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Kauf der zum Teil geerbten Wohnung mit nicht eingetragenem Wohnrecht

03.06.2016 10:54 |
Preis: ***,00 € |

Erbrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Anja Merkel, LL.M.


Zusammenfassung: Eine Wohnrecht ohne Eintragung im Grundbuch bewirkt eine schuldrechtliche Verpflichtung zwischen Wohnrechtsgeber und Wohnrechtsnehmer. Das Erlöschen des Wohnrechts bei dauerhaften Auszug des Wohnrechtsberechtigten kann vereinbart werden.

Meine Mutter hatte sich zusammen mit ihrem Freund eine Eigentumswohnung gekauft. In dem Kaufvertrag wurde festgelegt, dass die Wohnung jedem zur Hälfte gehört. Neben dem Kaufvertrag haben sie auch einen Erbvertrag gemacht, indem sie festgelegt haben, dass bei Ableben des Jeweiligen, dann die jeweiligen Kinder als Erben eintreten sollten und in Bezug auf die Wohnung der Überlebende dann ein lebenslanges Wohnrecht in dem von den Kindern geerbten Teil bekommt.
Ca. 2 Jahre nach dem Kauf haben sie geheiratet.
Meine Mutter ist vor 1 1/2 Jahren verstorben. Die Wohnung gehört nun Ihrem Mann,der zwischenzeitlich weiter weggezogen ist, zur Hälfte und meinem Bruder und mir jew. 1/4. Nun haben wir uns darauf geeinigt, dass ich und mein Mann die Wohnung kaufen u. den Stiefvater und meinem Bruder die Anteile abkaufen.
Mein Stiefvater hat das Wohnrecht nicht in das Grundbuch eintragen lassen, weil er meinte, das kostet nur was.
Jetzt stellt sich nun die Frage für mich, wenn ich die Wohnung kaufe, wäre ja eigentlich ein Wohnrecht "drauf".
Habe ich nun als Käuferin daraus finanzielle Belastungen in irgendeiner Art und Weise -jetzt und in Zukunft- zu befürchten (Finanzamt/Sozialamt)?
Wenn z.B. mein Stiefvater irgendwann in ein Pflegeheim kommen würde? (Rente reicht nicht aus) Oder wäre mit dem Verkauf der Wohnung das Wohnrecht sowieso hinfällig?
Oder muss ich das Wohnrecht, das ja nicht eingetragen ist, separat im Kaufvertrag aufnehmen, damit das erledigt ist?
Müßte ich dann meinem Stiefvater das Wohnrecht zusätzlich zum Kaufpreis noch abkaufen, damit es keine Schenkung darstellt? Dies wäre dann nämlich für mich nicht mehr zu machen, da für mich die Auslöse meines Bruders und des Stiefvaters (71) finanziell das Limit ist. Daher möchte ich eben vorher auch alle finanziellen Belastungen aktuell + Zukunft abklären.
Der Kaufpreis ist meiner Ansicht nach etwas günstiger, als am Wohnungsmarkt.Könnte auch dieser evtl. Preisvorteil als Schenkung vom Finanzamt oder Sozialamt gewertet werden?
Bitte teilen Sie mir mit wie ich mich hier als Käuferin in Bezug auf das Wohnrecht verhalten sollte bzw. mit was ich aufgrund dessen zu rechnen bzw. nicht zu rechnen habe.
Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrter Ratsuchender,

ich beantworte Ihr Anliegen aufgrund Ihrer Angaben unter Beachtung des ausgelobten Einsatzes folgendermaßen:

1. Jetzt stellt sich nun die Frage für mich, wenn ich die Wohnung kaufe, wäre ja eigentlich ein Wohnrecht "drauf"
Ja.

Offensichtlich besteht hier ein Wohnrecht für den Stiefvater zumindest schuldrechtlich, d.h. zwischen Wohnrechtgeber und Wohnrechtnehmer. Möglicherweise ist dies bereits durch den Auszug erloschen, wenn Sie im Wohnrechtsvertrag eine auflösende Regelung des Wohnrechts mit Auszug getroffen haben. Gibt es eine solche Regelung nicht, liegt immer noch ein schuldrechtliches Wohnrecht vor. D.h. die Rechtsfolgen des Wohnrechts wirken nur gegeüber dem Vertragspartner (Wohnrechtsgeber).


2. Oder wäre mit dem Verkauf der Wohnung das Wohnrecht sowieso hinfällig?
Im Falle des Verkaufes wirkt das Wohnrecht dann nicht gegenüber Ihren Mann, weil es nicht im Grundbuch eingetragen ist und er bislang das Wohnrecht nicht gewährt hat. Ihnen gegenüber bleibt es Bestehen, weil Sie bereits vor dem Verkauf schuldrechtliche Wohnrechtgeberin waren.



3. Oder muss ich das Wohnrecht, das ja nicht eingetragen ist, separat im Kaufvertrag aufnehmen, damit das erledigt ist? Müßte ich dann meinem Stiefvater das Wohnrecht zusätzlich zum Kaufpreis noch abkaufen, damit es keine Schenkung darstellt?
Eine Regelung im Kaufvertrag ist möglich, jedoch kann dies als Schenkung gewertet werden, weil ein Wohnrecht einen geldwerten Vorteil darstellt und der Kaufpreis das Wohnrecht quasi nicht mit abdeckt. Dies kann unter Umständen zum Widerruf wegen Verarmung des Schenkers (Kann Pflegekosten nicht tragen) führen und/oder Schenkungssteuern vom Finanzamt auslösen.


