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Verkäufer-Makler-Alleinvertrag (Immo) - Gemeinschaftsprovision?

17.01.2012 11:28 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Vorgang:
Ein Makler erhält einen Alleinvertrag zum Verkauf eines Hauses. Während der Laufzeit des Vertrages wird das Haus über eine andere Maklerin verkauft, die noch aus der Zeit vor dem Alleinvertrag stammt, als das Haus privat im Internet verkauft werden sollte.

Der Alleinvertrag-Makler fordert nun eine Gebühr für entstandene Kosten und für entgangene Einnahmen. Er begründet die Höhe der Forderung damit, daß ihm auf Grund des Alleinvertrages eine Gemeinschaftsprovision zustünde und zwar bis zu 50 Prozent der Käuferprovision, die die andere Maklerin nun erhält. Zusätzlich stünde ihm auch die vereinbarte Verkäuferprovision zu; zuzüglich der jeweilingen gesetzlichen Mehrwertsteuern.

Frage:
Ist das so? Könnte der Alleinmakler, rechtlich betrachtet, Anspruch auf Gemeinschaftsprovision und Verkäuferprovision erheben und ggfs einklagen?

Eine Maklerprovision fällt zunächst gemäß § 654 Bürgerliches Gesetzbuch unter anderem an, wenn
1. ein gültiger Maklerauftrag, in Form von Angebot und Annahme zustande gekommen ist,
2. ein Kaufvertrag über das Haus abgeschlossen wurde, der nach wie vor Bestand hat und
2. der Makler zu diesem Vertragsabschluss mitgewirkt hat.

Aus Ihrer Anfrage geht nicht eindeutig hervor, von wem der Makler die Provision verlangen möchte. Den Andeutungen zufolge verlangt der Makler die Provision von Käufer und Verkäufer.

Gegen die andere Maklerin hat er jedenfalls mangels vertraglicher Basis keinen Anspruch.

Gegen die Käufer oder die Verkäufer käme unter folgenden Gesichtspunkten ein Anspruch in Betracht:
Dann müsste er vor allem zwei Verträge abgeschlossen haben. Jeweils einen mit Käufer und Verkäufer. Dies nachzuweisen und darzulegen ist mit vielen Hindernissen und Hürden verbunden. Die einzelnen Voraussetzungen hier darzulegen, ginge über den Umfang der Erstberatung und die von Ihnen angegebenen Informationen jedoch weit hinaus. Es gibt zahlreiche Rechtssprechung dazu.
Evtl. ist folgender Link auch hilfreich: http://www.finanztip.de/recht/immobilien/wehrt009.htm

Sollte der Nachweis, zwei Verträge geschlossen zu haben, gelingen, müsste anschließend dargelegt werden, dass die Voraussetzungen für den Anfall der Maklerprovision erfüllt sind.

Es ist möglich, dass der von Ihnen gemeinte Immobilienmakler grundsätzlich Anspruch auf die Provision hat, wenn der Immobilienerwerb durch seine Hilfe zum Vertragsabschluss erfolgte. Dabei müsste seine Tätigkeit nicht zwingend hauptursächlich gewesen sein. Notwendig ist lediglich, dass er den Vertragsabschluss mitverursacht hat.Diese Sachlage wird von den Gerichten vollkommen unterschiedlich einzelfallbezogen bewertet. Z.B. wurde bereits die Mitursächlichkeit angenommen, wenn das Angebot eines zweiten Maklers für den Interessenten der Anlass war, sich mit dem Haus näher zu befassen.
BGH, Az. IV ZR 163/94

Sollte sich ein gültiger Alleinauftrag mit dem Verkäufer darlegen und nachweisen lassen, jedoch gleichzeitig keine Mitwirkung an dem Hauptvertrag (Kaufvertrag über die Immobilie) vorliegen, käme auch ein Schadensersatzanspruch gegen den Verkäufer wegen der Verletzung seiner Pflichten aus dem Maklerauftrag in Betracht.Voraussetzung ist dabei dann jedoch, dass sich der Verkäufer die Leistung der anderen Maklerin nicht bloß hat gefallen lassen, sondern auch einen Vertrag mit dieser geschlossen hat.
OLG Frankfurt , Az. 15 U 179/99

Ergänzung vom Anwalt 17.01.2012 | 12:28

Bitte beachten Sie, dass dies eine erste Einschätzung aufgrund der dargelegten Informationen ist und nicht eine umfassende Rechtsberatung dadurch ersetzt werden kann.

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