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Hauskauf geplatzt


07.07.2007 17:56 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von



Wir haben über einen Makler ein Haus gefunden, das wir kaufen wollen. Über den Makler wurde mit dem Verkäufer eine Einigung über den Kaufpreis erzielt sowie ein vorläufiger Notartermin vereinbart. Zu klären war von Verkäuferseite noch unser Wegerecht (das wir dinglich wünschten), da die Zufahrt zum Haus nur über einen Feldweg möglich ist, der mehreren Eigentümern gehört.

Heute bekamen wir vom Makler die Kopie eines Schreibens, in dem die Eigentümer des Hauses ihm den Alleinauftrag "mit sofortiger Wirkung wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage" kündigt. Begründung: Voraussetzung für den Verkauf des Grundstücks sei die dauerhafte Sicherung der Zufahrtsmöglichkeit zum Grundstück, und der Verkäuferin sei es nicht gelungen, die hierfür erforderlichen Erklärungen der Grundstückseigentümer zu erhalten - eine Veräußerung des Grundstückes sei daher derzeit nicht möglich und auch nicht beabsichtigt.

Der Makler hatte das Haus und Grundstück seit über einem Jahr angeboten und es wäre Zeit genug gewesen, eine Einigung über das Wegerecht zu erzielen. Daher verwundert und verärgert uns diese Kehrtwendung beträchtlich.

Wir haben das Haus zweimal mit dem Makler besichtigt und schon beim ersten Besuch nach dem Wegerecht gefragt. Der Makler sagte, die Verkäuferin habe ihm versichert, das sei kein Problem und würde geklärt.
Zur zweiten Besichtigung - nachdem wir dem Makler unsere feste Kaufabsicht mitgeteilt hatten und geklärt hatten, dass wir zu diesem Zeitpunkt die einzigen Kaufinteressenten waren - haben wir einen Bauingenieur beauftragt, um eine Expertise zu Bauschäden und Sanierungsempfehlungen zu bekommen.

Können wir uns die Kosten für die Beratung durch den Bauingenieur vom Verkäufer ersetzen lassen?



-- Einsatz geändert am 07.07.2007 20:15:51
07.07.2007 | 21:20

Antwort

von


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Austr. 9 1/2
89407 Dillingen a. d. Donau
Tel: 09071/2658
Web: www.rechthilfreich.de
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Sehr geehrte Fragestellerin,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich wie folgt beantworte:

Meine Auskunft kann sich nur auf die Informationen beziehen, die Sie mir mitgeteilt haben. Eine abschließende Beratung für eine verbindliche Einschätzung kann und soll im Rahmen der Onlineerstberatung nicht erbracht werden.

Dies vorausgeschickt antworte ich weiter wie folgt:

Zwar kommt gemäß §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 i.V.m. § 311 Abs. 2 BGB ein auf den Ersatz des sogenannten Vertrauensschadens gerichteter Schadensersatzanspruch in Betracht;
Vgl. hierzu bitte die Gesetzestexte im Anhang.

Die vom Hauseigentümer über den Makler gemachten Angaben haben einen ihm zurechenbaren Vertrauenstatbestand begründet.

Allerdings besteht bei formbedürftigen Verträgen, wie bspw. eben auch einem Grundstückskauf, ein Schadensersatzanspruch nur bei einem schwerwiegendem Verstoß gegen die Pflichten zum redlichen Verhalten.

Streitfrage könnte insofern werden, ob der Eigentümer bzw. Makler einen qualifizierten Vertrauenstatbestand gesetzt hat.

Ein qualifizierter Vertrauenstatbestand ist in der Regel gegeben, wenn der die Verhandlungen abbrechende den Vertragsschluß ursprünglich als sicher hingestellt hatte ( BGH NJW 70, 1840 ) oder auch, wenn die Parteien mit der Durchführung des Vertrages begonnen haben ( BGH 6, 334 ).

Alles in allem ist die Rechtslage nicht ganz eindeutig.

Auch wenn zu Ihren Gunsten ein Schadenseratzanspruch greifen würde, so könnten Sie allenfalls die Aufwendungen ersetzt verlangen, die nach der Lage des Falle auch vertretbar waren.

Eine verbindliche Empfehlung, wie Sie Ihre Rechte durchsetzen können, wäre nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ideal wäre nach erster Beurteilung der Sach - und Rechtslage eine einvernehmliche Lösung der Angelegenheit. Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung ermöglicht zu haben. Bei Bedarf benutzen Sie bitte die kostenfreie Nachfragefunktion.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Kohberger
Rechtanwalt
-------------------
Austraße 9 1/2
89407 Dillingen a.d. Donau
Tel.: 09071-2658
www.anwaltkohberger.de

Anhang: §§ 280, 241, 311 BGB.

§ 280 Schadensersatz wegen Pflichtverletzung

(1) 1Verletzt der Schuldner eine Pflicht aus dem Schuldverhältnis, so kann der Gläubiger Ersatz des hierdurch entstehenden Schadens verlangen. 2Dies gilt nicht, wenn der Schuldner die Pflichtverletzung nicht zu vertreten hat.
(2) Schadensersatz wegen Verzögerung der Leistung kann der Gläubiger nur unter der zusätzlichen Voraussetzung des § 286 verlangen.
(3) Schadensersatz statt der Leistung kann der Gläubiger nur unter den zusätzlichen Voraussetzungen des § 281, des § 282 oder des § 283 verlangen.

§ 241 Pflichten aus dem Schuldverhältnis
(1) 1Kraft des Schuldverhältnisses ist der Gläubiger berechtigt, von dem Schuldner eine Leistung zu fordern. 2Die Leistung kann auch in einem Unterlassen bestehen.
(2) Das Schuldverhältnis kann nach seinem Inhalt jeden Teil zur Rücksicht auf die Rechte, Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils verpflichten.

§ 311 Rechtsgeschäftliche und rechtsgeschäftsähnliche Schuldverhältnisse
(1) Zur Begründung eines Schuldverhältnisses durch Rechtsgeschäft sowie zur Änderung des Inhalts eines Schuldverhältnisses ist ein Vertrag zwischen den Beteiligten erforderlich, soweit nicht das Gesetz ein anderes vorschreibt.
(2) Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 entsteht auch durch
1.
die Aufnahme von Vertragsverhandlungen,
2.
die Anbahnung eines Vertrags, bei welcher der eine Teil im Hinblick auf eine etwaige rechtsgeschäftliche Beziehung dem anderen Teil die Möglichkeit zur Einwirkung auf seine Rechte, Rechtsgüter und Interessen gewährt oder ihm diese anvertraut, oder
3.
ähnliche geschäftliche Kontakte.
(3) 1Ein Schuldverhältnis mit Pflichten nach § 241 Abs. 2 kann auch zu Personen entstehen, die nicht selbst Vertragspartei werden sollen. 2Ein solches Schuldverhältnis entsteht insbesondere, wenn der Dritte in besonderem Maße Vertrauen für sich in Anspruch nimmt und dadurch die Vertragsverhandlungen oder den Vertragsschluß erheblich beeinflußt.


Rechtsanwalt Michael Kohberger

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