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Haus ersteigert - Grundstück noch in in Zwangsvollstreckung


18.05.2006 15:06 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht



Hallo,

wir haben vor ca. 1 Woche ein Haus ersteigert. Da es bereits der 4.Versteigerungtermin war, hat einer der vorhandene Gläubiger eine Woche vor Versteigerungstermin das Grundstück aus der Versteigerungsmasser heraus genommen. Keiner weis warum und wieso. Er hat keine Stellungnahme dazu abgegeben.

Wir haben also nur das Haus ersteigert, in der Hoffnung das das Verfahren für das Grundstück weitergeführt wird.

Wie verhalte ich mich am Besten, um an das Grundstück zu kommen.

Laut Grundbuch hat der Gläubiger nichts von dem Grundstück, er kann uns keine Miete oder ähnliches berechnen. Die Schulden jedoch, die noch auf dem Grundstück sind, sind wesentlich höher als es selbst wert ist.

Wie kann ich es also anstellen, zu unserem Haus das Grundstück zu bekommen.

Die Versteigerung beantragen, fortsetzen lassen oder einen normalen Kauf anbieten mit Preisvorschlag?

Vielen Dank

Sehr geehrte(r) Ratsuchende(r),

vielen Dank für Ihre Anfrage.

Aufgrund Ihrer Sachverhaltsschilderung und unter Berücksichtigung Ihres Einsatzes möchte ich Ihre Frage wie folgt beantworten:

Grundsätzlich haben die Gläubiger die Möglichkeit, die Aufhebung bzw. einstweilige Einstellung eines Zwangsversteigerungsverfahrens zu erwirken. Ist das Verfahren auf Antrag der Gläubiger einstweilig eingestellt, dann kann es auch nur auf Antrag der Gläubiger fortgesetzt werden. Als Interessent bzw. Bieter haben Sie dagegen keine Möglichkeit über das Verfahren zu disponieren. Ihnen bleibt dann nur die Möglichkeit, den Gläubigern ein Kaufangebot zu unterbreiten.

Die von Ihnen geschilderte Versteigerung des Hauses ohne Grundstück ist so nicht nachvollziehbar.
Eine Zwangsvollstreckung in eine Immobilie erfolgt generell in der Weise, dass das betreffende Grundstück entweder durch Zwangsverwaltung oder durch Zwangsversteigerung verwertet wird. Bei einer Zwangsversteigerung wird das Grundstück versteigert und damit gleichzeitig auch die daraufstehenden Gebäude, da diese nach deutschem Recht wesentliche Bestandteile des Grundstücks sind. Eine isolierte Versteigerung eines Hauses (ohne Grundstück) ist aus diesem Grunde nicht möglich, es sei denn, es ist ein Erbbaurecht gegeben.

Sie sollten sich deshalb noch einmal vergewissern, was tatsächlich vom Zuschlag erfasst ist. Sollte tatsächlich nur das Haus erfasst sein, wäre die Versteigerung fehlerhaft. In einem solchen Fall müßten Sie gegen den Zuschlagsbeschluss eine Beschwerde einlegen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit eine erste rechtliche Orientierung geben.

Mit freundlichen Grüßen



Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

Nachfrage vom Fragesteller 19.05.2006 | 08:18

Hallo,

in unserem Fall ist es so, dass es für das Haus ein Grundbuch gibt und für das Grundstück ein Grundbuch (aus DDR-Zeiten).

Hierbei wurde von den ehemaligen Eigentümern ein Kredit auf das Grundbuch des Hauses aufgenommen und einen Kredit auf das Grundbuch des Grundstückes. Daher denke ich, konnten die Gläubiger es aus der Versteigerung raus nehmen, sodass nur das Haus weggegangen ist. Im Vorfeld habe ich mit der Rechtspflegerin gesprochen und auch sie bestätigte mir, dass alles so rechtskräftig ist.

Die Gläubiger hatten das Recht es raus zu nehmen.

Wie kann ich nun vorgehen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 19.05.2006 | 14:23

Sehr geehrte Ratsuchende,

unter Berücksichtigung Ihrer ergänzenden Sachverhaltsschilderung stellt sich Ihre Situation für mich wie folgt dar:

Anders als im BGB der Bundesrepublik war es nach dem Recht der DDR möglich, Eigentum an einem Gebäude zu erlangen ohne gleichzeitig auch das Eigentum an dem dazugehörigen Grundstück zu erwerben. Gebäude und Grundstücke waren (und sind) deshalb getrennt zu betrachten.

In Ihrem Fall war es nun wahrscheinlich so, dass die Gläubiger aus den Sicherheiten am Grundstück und aus den Sicherheiten am Gebäude vollstrecken wollten.
Nach der aktuellen Rechtslage wäre bei einer Versteigerung des Grundstücks gem. § 9a Abs. 1 ZVGEG auch das Eigentum an dem Gebäude auf den Ersteigerer übergegangen, obwohl ja ansonsten zwischen Gebäude und Grundstück zu trennen ist. Da das Grundstück nach Ihren Angaben übermäßig stark belastet ist, hätte sich dies natürlich auch auf den Versteigerungserlös für das Grundstück (und gleichzeitig auch das Gebäude) entsprechend negativ ausgewirkt und das Gebäude wäre auch mit "weg gewesen". Um einen besseren Erlös zu erzielen, haben die Gläubiger daher wahrscheinlich nur das weniger belastete Gebäude versteigern lassen. Bezüglich des Grundstücks haben sie den Versteigerungsantrag entweder zurückgenommen oder das Verfahren einstweilig einstellen lassen.

Wie ich Ihnen bereits aufgezeigt hatte, ist es allein von den Gläubigern abhängig, ob nun auch für das Grundstück noch eine Zwangsversteigerung stattfindet.
Ihnen bleibt (aus eigener Kraft) nur die Möglichkeit, das Grundstück durch Kaufvertrag zu erwerben. Dies erscheint aber wirtschaftlich nicht sinnvoll, wenn die Lasten auf dem Grundstück höher sind als der Wert des Grundstücks.

Sie sollten in jedem Fall dafür Sorge tragen, dass Ihr Eigentum an dem Gebäude auch im Grundbuch des Grundstücks vermerkt ist.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen hiermit Ihre Möglichkeiten aufzeigen.

Mit freundlichen Grüßen

Ina Hänsgen
Rechtsanwältin

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