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Hauskauf - Aufkünden der Vereinbarungen und des Kaufvertragsentwurfs

| 29.06.2011 08:00 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von


10:09
FRAGE: Ist die über die Maklerin und den bevollmächtigten Sohn getroffene Kaufvereinbarung damit nichtig?

Sachverhalt: Im Rahmen der Kaufverhandlungen des Hauses, in dem wir als Mieter wohnen, ist es vor über 3 Monaten zu einer Einigung beider Parteien gekommen (Unterzeichnung einer Kaufabsichtserklärung). Ein Kaufvertragsentwurf mit einem Addendum, in dem noch zu erledigende Arbeiten und Mängelbeseitigungen aufgelistet sind, wurde erstellt und ein Notartermin anberaunt. Die Verhandlungen fanden nicht direkt mit dem Vermieter/Hauseigentümer statt, sondern über eine Maklerin mit seinem mit einer schriftlichen Vollmacht versehenen Sohn. Die Maklerin wurde uns schriftlich vom Hauseigentümer (Vater und Sohn) als alleinige Ansprechpartnerin zur Abwicklung des Hauskaufes benannt.
Wenigen Stunden vor dem Notartermin wurde dieser vom Hauseigentümer abgesagt. Die Maklerin und der Hauseigentümer selbst teilten uns mündlich mit, dass er dass Addendum (Liste der Mängelbeseitigung) nicht im Kaufvertrag haben wolle und die Mängel mit seiner Baufirma lieber vorher beseitigen wolle („binnen vier Wochen"). Dem stimmten wir schriftlich zu unter eindeutigem Hinweis auf das bisherige Verhandlungsergebnis, hinter das nicht zurückgegangen werden kann. Ohne eine schriftliche Reaktion auf diesen Brief (aber mit einer mündlichen Bestätigung des Eigentümers selbst) begannen in den letzten drei Monaten die vereinbarten Arbeiten und sind zu ca. 70% erledigt. Wir hatten den Eindruck (und mussten ihn aufgrund des konkludenten Verhaltens haben), dass alles seinen Weg geht.
Jetzt tauchte der Vermieter/Hauseigentümer mit einem Brief auf und wollte von den bisherigen Vereinbarungen nichts mehr wissen. Sein Sohn habe falsch gehandelt, er wolle nur noch geringe Teile der Mängelbeseitigung erledigen, er wolle den Preis um ca. 7% anheben. Die Verhandlungen seien hiermit beendet: so der gar nicht.
Unser Ziel ist es, dieses Haus zu kaufen. Zudem verlieren wir durch das Warten viel Geld (Miete, Zinssteigerungen).

FRAGE: Ist die über die Maklerin und den bevollmächtigten Sohn getroffene Kaufvereinbarung damit nichtig?
29.06.2011 | 09:16

Antwort

von


(140)
Saarlandstraße 62
44139 Dortmund
Tel: 0231 580 94 95
Web: http://www.rechtsanwalt-do.de
E-Mail:

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Vereinbarung zur Übertragung eines Grundstückes muss gemäß § 311b Absatz 1 Satz 1 BGB notariell beurkundet werden (Wortlaut: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.").

Hat sie nicht diese Form, ist die Vereinbarung gemäß § 125 Satz 1 BGB grundsätzlich nichtig (Wortlaut: „Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig.").
Diese Vorschriften sind bindend. Die Parteien können auch nicht einvernehmlich darauf verzichten.

Beurkundungspflichtig sind also alle (Kauf-) Verträge über ein bestimmtes oder bestimmbares Grundstück.
Unter die Beurkundungspflicht fallen jedoch ebenfalls alle weiteren (Neben-) Abreden, die nach dem Willen der Parteien Teil der Vereinbarung sein sollen (BGH NJW 1984, 974).
Es ist also grundsätzlich nicht möglich vorab bestimmte Einzelheiten bereits ohne Notar festzulegen und später nur die reine Übertragung- und Zahlungspflicht notariell beurkunden zu lassen. Sämtlicher Regelungsbedarf, der von der einen oder anderen Partei erkennbar Vertragsinhalt werden soll, gehört grundsätzlich in den notariell beurkundeten Vertrag (BGH NJW 1983, 563).

(In extremen Ausnahmefällen - wenn das Scheitern des Rechtsgeschäfts an dem Formmangel zu einem Ergebnis führt, das für die betroffene Partei nicht nur hart, sondern schlechthin untragbar ist, BGH, Urteil vom 16. 7. 2004 - V ZR 222/03 - kann etwas anderes gelten.)

Das bedeutet, dass die Verkaufsverpflichtung des Sohnes und der Maklerin unwirksam sein dürften. Es ergibt sich dann kein Anspruch auf Übertragung des Grundstücks.