4. Habe ich nun als Käuferin daraus finanzielle Belastungen in irgendeiner Art und Weise -jetzt und in Zukunft- zu befürchten (Finanzamt/Sozialamt)? Wenn z.B. mein Stiefvater irgendwann in ein Pflegeheim kommen würde? (Rente reicht nicht aus)
Siehe vorstehende Antwort.
Der Sozialleistungsträger könnte die Schenkung widerrufen und Miete verlangen oder aber den Abkauf des Wohnrechts fordern.

Fazit:
Um Rechtssicherheit zu erlangen und möglichen Ansprüchen in Zukunft als Wohnrechtsgeberin mit schuldrechtlicher Verpflichtung nicht ausgesetzt zu sein, sollten Sie mit dem Stiefvater eine entsprechende Vereinbarung zur Aufgabe des Wohnrechts treffen, z.B. dahingehend, dass dieser seiner Wohnrecht mit dauerhaften Auszug verliert/aufgibt ohne finanziellen Ausgleich. Dies sollten Sie schriftlich fixieren, falls die Ausgestaltung des Wohnrechts lediglich auf mündlicher Basis erfolgte.


Ich möchte Sie darauf hinweisen, dass dieses Forum eine ausführliche und persönliche Rechtsberatung nicht ersetzen kann, sondern vor allem dafür gedacht ist, eine erste rechtliche Einschätzung zu ermöglichen. Durch Hinzufügen oder Weglassen relevanter Informationen könnte die rechtliche Beurteilung Ihres Anliegens anders ausfallen.

Ich hoffe Ihnen eine erste rechtliche Orientierung gegeben zu haben.

Beste Grüße

Anja Merkel, LL.M.
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.06.2016 | 15:47

vielen Dank für Ihre rasche und verständliche Antwort!

Mein Bruder und ich haben seit dem Tod unserer Mutter mit dem Stiefvater keine Ausgestaltung des Wohnrechts gemacht.
Wir dachten, das Wohnrecht sei für uns so bindend wie es im Erbvertrag steht. Also ohne Be-/Einschränkung. Dies ist bis jetzt auch die einzige schriftliche Grundlage. Gem. Ihrer Antwort gehe ich davon aus, dass wir einen Wohnrechtsvertrag hätten machen können.

Folgendes habe ich in diese Sache noch nicht verstanden:
(Bitte noch kurz erklären)

-Kann ich die im Fazit von Ihnen genannte Vereinbarung zum Wohnrecht auch einfach formlos schriftlich vor/nach dem Notartermin mit ihm machen?

-Und ist dann diese Vereinbarung (dauerhafter Auszug/verliert WR/unentgeltlich) auch gültig, obwohl er schon vor gut 1 Jahr ausgezogen ist und von der Regelung im Erbvertrag mit Mama abweicht?

-Stellt diese Vereinbarung dann letztendlich nicht wieder eine Schenkung dar, wenn die Aufgabe des Wohnrechts nach Auszug unentgeltlich erfolgt?

-Hätte ich dann grds. in einem Schenkungsfall auch 400.00.-Euro FB?
(Er hat mich nicht adoptiert)

-Sie haben geschrieben, dass bei Verkauf das Wohnrecht gegenüber meinem Mann nicht wirkt, sondern nur gegenüber mir. O.k. aber nur zu einem Viertel wie vor dem Kauf oder?

Es wäre Ihnen noch sehr dankbar, wenn Sie mir zum Schluß noch kurz sagen könnten, wie sich der Verkauf des Viertels meines Bruders an mich auf das Wohnrecht auswirkt. Geht sein viertel dann auf mich über?


Nochmals vielen Dank und schönes Wochenende!


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.06.2016 | 19:51

Kann ich die im Fazit von Ihnen genannte Vereinbarung zum Wohnrecht auch einfach formlos schriftlich vor/nach dem Notartermin mit ihm machen?
vorher mit Rückdatierung. Qusi eine Ausgestaltung des Wohnrechts. Dort steht dann auch, wer welche Kosten, z.B. Betriebskosten zahlt.

Und ist dann diese Vereinbarung (dauerhafter Auszug/verliert WR/unentgeltlich) auch gültig, obwohl er schon vor gut 1 Jahr ausgezogen ist und von der Regelung im Erbvertrag mit Mama abweicht?
Sie müssten quais eine mündliche Vereinbarung zur Ausgestaltung des Wohnrechts im nachhinein schriftlich fixieren.

Stellt diese Vereinbarung dann letztendlich nicht wieder eine Schenkung dar, wenn die Aufgabe des Wohnrechts nach Auszug unentgeltlich erfolgt?
Nicht unbedingt, wenn der Berechtigte dies aufgibt. Dies ist Auslegungssache. Ansonsten müsste Ihr Mann die Wohnung allein erwerben, so dass das schuldrechtliche Wohnrecht dann wegfällt, bzw. ihm gegenüber nicht geltend gemacht werden kann.

Hätte ich dann grds. in einem Schenkungsfall auch 400.00.-Euro FB?
(Er hat mich nicht adoptiert)
Nein.

Sie haben geschrieben, dass bei Verkauf das Wohnrecht gegenüber meinem Mann nicht wirkt, sondern nur gegenüber mir. O.k. aber nur zu einem Viertel wie vor dem Kauf oder?
Nein, sondern der Anteil Ihres Bruders auch, da dieser ja ebenfalls Schuldner des Wohnrechts ist.

Geht sein viertel dann auf mich über? Ja.

Ein schönes Wochenende.






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