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Habe Makler einen Makler-Alleinvertrag unterschrieben, will jetzt alleine verkaufen


| 03.11.2006 10:22 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht



Ich möchte meine Wohnung verkaufen und habe einem Makler einen Makler-Alleinvertrag am 09.08.2006 unterschrieben. Da seitens des Maklers bislang nur 2 Interessenten kamen, möchte ich selber die Wohnung verkaufen. Wenn ich einen Interessenten selber finde und ohne den Makler abwickle, muss ich dann Courtage bezahlen? Der Passus lautet: "Im Falle des erfolgreichen Nachweises oder der Vermittlung des Objektes, zahlt der Auftraggeber eine Provision von 3 % zzgl. der gesetztlichen MWST vom notariellen Kaufdatum, fällig und zahlbar mit Kaufvertragsunterschrift. " Der Vertrag läuft bis zum 31.12.06 und verlängert sich stillschweigend um 1 Monat wenn er nicht mit Monatsfrist gekündigt wird. Kann ich den Vertrag auch heute einfach kündigen und dann selber verkaufen (nicht an die 2 Interessenten, die der Makler gefunden hat)?

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Sehr geehrter Fragesteller,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich aufgrund Ihrer Schilderungen summarisch wie folgt beantworten möchte.

Maklercourtage müssen Sie nicht zahlen, da es bei dem Abschluss mit einem von Ihnen selbst gefundenen Interessenten an der Ursächlichkeit zwischen Maklerleistung und Vertragsabschluss fehlt.

Ohne weitere Vereinbarungen im Maklervertrag dürfte auch ein Schadensersatzanspruch für den entgangenen Gewinn in Gestalt der Courtage nicht durchgreifen. Auch beim Alleinauftrag bleibt das Recht des Auftraggebers, sich selbst um einen Abschluss zu bemühen, nämlich grundsätzlich unberührt (BGH NJW 1961, 307). Dies gebietet bereits die grundsätzliche Vertragsabschlussfreiheit als Ausfluss der Privatautonomie.

Ein Schadensersatzanspruch setzt grundsätzlich voraus, dass ein vertragswidriger Abschluss des Hauptvertrages vorliegt sowie ferner, dass der Makler innerhalb der Bindungsfrist einen zum Abschluss unter den vertragsmäßigen Bedingungen bereiten und fähigen Kaufinteressenten beigebracht hätte. Dies ist vom Makler darzulegen und im Zweifel auch zu beweisen. Vorliegend dürfte mangels entgegenstehender Angaben bereits kein vertragswidriger Abschluss vorliegen, wenn Sie sich mit Ihrem Interessanten einigen.

Allerdings sollten Sie den Vertrag genau dahingehend prüfen, ob sich dort eine Klausel für Ihren Fall findet, d.h. z.B. ein pauschalierter Schadensersatzanspruch, eine Nichtabschlussklausel oder ein Reuegeld. Für den Fall, dass sich dort eine solche Klausel findet, wäre zudem die Einordnung als Allgemeine Geschäftsbedingung oder frei ausgehandelte Klausel von Bedeutung für die Beurteilung von deren Wirksamkeit.

Eine Kündigung ist nach § 314 BGB aufgrund der zeitlichen Befristung des Maklervertrages grundsätzlich nur mit einem wichtigen Grund möglich. Ein solcher kann z.B. in der Untätigkeit des Maklers liegen. Ob dies der Fall ist, ist eine Frage des Einzelfalls. Allerdings sollten Sie vorsorglich kündigen, wobei § 314 Absatz 4 BGB klarstellt, dass etwaige Schadensersatzansprüche dadurch nicht ausgeschlossen werden. Zur Einschätzung solcher Schadensersatzansprüche darf ich auf die obigen Ausführungen verweisen.

Abschließend bitte ich zu beachten, dass diese Antwort zwar alle wesentlichen Aspekte des von Ihnen geschilderten Falles umfasst, jedoch daneben Tatsachen relevant sein könnten, die möglicherweise zu einem anderen Ergebnis führen würden. Verbindliche Auskünfte sind nur im Rahmen einer Mandatserteilung möglich.

Ich hoffe, Ihnen zunächst eine erste rechtliche Orientierung ermöglicht zu haben.

Mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

Nachfrage vom Fragesteller 03.11.2006 | 11:35

Sehr geehrter Herr Kraft,

vielen Dank für Ihre Antwort. Zur Klärung des Makler-Alleinauftrages: Der Vertrag besteht aus Nennung des Auftraggebers (mir), des Objektes mit Preis, Auftragsdauer, der genannten Provisionsvereinbarung und den Auftragsbedingungen:

Der Makler verpfichtet sich fachgerecht etc, etc. Der Auftragsgeber verpflichtet sich keinen anderen Makler zu beauftragen.

Es gibt keinerlei Vereinbarungen über Schadensersatz, Nichtabschluss oder Reuegeld. Sollte ich also verkaufen und natürlich den Makler in diesem Moment stoppen, kann er allenfalls die Kosten für ein aktuell geschaltetes Inserat verlangen, bzw. falls er in der Laufzeit einen zahlungsfähigen Käufer findet die Courtage verlangen, korrekt?

Vielen Dank im voraus.

Jens Albrecht

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 03.11.2006 | 11:44

Sehr geehrter Fragesteller,

danke für Ihre Nachfrage.

Die Kosten für seine nutzlosen Aufwendungen kann Ihnen der Makler in Rechnung stellen, wozu die Kosten für das Schaltung eines Inserats zählen.

Der Schadensersatz für den entgangenen Gewinn (die Courtage) setzt jedoch überdies einen vertragswidrigen Abschluss des Vertrages mit Ihrem Interessenten voraus. Dafür sehe ich keine Anhaltspunkte.

Ich hoffe, Ihnen weitergeholfen zu haben und verbleibe

mit freundlichen Grüßen

Tobias Kraft
Rechtsanwalt

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