Die Eigentümer können auch nicht verpflichtet werden, einen notariellen Kaufvertrag überhaupt oder zu den bisher verhandelten Bedingungen abzuschließen. Der Verkäufer (und Sie natürlich auch) ist leider in seiner Verkaufsentscheidung im Grunde genauso frei wie vor den Verhandlungen.

Hinsichtlich eines Schadensersatzanspruches vertritt die Rechtssprechung die Auffassung, dass der Schutz und Warnfunktion der Beurkundungspflicht sehr hoch ist. Wollte man nun demjenigen, dem aufgrund gescheiterter Vertragsverhandlungen Schäden entstanden sind, einen Schadensersatzanspruch gewähren, würde nach der Ansicht der Rechtssprechung diese Schutz- und Warnfunktion unterlaufen, da bei einer Partei unter dem Druck einer möglichen späteren Ersatzverpflichtung eine Art Verpflichtung entstehen kann (indirekter Zwang). Im Regelfall entstehen daher selbst bei Abbruch der Vertragsverhandlungen ohne triftigen Grund keine Schadensersatzansprüchen wegen Verschuldens bei Vertragsverhandlungen nach §§ 280 Abs. 1, 311 Abs. 2, 241 Abs. 2 BGB (vgl. BGH NJW 2001, 2713).

Ich hoffe, dass ich Ihnen einen Überblick verschaffen konnte, wenngleich ich Ihnen gerne eine günstigere Antwort mitgeteilt hätte.

Die von mir erteilte Rechtsauskunft basiert ausschließlich auf Ihren Sachverhaltsangaben. Meine Antwort ist eine erste rechtliche Einschätzung des Sachverhaltes, so wie er von Ihnen geschildert wurde. Um eine ausführliche Begutachtung vorzunehmen, ist eine persönliche Beratung im Rahmen eines Mandats zwingend erforderlich. Es kann sich nämlich eine ganz andere rechtliche Beurteilung ergeben, wenn noch weitere Informationen hinzukommen oder andere weggelassen werden.


Mit besten Grüßen
Sebastian Belgardt


Kanzleianschrift:
Großholthauser Str. 124
44227 Dortmund

Kontaktmöglichkeiten:

T e l e f o n : 0231. 580 94 95
F a x : 0231. 580 94 96
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I n t e r n e t : www.ra-belgardt.de

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Nachfrage vom Fragesteller 29.06.2011 | 09:35

Sehr geehrter Herr Belgardt,

herzlichen Dank für Ihre klare Antwort - auch wenn ich mir natürlich ein anderes Ergebnis gewünscht hätte. Gestatten Sie mir eine Nachfrage:

Sie schreiben:"Es ist also grundsätzlich nicht möglich vorab bestimmte Einzelheiten bereits ohne Notar festzulegen und später nur die reine Übertragung- und Zahlungspflicht notariell beurkunden zu lassen. […]Das bedeutet, dass die Verkaufsverpflichtung des Sohnes und der Maklerin unwirksam sein dürften. Es ergibt sich dann kein Anspruch auf Übertragung des Grundstücks. "

In unserem Fall hat der Notar bereits in Abstimmung mit beiden Parteien den Kaufvertrag und das Addendum vorbereitet. Im Gespräch teilte mir der Notar mit, dass nun da er Kenntnis habe von Mängeln und einer Gewährleistung durch den Eigentümer, er diese immer mitbeurkunden würde. Es ginge gar nicht anders. Ihren Ausführungen folgend ist dies aber irrelevant, da es vor einer notariellen Beurkundung liegt?

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 29.06.2011 | 10:09

Es ist zu unterscheiden, welche Pflichten man betrachtet.

Geht es um die Pflichten zwischen Verkäufer und Käufer, sind (bei Grundstücksverträgen) Vereinbarungen unwirksam, wenn sie nicht Eingang in einen notariell beurkundeten Vertrag finden.

Eine andere Sache ist die Berufspflicht des Notars. Ein Notar ist mit öffentlicher, hoheitlicher Kraft beliehen. Daraus ergeben sich gesetzliche Pflichten. Er soll z.B. unparteiisch aufklären.

Z.B. § 17 Absatz 1 Beurkundungsgesetz: "Der Notar soll den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, daß Irrtümer und Zweifel vermieden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden".

Da der Notar nun von Mängeln weiß, hat er dies zutreffend als regelungsbedürftig erkannt. Da er verpflichtet ist, darauf hinzuwirken, dass alle regelungsbedürftigen Punkte geregelt werden und Eingang in den Vertrag finden, kann er die Mängel nicht übergehen. Ich gehe davon aus, dass sich die Aussage des Notars hierauf bezieht. Denn auf der anderen Seite muss der Notar zwar umfassend über die Folgen bestimmter Vereinbarung aufklären, er darf den Parteien allerdings nicht vorschreiben, was sie zu vereinbaren haben.

Mit freundlichen Grüßen
Sebastian Belgardt

Bewertung des Fragestellers 29.06.2011 | 09:20

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