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Haus ohne Grundstück ersteigert - Zwangverwalterin verlangt Pacht


08.06.2007 21:51 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo,

vor gut einem Jahr, am 22.05.2006 haben wir beim Amtsgericht ein Haus ersteigert. Eine Woche vor Versteigerung wurde von der Gläubigerbank das Grundstück, welches ein eigenes Grundbuch hat (DDR-Haus), aus der Versteigerungsmasse heraus genommen.

Wir haben also damals nur das Haus ersteigert. Dies ist auch alles ohne Proleme verlaufen.

Nach Ende der Versteigerung habe ich mich mit der Gläubigerbank verständigt, das Grundstück im Nachhinein so zu kaufen. Diesem stimmte die Bank zu. Es wurde ein kaufvertrag aufgesetzt.

Da aber zu diesem Zeitpunkt das Grundstück bereits an die Alteigetümer des Hauses zurückgegangen ist, mussten diese zum Verkauf an uns zustimmen.

Da sich die Alteigentümer in Scheidung befinden gab es mächtig Trubel. Die Frau, welche insolvent ist, hat sofort zum Kauf zugestimmt und unterschrieben.Der Mann jedoch hat es Woche um Woche herausgezögert und uns warten lassen.
Es ging immer nur, ja ich unterschreibe, bin aber in nächster Zeit nicht da.
Ca 2 Monate später, nachdem ich versucht habe, endlich eine Unterschrift zu bekommen, versuchte mich der Alteigentümer zu erpressen. Er wolle zusätzliches Geld von uns für eine Unterschrift.

hat er von uns nicht bekommen. Ich habe es bei der Gläubigerbank gemeldet und wir haben die Versteigerung des Grundstück eingeleitet, da sicher war, dass wir vom Alteigentümer keine Zustimmung zum Verkauf bekommen würden.

Dieser antrag ist nun durch und wir warten nur noch auf einen Termin bei Gericht.

Nun zu meinem Problem:

Heute hatte ich einen Brief der Zwangverwalterin in Briefasten, wo drn steht, dass Sie Pacht für das Grundstück von uns möchte, von dem Zeitpunkt an, wo wir das Gebäude ersteigert haben, sprich seit 22.05.2006. Dies sollen 3200 Euro für ein Jahr sein. Da es sich noch in der Zwangsverwaltung befindet.

Dieses Grundstück ist aber zu dem Zeitpunk wo wir das Haus bekommen haben, im Eigentum der Alteigentümer gewesen und keine Zwangsverwaltungsmasse.

es ist doch erst wieder zur Masse geworden, als ich mit der Gläubigerbank die Zwangsversteigerung neu angesetzt habe.

Die Pacht in Höhe von 245,00 euro für einen Monat und 760m² grund erscheint mir sehr viel. vor allem habe ich nur 2 Wochen frist bekommen um das gesamte Geld zu zahlen.

Was kann ich tun? Ich will dagegen angehen, schließlich wollte ich vorbildlich das grundstück nachkaufen, jetzt werde ich auch noch mit einer solchen SUmme gesraft. Ich brauche das Ged für die Versteigerung. Warum meldet sich der Verwalter erst jetzt und hat das nicht im vorfeld gesahgt, schließlich hatten wir mit ihm eine schlüßelübergabe vom haus.

Es wäre super, wenn mir jemand helfen kann!!!

Vielen Dank im Voraus!!!

-- Einsatz geändert am 09.06.2007 10:08:55
Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt beantworte:

Eine Pachtzahlung wird der Zwangsverwalter mangels Pachtvertrag nicht verlangen können, soweit Sie keinen Pachtvertrag mit dem Verwalter abgeschlossen haben.

Allenfalls würde eine Nutzungsentschädigung in Frage kommen. Jedoch müsste der Zwangsverwalter darlegen, dass Sie das Grundstück entsprechend genutzt haben und auch darlegen, dass hierfür eine Nutzungsentschädigung in besagter Höhe zu zahlen ist. Eine entsprechende Nutzungsentschädigung wäre frühestens zu dem Termin der Inbesitznahme durch den Zwangsverwalter gerechtfertigt.

Daher sollten Sie zunächst in Ihrem Schreiben, darauf verweisen, dass Sie keinen Pachtvertrag geschlossen haben und damit auch nicht zur Zahlung einer Pacht verpflichtet sind. Der Zwangsverwalter ist demnach für eine konkrete Nutzung durch Sie beweispflichtig und muß auch nachweisen, dass die Höhe der geltend gemachten Nutzungsentschädigung angemessen ist.

Sollte der Zwangsverwalter den Anspruch gerichtlich durchsetzen wollen, sollten Sie unbedingt mit der Bank in Kontakt treten und im Verhandlunsswege versuchen eine Einigung herbeizuführen.

Ich hoffe Ihnen einen ersten Überblick verschafft zu haben und stehen Ihnen für eine weitergehende Beratung gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 09.06.2007 | 13:32

hallo, und vielen Dank für die schnelle und aufschlussreiche Antwort.

Ich habe mir noch einmal das Schreiben des Verwalters geholt und gelesen das er einen Pachtzins verlangt.

das ist aber das gleiche wie eine Pacht oder? Einen Pachtvertrag haben wir nie abgeschlossen.

Er hat geschrieben:

"Ich darf Ihnen die Nutzung dieses Grundstückes nicht unentgeltlich gewähren und setzte hierfür einen monatlichen Pachtzins von 245,00 Euro fest."

Ich habe ein wenig Angst, da der Verwalter ein Anwalt ist, dass er mich, mal ganz salopp ausgedrückt, "über den Tisch ziehen will" und sich an uns bereichern.

Eine kurze Antwort dazu wäre super!

Ergänzung vom Anwalt 10.06.2007 | 14:30

Ihre Nachfrage beantworte ich wie folgt:

Pachtzins meint die monatliche Pacht.

Sicherlich ist es richtig, daß der Verwalter im Interesse des Schuldners als auch des Gläubigers möglichst hohe Erträge erwirtschaften soll, da er hierfür auch eine Verwaltervergütung erhält.

Allerdings bedarf er hierfür eine vertragliche Grundlage, die hier gerade fehlt. Daher kann er keinen Pachtzins verlangen. Allenfalls eine Entschädigung für die tatsächliche Nutzung wäre denkbar. Für diesen Falle müßte der Verwalter die Höhe der Nutzungsentschädigung darlegen. Einfach einen Betrag im nachhinein zu bestimmen ist sicherlich nicht geeignet, eine entsprechende Verpflichtung bei Ihnen auszulösen. Daher ist es durchaus gerechtfertigt, wenn Sie den Verwalter auf den fehlenden Pachtvertrag hinweisen und eine Pachtzahlung ablehenen.

Wenn Sie eine Folgebeartung oder ein Schreiben an den Verwalter wünschen, stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter
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