Sehr geehrte Fragestellerin,
Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:
Ein Verkauf der Eigentumswohnung kann nur über den Verwalter (Hausverwaltung) verhindert werden.
Bei einem Verkauf der Eigentumswohnung ist in der Regel die Zustimmung des Verwalters notwendig, sofern es so in der Teilungserklärung geregelt ist. Ob der Verwalter dem Verkauf zustimmen muss, finden Sie in Ihrem Grundbuchauszug.
Die Verwalterzustimmung zum Kauf einer Eigentumswohnung ist eine rechtlich in der Teilungserklärung verankerte Absicherung. Diese soll die Eigentümergemeinschaft vor zahlungsunfähigen oder unseriösen Neu-Eigentümern schützen. Allerdings darf der Verwalter seine Zustimmung nur aus wichtigem Grund verweigern. Ein wichtiger Grund liegt in der Regel nur dann vor, wenn der Erwerber z.B. überschuldet ist oder er mit der Wohnung unzulässige Geschäfte (Gewerbe) betreiben möchte.
Die bekannte Lärmbelästigung reicht meines Erachtens nicht aus, um einen Kauf zu untersagen. Sie müssten weitere gewichtigere Gründe finden, was gegen die Person des Erwerbers spricht.
Zu Ihrer zweiten Frage:
Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann von dem Eigentümer die Unterlassung der Lärmbelästigung verlangen und das auch gerichtlich vor dem Amtsgericht durchsetzen. Hierzu bedarf es eines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Der erste Schritt wäre ein Anschreiben der Hausverwaltung an den störenden Eigentümer mit der Aufforderung zur Unterlassung.
Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.
Mit freundlichen Grüßen
Sehr geehrte Frau Herrmann,
vorab vielen Dank für Ihre schnelle Bearbeitung.
Ich habe jetzt eine Nachfrage bezüglich den Hausverwalter.
Was kann man wie tun, wenn der Hausverwalter, der Eigentümer der o.g. zu verkaufenden Etagenwohnung ist (Interessenkonflikt - interessiert seine Wohnung zu verkaufen)? Ob die Alleinerziehende, halbtags beschäftigte Frau mit 2 Kinder, zahlungsfähig ist (überschuldet?) wissen wir nicht. Wenn der Hausverwalter bzw. Eigentümer nichts mehr mit dem Objekt zu tun hat (draußen ist), ist es im egal, was in Zukunft ist.
Wir haben auch keine Hausordnung. Der Hausverwalter hat zwar oft davon viel geredet, aber wenig davon umgesetzt (generell).
Wir werden sehr wahrscheinlich einen neuen Hausverwalter bestimmen müssen oder einen externen Hausverwalter nehmen.
Habe ich Sie richtig verstanden, daß ein Eigentümer kein Schadenersatz (Betrag) gelten machen kann, wenn der lärmende Eigentümer sein Verhalten nicht ändert?
Vielen Dank für Ihre Bemühungen und schnelle Rat-Antworten.
Mit freundlichen Grüßen,
Sehr geehrte Fragestellerin,
vielen Dank für Ihre Nachfrage. Es ist nicht zulässig, das ein Eigentümer gleichzeitig der Verwalter ist, weil es dann zu einem Interessenkonflikt kommt. Insofern könnten Sie mit den anderen Eigentümern versuchen, schnell einen neuen Verwalter zu bestimmen. Ansonsten können Sie nur auf den jetzigen Eigentümer einwirken, dass er eine objektive Entscheidung fällt und notfalls dagegen gerichtlich vorgehen.
Für die Lärmbelästigung können Sie auch Schadensersatz verlangen, aber Sie haben hier das Problem, den Schäden nicht beziffern zu können. Schmerzensgeld wegen möglicher Gesundheitsschäden wird nur schwer durchsetzbar sein. Deshalb wäre eine Unterlassung der Lärmbelästigung einfacher durchsetzbar.
Mit freundlichen Grüßen
Ramona Herrmann
Rechtsanwältin
