2011 | 19:11

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