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Rücktritt bei Hauskauf


| 02.07.2006 22:25 |
Preis: ***,00 € |

Kaufrecht


Beantwortet von

Rechtsanwältin Jutta Petry-Berger



Ich habe mit meiner Partnerin ein gebrauchtes und günstiges Reihenhaus gekauft. Vertragsunterzeichnung beim Notar war am Freitag dem 30.06.2006.
Den Vertagsentwurf habe ich am 26.06.2006 per Mail vom Makler zugesandt bekommen. Kann ich noch vom Vertrag zurücktreten? Z. B. bei drohender Arbeitslosikeit und somit platzender Finanzierung? Die Verkäuferin hat keine gültige Vollmacht zum Verkauf (die Mutter ist Eigentümerin, diese liegt in einem Altenheim und ist wahrscheinlich dement und pflegebedürftig) Also d. h. der Vertrag ist schwebend oder? Und wenn dem so ist was heisst das für uns als Käufer?
Wie argumentiere ich gegenüber dem Makler den Rücktritt? Muss ich die arbeitslosigkeit "nachweisen" habe noch keine offizielle Kündigung!

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Sehr geehrter Fragesteller,

ich bedanke mich für Ihre online-Anfrage, zu der ich aufgrund Ihrer Angaben wie folgt Stellung nehmen möchte:

Der Grundstückskaufvertrag bzw. Reihenhausvertrag kommt zunächst durch die notarielle Beurkundung der Erklärungen zustande (§ 311 b BGB). Damit ist der obligatorische Vertrag über den Erwerb des Grundeigentums regelmäßig abgeschlossen. Soweit die Verkäuferin ihrer Tochter eine Vollmacht ausgehändigt hat, war diese grundsätzlich gem. § 167 Abs. 2 BGB formfrei, so dass die Tochter die Willenserklärung in Vertretung für Ihre Mutter zunächst wirksam abgeben konnte. Folglich werden Sie als Vertragspartner, abgesehen von der Frage, ob die Mutter geschäftsunfähig war, gebunden sein und können sich nicht mehr einseitig aus dieser Bindung lösen. Etwas anderes wird nur dann gelten, wenn Ihnen ein vertragliches Rücktrittsrecht - etwa für den Fall eingeräumt wurden, dass die Finanzierung scheitert - oder Ihnen ein gesetzliches Rücktrittsrecht aufgrund von bestehenden Mängeln an dem Reihenhaus zusteht. Ein Lösung vom dem Vertrag käme weiterhin im Falle eines Irrtums oder einer arglistigen Täuschung gem. §§ 119, 123 BGB in Betracht. Abgesehen von diesen Fällen wird der Verkäufer grundsätzlich nicht das Risiko Ihrer Finanzierungsprobleme zu tragen haben, so dass auch der Nachweis Ihrer Arbeitslosigkeit diesen kaum bewegen wird, den Vertrag nachträglich aufzuheben.

Soweit Sie weiterhin mitteilen, dass sich die Verkäuferin in einem Altenheim befindet und wahrscheinlich dement ist, könnte ein Fall der Geschäftsunfähigkeit nach § 104 BGB vorliegen. Dies hätte zur Folge, dass die Vollmachtserteilung nichtig war und die Tochter den Kaufvertrag als Vertreterin ohne Vertretungsmacht abgeschlossen hätte (vgl. BayObLG NJW 1988 S. 454). Verträge die von einem Vertreter ohne Vertretungsmacht abgeschlossen werden sind bis zur Genehmigung – vorliegend durch den gesetzichen Vertreter - schwebend unwirksam mit der Folge, dass die Parteien an den Vertrag gebunden sind, ihn jedoch aufheben können. Bei dem Vertragsschluss durch einen Vertreter ohne Vertretungsmacht kann der andere Teil den Vertetenen zur Erklärung über die Genehmigung auffordern, wobei diese nur bis zum Ablauf von 2 Wochen erklärt werden kann und andernfalls als verweigert gilt (§ 177 Abs. 2 BGB). Nachdem Sie sich auf die Geschäftsunfähigkeit der Verkäuferin berufen, wird die Schwierigkeit darin liegen, dass Sie diesen Umstand beweisen müssen.

Ich hoffe, Ihnen eine hilfreiche erste Orientierung gegeben zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 03.07.2006 | 09:35

Die Tochter der Hausbesitzerin hatte eine nicht beurkundete Vollmacht dabei, gilt dann ihre Antwort ebenso? Die Mutter war zum Zeitpunkt der Austellung der Vollmacht nicht dement. Sollte die Verkäuferin einer Auflösung des Vertrages auf Grund der geplatzten Finanzierung zustimmen, ist dann eine Lösung des Kaufvertrages möglich, und welche Kosten kämen dann auf mich zu?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.07.2006 | 11:13


Sehr geehrter Fragesteller,

die Vollmacht bezüglich eines Grundstückskaufvertrages bedarf nur dann der notariellen Beurkundung, wenn der Vertretene durch die Vollmacht in gleicher Weise gebunden wird, wie durch die Vornahme des formbedürftigen Rechtsgeschäfts. Formbedürftig ist daher die unwiderrufliche Vollmacht zum Grundstücksverkauf oder – erwerb.

Weiterhin ist die Verkäuferin grundsätzlich nicht verpflichtet, einer Rückabwicklung des Kaufvertrages zuzustimmen, nachdem die Finanzierung gescheitert ist. Sollte sich die Verkäuferin dennoch auf einen Rückabwicklungsvertrag einlassen, wird Sie Ihnen zunächst sämtliche Kosten in Rechnung stellen, die ihr im Zusammenhang mit dem Vertrag entstanden sind (wie etwa eine Maklerprovision, Notargebühren, soweit diese nicht bereits von Ihnen zu tragen waren, Löschungskosten etc.) oder sich überhaupt nur gegen Zahlung einer pauschalen Entschädigungsumme bereit erklären, den Vertrag aufzulösen. Konkrete Zahlen kann ich Ihnen insofern leider nicht nennen.

Mit freundlichen Grüßen
Petry-Berger
Rechtsanwältin

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