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Hausgeldabrechnung bei Eigentümerwechsel

17.10.2016 22:34 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von

Rechtsanwältin Doreen Prochnow


Zusammenfassung: Für Abrechnungsspitzen haftet der Neuerwerber, der zum Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Hausgeldkosten Eigentümer der Wohnung war.

Im Juli 2015 habe ich eine Eigentumswohnung gekauft. Besitz, Nutzen und Lasten sind zum zum 15.09.2015 auf mich übergegangen. Die Wohnung war vom vorherigen Eigentümer vermietet worden, der Mieter ist Ende August 2015 ausgezogen. Im April 2016 hat die Hausverwaltung die Hausgeldabrechnung (Heizen,Strom,Reinigung,Abfall,Winterdienst, Verwaltung usw.) für das Jahr 2015 erstellt. Im Juni 2016 wurde die Abrechnung auf der Eigentümerversammlung beschlossen.
Die Hausverwaltung hatte jeweils eine Abrechnung 01.01. - 14.09.2015 und 15.09. - 31.12.2015 erstellt und mir beide Abrechnung zukommen lassen und auch nur mit mir abgerechnet. Es gibt eine nicht unerhebliche Abrechnungsspitze. Mir ist klar das ich gegenüber der der Hausverwaltung einziger Ansprechpartner bin, da ich bei Beschlussfassung Eigentümer war.
Meine Frage: Wie ist die Rechtslage zwischen mir und dem vorherigen Eigentümer? Wer hat welche Ansprüche im Zusammenhang mit der Abrechnungsspitze? Im Kaufvertrag steht nichts weiter dazu, nur der Übergang Besitz,Nutzen und Lasten. Im Internet gibt es diverse Ansichten hierzu. Auch ein Urteil vom Landgericht Dresden vom 16.06.2010 (Az. 2 S 90/10) wurde in diesem Zusammenhang zitiert. Ich bitte um Antwort von einem Anwalt mit Fachgebiet Wohnungseigentumsrecht.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Es tut mir leid, aber ich habe keine guten Nachrichten für sie.

Grundsätzlich haftet für Nachforderungen aus einer Abrechnungsspitze allein der Neuerwerber, der zum Zeitpunkt der Beschlussfeststellung Eigentümer der Wohnung war (LG Dresden, AZ 2 S 90/10, BGH, Urteil v. 2.12.2011, V ZR 113/11, BGH, Beschluss vom 21.04.1988, V ZB 10/87). Dies leider völlig unabhängig davon, wann die Forderung entstanden ist. Zeitlich wichtig ist lediglich der Zeitpunkt der Beschlussfassung über die Forderung.

Sie allein stehen also für eine Abrechnungsspitze ein. Dies nimmt der BGH so hin , da ihnen als Erwerber auch eventuelle Guthaben aus der beschlossenen Abrechnungsperiode zu stehen würden, und zwar unabhängig davon, ob der Veräußerer seinem Mieter aufgrund der Abrechnung Guthaben auszahlen muss.

Ansprüche gegen den Erwerber erwachsen aus einer Abrechnungsspitze nicht, es sei denn sie wurden bei Vertragsschluss miteinbezogen (was bei ihnen nicht der Fall ist) oder sie wurden vom Veräußerer absichtlich falsch informiert.Dies müsste bewiesen werden, was sich als schwer erweisen dürfte, da Angaben über zukünftige Nebenkostenabrechnungen immer nur Prognosen sein können. Insofern ist hier kein Raum für eine Haftung.

Diese könnte sich allenfalls ergeben, wenn der Veräusserer die laut Wirtschaftsplan festgestellten und beschlossenen Vorauszahlungen auf das Hausgeld nicht getätigt hat (BGH, Beschluss vom 24.02.1994, V ZB 43/93) obwohl die Pflicht zu den Vorauszahlungen in der Teilungsordnung oder der Gemeinschaftsordnung vorgesehen ist ( BGH, Beschluss vom 24.02.1994, V ZB 43/93). Für Schulden des Alteigentümers aus nicht erbrachten Vorauszahlungen haften sie also nicht, hier muss die Verwaltung sich an den Alteigentümer wenden und nicht an sie.

Einziges Mittel, dass sie also hätten, wäre den Alteigentümer aufzufordern, nachzuweisen, dass er die Hausgeldvorauszahlungen ordnungsgemäßerbracht hat, soweit hieran Zweifel bestehen.

Auch an den Mieter kommen sie mangels MIetvertrag zwischen ihnen nicht heran. Sie könnten aber eventuell auf einem außergerichtlichen Weg mit dem Veräußerer besprechen, dass dieser dem Mieter eine Abrechnung sendet und der Mieter zur vollständigen Tragung seiner Nebenkosten verpflichtet wird. Denn der Auszug des Mieters unter dem Jahr hat keinen Einfluss auf die Abrechnungsperiode der Nebenkosten. Diese umfasst immer 12 Kalendermonate, bei ihnen ein Kalenderjahr. Nach Ende der Abrechnungsperiode hat der Veräußerer 12 Monate Zeit die Nebenkosten geltend zu machen, also in ihrem Fall bis zum 31.12.2016. Allerdings muss der Mieter natürlich die Nebenkosten nur solange tragen, wie er in der Wohnung gewohnt hat. Da die Abrechnung zwischen Alteigentümer und "seinem" Mieter nichts ist, worauf sie einen Anspruch haben, können sie nur im Wege einer außergerichtlichen Vereinbarung sich über die Abrechnung des Mieters schadlos zu halte, was ein Entgegenkommen ohne Rechtspflicht des Altvermieters wäre. Denn die Rechtsprechungslinie hier ist klar und besagt, dass sie als Neuerwerber allein haften. Sie stellt somit auch klar, dass gegen den Alteigentümer keine Ansprüche existieren.

Es tut mir leid, dass ich keine besseren Nachrichten für sie habe.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 19.10.2016 | 20:59

Sehr geehrte Frau Prochnow,

vielen Dank für Ihre ausführliche Antwort. Da es sich bei der Abrechnungsspitze um ein Guthaben handelt ist Ihre Antwort eine gute Nachricht für mich. Der Voreigentümer argumentiert immer mit den Heizkosten (in Hausgeldabrechnung enthalten) die auf jeden Fall zu erstatten wären. Ich gehe nach Ihrer Antwort davon aus, das ALLE Bestandteile der Hausgeldabrechnung mir als Neueigentümer zustehen.

Können Sie dies so bestätigen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 20.10.2016 | 19:38

Lieber Fragesteller,

bitte entschuldigen sie, dass ich mich erst jetzt melde, ich hatte heute außerorts lange Verhandlung und bin reichlich gerädert (aber sehr zufrieden ;).

Sie haben das Ganze absolut richtig interpretiert, ihnen steht als Neueigentümer das Guthaben vollständig zu.

Es freut mich, dass die Antwort für sie dann also doch positiv ausfiel. Ich dachte, es geht um eine Nachzahlung.

mit freundlichen Grüßen

Doreen Prochnow

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