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Hauskauf - Einrichtungen/Bestandteil des Hauses

15.05.2010 09:10 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Robert Weber


Wir haben uns eine Doppelhaushälfte gekauft. Jetzt möchte der Verkäufer noch für seine Gegenstände, die im Haus sind, sehr viel Geld haben. Ich möchte gerne Wissen, was sind Bestandteile des Hauses, also gehört zur Immobilie und was sind Mobilien. Bitte erklären Sie mir den Unterschied anhand meiner Diskussionspunkte mit dem Verkäufer. Hinweis: Im notariellen Vertrag sind diese Gegenstände nicht enthalten.

Auf drei Heizkörpern liegen lose Marmorplatten. Sind sie Bestandteil der Immobilie? Gibt es ein Gerichtsurteil?

In den Dach Velux Fenstern sind Rollos und Velux Jalousien innen montiert. Sind sie Bestandteil der Immobilie? Gibt es ein Gerichtsurteil?

Es gibt speziell angefertigte Regale und Kellerschränke für diese Immobilie, die Festgedübelt sind.Sind sie Bestandteil der Immobilie? Gibt es ein Gerichtsurteil?

Satelliten Schüssel? Sind sie Bestandteil der Immobilie? Gibt es ein Gerichtsurteil?

Wenn Gegenstände wie oben aufgelistet Bestandteil der Immobilie sein sollten, darf der Verkäufer sie ausbauen?

Im Expose wird die Sauna im Keller erwähnt aber im notariellen Vertrag ist sie nicht mit aufgelistet. Darf der Verkäufer sie jetzt verkaufen?

Wie läuft die Schlüsselübergabe ab, worauf muss man achten, soll man ein Übergabeprotokoll erstellen und was sind meine Rechte? Wo kann ich mich dazu schlau machen?

Vielen Dank für Ihre professionelle Antwort!

Sehr geehrter Ratsuchender,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich basierend auf Ihren Angaben und unter Beachtung Ihres Einsatzes wie folgt beantworten möchte:

Die Frage, was Bestandteile eines Hauses ist und was nicht, wird in den §§ 94 und 95 BGB geregelt. Danach sind wesentliche Bestandteile eines Gebäudes alle Sachen, die mit dem Haus fest verbunden sind und/oder zur Herstellung des Gebäudes eingefügt wurden.

Zu den einzelnen Punkten:

Die Marmorplatten sind lose aufliegend, damit nicht fest verbunden und sind daher kein Bestandteil der Immobilie. Urteile zu diesem speziellen Fall sind mir nicht bekannt.

Speziell angefertigte Regale und Kellerschränke sind nur dann Bestandteil, wenn sie nicht ohne weiteres woanders wieder aufgestellt werden können (BFH NJW 77, 648 bzw. OLG Köln NJW-RR 91, 1077/81).

Jalousien sind wesentliche Bestandteile eines Hauses (BFH/NV 1989, 456)

Die Satellitenschüssel ist Bestandteil (BGH NJW 75, 688)

Eine Sauna ist, wenn sie problemlos abgebaut und woanders eingebaut werden kann, kein Bestandteil des Hauses und darf daher verkauft werden (Siehe FG Köln 5 K 3894/01)
Die Rollos sind kein Bestandteil, wenn sie ausgebaut und woanders wieder eingebaut werden können. (Siehe Urteil des FG Köln)

Bitte beachten Sie, daß es sich bei den genannten Urteilen um Einzelfallentscheidungen handelt, es kann passieren, daß das für Sie zuständige Gericht das anders sieht.

Wenn die Gegenstände Bestandteile der Immobilie sind, darf der Verkäufer diese nicht ausbauen.

Sie sollten auf jeden Fall ein Übergabeprotokoll erstellen, am besten wäre eine Begehung der Immobilie mit dem Verkäufer, einem Sachverständigen und einem Anwalt.

Es gibt keine feste Regeln für die Schlüsselübergabe, im Grunde kann diese auch durch eine simple Übersendung der Schlüssel erfolgen.

Ihr Recht ist es, das Haus so, wie es im Vertrag beschrieben ist, übergeben zu bekommen, d.h. das Haus muß sich im entsprechenden Zustand befinden. Daher sollten Sie auch ein Übergabeprotokoll erstellen und darin den Zustand feststellen. Allerdings haben Sie keinen Anspruch auf ein formelles Übergabeprotokoll, wenn dieses nicht im Vertrag vereinbart wurde. Daher sollten Sie die Begehung und Zustandsprotokollierung auch notfalls nach Schlüsselübergabe ohne Verkäufer aber mit Sachverständigem durchführen, um einen Zeugen zu haben, falls der Zustand des Hauses sehr stark von der Beschreibung abweicht.

Ihr wichtigstes Recht ist es, das Haus übergeben zu bekommen. Wenn Sie es nicht erhalten, können Sie bei dem Notar eine vollstreckbare Ausfertigung des Kaufvertrages beantragen und dann zwangsvollstrecken.

Zu der Frage, wo Sie sich "schlau machen" können, sei auf die einschlägigen Ratgeber und Webseiten verwiesen. Diese sind sehr zahlreich, auch wenn ich aus den verschiedensten Gründen keine konkrete Empfehlung aussprechen kann.

Ich hoffe, Ihre Frage damit beantwortet zu haben. Bitte benutzen Sie bei Bedarf die kostenlose Nachfragefunktion.

Ansonsten verbleibe ich
mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

Das Zurückhalten relevanter Informationen kann die rechtliche Beurteilung radikal verändern. Diese Beurteilung ist lediglich eine erste rechtliche Orientierung.

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2010 | 16:47

Ich weiß, dass die Sauna nicht Bestandteil des Hauses ist, aber wie sieht es denn aus, wenn im Expose die Sauna erwähnt ist. Habe ich dann einen Anspruch, obwohl sie nicht im notariellen Vertrag steht?

Vielen Dank für Ihre Beantwortung!

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 16.05.2010 | 09:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

leider ist alleine der notarielle Vertrag maßgebend. Das Expose ist nur dann zu beachten, wenn der Vertrag explizit auf dieses verweist.

Kurz: Nein.

Mit freundlichen Grüßen,

Robert Weber
Rechtsanwalt

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