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Versteigerung Haus - Grundstück 1 Woche vor Termin rausgenommen


04.12.2006 15:30 |
Preis: ***,00 € |

Insolvenzrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Marcus Schröter, MBA



Hallo,

wir haben dieses Jahr im Mai ein Haus mit einem Cafe ( sprich 2 Häuser) ersteigert.
Wir waren die einzigsten Interessenten bei der 4.Versteigerung. 1 Woche vor Versteigerung hat die Bank das Grundstück aus der Versteigerung herausgelöst, da für die Bank ersichtlich wurde, dass nicht genug Geld aus der Versteigerung raus kommt.

(Vorgeschichte: DDR - Haus + Grund, 2 Grundbücher - 1 für Haus 1 für Grund. Schuldner hatten die Schulden auf das Grundbuch für das Haus aufgenommen, was aber nicht viel wert ist - Wert ca 12000 Euro - Schulden 130 000 Euro)


Ich hatte mich vor der Versteigerung mit der Bank in Verbindung gesetzt, ob ein nachträglicher Kauf des Grundstücks möglich ist.
Die Bank bejahte dies. Nach der Versteigerung wurde so auch ein Kaufvertrag für das Grundstück mit der Bank und dem Insolvenzveralter gemacht.

Nun zum Problem:

Die Eheleute leben getrennt. Die Frau hat private Insolvenz angemeldet, der Mann ist abgehauen. (Wußten wir vorher nicht)

Die Frau hat bereits vor Wochen dem Kaufvertrag zugestimmt. Sie müßen gefragt werden, da es Ihnen ja noch gehört.

Der Mann hatte mir telefonisch auch schon sein Einverständnis gegeben aber nun ist er nicht mehr zu erreichen. Es war bereits ein Notartermin fest, wo er nicht aufgetaucht ist.
Auch der Insolvensverwalter kann ihn nicht erreichen.

Mittlerweile mahnt die Bank das Geld aus dem Vertag an und der Scheidungsanwalt des Mannes bestreitet, das er jemals zum kauf zugestimmt hätte.

Bei der Frau ist alles klar, sie hat bereits unterschrieben.

Wir haben Angst, dass wir das Grundstück des Hauses, indem wir bereits wohnen, nicht mehr bekommen und uns Schaden entsteht.

Wie soll ich vorgehen? Was kann mir im schlimmsten Fall passieren?

Über eine klare Antwort wäre ich sehr dankbar!!!!!

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Anfrage beantworte ich auf Grundlage Ihrer Angaben wie folgt:

Zunächst bitte ich im Rahmen der Nachfragefunktion noch mal darzulegen, ob Sie das Haus ersteigert haben oder ein Kaufvertrag geschlossen wurde (mit entsprechender Nachgenehmigung durch den Ehemann) oder noch noch kein notarieller Kaufvertrag unterschrieben wurde.

Aufgrund Ihrer Schilderung gehe ich davon aus, dass die Immobilie durch einen Kaufvertrag erworben werden sollte.

Da das Insolvenzverfahren nur für die Frau betrieben wird, dass Haus aber offensichtlich im gemeinsamen Eigentum der ehemaligen Eheleute steht, ist für die Wirksamkeit des Kaufvertrages auch die Unterschrift des Mitverkäufers (Ehemann) unter den notariellen Kaufvertrag erforderlich.

Ohne dessen Zustimmung kann die Immobilie nur im Wege der Zwangsversteigerung verwertet werden.

Hinsichtlich der verkaufenden Ehefrau kann der Insolvenzverwalter eine entsprechende Erklärung abgeben.

Soweit der Kaufpreis noch auf dem Notaranderkonto liegt, kann dieser wahrscheinlich in vollem Umfang an die Bank abgeführt werden, wenn Sie im Grundbuch eingetragen sind. Soweit der Ehemann den Kaufvertrag nicht unterzeichnet werden Sie nicht Eigentümer des Hauses.

Da Insolvenzverwalter als auch die Bank sicherlich ein großes Interesse an dem Verkauf der Immobilie haben, sollten Sie sich auch um die Unterschrift des Ehemannes bemühen. Soweit dies nicht zustande kommt und der Kaufvertrag rückabgewickelt wird, besteht kein weiteres Besitzrecht an dem Haus mit der Folge, dass Sie ausziehen müssen, Sie aber auch den Kaufpreis zzgl. einer Verzinsung zurückerhalten und gegen die Verkäufer einen Schadensersatzanspruch haben, dies unter der Voraussetzung, daß ein Vertrag schon geschlossen wurde und Sie den Kaufpreis auf das Notaranderkonto überwiesen haben.

Mein Vorschlag wäre, wenn absehbar ist, dass der Ehemann den Kaufvertrag nicht unterschreibt, Sie sich mit der Bank und dem Insolvenzverwalter dahingehend einigen, dass für das Haus wieder eine Zwangsversteigerung beantragt wird. Im Vorfeld sollten Sie mit der Bank eine Ausbietungsgarantie für den Zwangsversteigerungstermin vereinbaren.

Hinsichtlich der Konditionen und eine vorzunehmendes Gebot sollte dies im Gespräch mit der Bank ermittelt werden.

Aufgrund der Komplexität der dann zu treffenden Regelungen empfehle ich einen Kollegen vor Ort zu Rate zu ziehen. Gerne stehe ich Ihnen im Rahmen einer weitergehenden Beratung zur Verfügung.

Ich hoffe Ihnen weitergeholfen zu haben und stehe Ihnen im Rahmen der Nachfragefunktion weiterhin zur Verfügung.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

Nachfrage vom Fragesteller 05.12.2006 | 07:39

Hallo,

danke für die Antwort. Wie schon gesagt, haben wir das Haus ersteigert aber ohne Grundstück. Dies wurde aus der Versteigerung genommen. Jetzt wollen wir nur das Grundstück nachkaufen. Der Insolvenzverwalter hat also einen Kaufvertrag nur für das Grundstück wo das Haus drauf steht gemacht. Das Haus ist bereits uns (Grundbucheintrag bereits erfolgt).

Ich versuche also bei den Gläubigern das Grundstück wieder in die Versteigerung zu treiben. Was wenn der Ehemann mitbietet und den Preis hochtreibt, obwohl wir einen festen Preis mit der Bank gemacht haben?

Wir müssen aber nicht aus unserem Haus raus, wenn wir das Grundstück nicht bekommen?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 06.12.2006 | 09:23

Sehr geehrte Ratsuchende,

aus dem Haus müssen Sie nicht raus. Sie haben es ersteigert, demnach sind Sie auch Eigentümer geworden.

Hinsichtlich der Versteigerung des Grundstückes wird bei einer sogenannten Ausbietungsgarantie ein Preis vorher festgelegt, zu dem Sie das Grundstück ersteigern. Liegt Ihr Gebot aufgrund von anderen Geboten über dem ausgehandelten Preis, stellt Sie die Bank in Höhe der Differenz frei. Allerdings sollte dies im Vorfeld mit der Bank ausgehandelt werden. Insoweit wäre auch die Einschaltung eines Kollegen sinnvoll. Gerne stehe ich Ihnen für eine weitere Beratung zur Verfügung.

Weiterhin ist zu beachten, daß für die Abgabe eines Gebotes Sicherheit in Höhe von 10 % des verkehrswertes zu erbringen sind. Diese müßte der Ehemann bei Abgabe eines Gebotes leisten.

Mit besten Grüßen

RA Schröter

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