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Makler Alleinvertrag widerrufen

30.01.2015 06:51 |
Preis: ***,00 € |

Vertragsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Johannes Kromer


Ich habe am 27.01. einen Makler Alleinvertrag abgeschlossen. Ich möchte den Vertrag widerrufen. Welche Kosten können entstehen? Wie hoch können diese Kosten ausfallen?
Ich habe unterschrieben,dass der Makler seine Tätigkeit innerhalb der Widerspruchsfrist beginnen soll. Dazu steht im Vertrag: "Mir ist bekannt, dass ich bei vollständiger Vertragserfüllung mein Widerspruchsrecht verliere".
Im Vertrag steht, dass auch der Nachweis einer Vertragsgelegenheit genügt, was heißt das konkret? Kann ich einen Käufer ablehnen oder nicht?
Der Vertrag fand innerhalb der Geschäftsräume der Immobilienfirma statt. Da ich zugleich ein anderes Objekt finanzieren wollte, bis die im Maklervertrag erwähnte Wohnung verkauft ist, wurden mir falsche Versprechungen gemacht, wie einfach meine Wunschimmobilie finanziert werden kann. Die Maklerin und der Finanzierungsberater täuschten mich meiner Meinung nach absichtlich. Nun kann ich meine Wunschimmobilie nicht finanzieren, außer ich verkaufe meine Wohnung schnell und damit unter Preis. Dies ist meiner Meinung nach die Absicht dieses Verkaufsteams.

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

Leider ist festzuhalten, dass es den typischen Makler-Alleinvertrag nicht gibt, da hier unterschiedliche Vorstellungen vom Inhalt eines solchen Vertrages bestehen.

Typisches Element des Makler-Alleinvertrags ist, dass dem Verkäufer untersagt ist weitere Makler einzusetzen. Teilweise wird dem Verkäufer sogar untersagt, ein sogenanntes Eigengeschäft vorzunehmen. In letzterem Fall spricht man auch von einem qualifizierten Makleralleinauftrag, wobei dies jedenfalls durch vorformulierten Vertragsbedingungen nicht wirksam vereinbart werden kann.

Entsprechend haben diese Verträge in der Regel eine feste Vertragslaufzeit und können ordentlich erstmal frühestens nach 6-12 Monaten gekündigt werden.

Für Sie stellen sich nun mehrere Fragen:
1. Wie komme ich aus dem Vertrag wieder heraus?
2. Welche Pflichten treffen mich bis dahin?

1. Beendigung des Vertrages

Neben der ordentlichen Kündigung zum frühestmöglich vertraglich vereinbarten Zeitpunkt, kommt ggf. ein Widerrufsrecht in Betracht.

Dieser Punkt ist bei Maklern gerade sehr aktuell. Es stellt sich nämlich die Frage, wann eine vollständige Vertragserfüllung durch den Makler vorliegt. Hierzu gibt es noch keine klaren Meinungen. Nach meiner persönlichen Rechtsansicht ist dies erst dann der Fall, wenn der Makler seine typische Vertragsleistung erbracht hat. Dies ist der Nachweis eines Käufers. Dementsprechend könnte hier ein Widerrufsrecht von Ihnen –trotz der abgegeben Erklärung - noch bestehen.

Ggf. besteht daneben noch ein Anfechtungsrecht wegen arglistiger Täuschung nach § 123 BGB. Hierzu müssten Sie vom Makler durch arglistige Täuschung zum Vertragsschluss veranlasst worden sein. Dies ist jedoch rechtlich ein Ausnahmefall mit dem die Rechtsprechung relativ zurückhalten ausgeht. Ihre Schilderungen reichen hierfür meines Erachtens nicht aus.

2. Vertragspflichten

Die weitere Frage ist, was Sie während der Laufzeit des Vertrags für Verpflichtungen haben. Dies ist natürlich schwer zu beurteilen, ohne den konkreten Vertrag eingesehen zu haben, weshalb ich wieder vom typischen Makleralleinauftrag ausgehe.

Fest steht zunächst, dass Sie nicht gezwungen werden können, Ihr Objekt zu verkaufen. Eine solche Verpflichtung kann nur durch notarielle Erklärung bewirkt werden, vgl. § 311b BGB.

Typischerweise enthält der Maklervertrag jedoch eine Klausel wonach ein Ersatzanspruch des Maklers besteht, wenn Sie den Hauptvertrag mit einem nachgewiesen Interessen nicht abschließen. Solche Klauseln sind regelmäßig jedoch unwirksam. Zwar ist generell ein Aufwendungsersatzanspruch möglich, allerdings darf dieser nicht faktisch zu einer erfolgsunabhängigen Provision führen. Dies ist dagegen regelmäßig der Fall, wenn ein bestimmter Provisionssatz als Aufwendungsersatz geschuldet sein soll. Weiter muss ausgeschlossen werden, dass Auslagenersatz zu zahlen ist, wenn noch keine Auslagen angefallen sind. (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 28-01-1987 - IVa ZR 173/85)

3. Zusammenfassung

Sofern die Widerspruchsfrist noch nicht abgelaufen ist und Sie noch keinen Interessenten vorgestellt bekommen haben, empfehle ich Ihnen tatsächlich den schriftlichen Widerruf des Maklervertrages. Gleichzeitig sollten Sie hilfsweise eine ordentliche Kündigung zum nächstmöglichen Zeitpunkt aussprechen.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 03.02.2015 | 20:51

Hallo Herr Kromer, danke für die ausführliche Antwort. Den Widerruf habe ich per Einschreiben abgeschickt. Eine Begründung habe ich nicht angegeben.
Ich hatte geschrieben, dass der Vertrag im Büro des Maklers geschlossen wurde. Jetzt besteht der Makler darauf, dass Widerspruch nicht möglich sei, weil es kein Fernabsatz oder Haustürgeschäft war. Stimmt das?
Und was ist, wenn ich meine Meinung ändere und die Wohnung jetzt gar nicht mehr verkaufen möchte? Macht dies den Vertrag nichtig?
Zu was bin ich dann noch verpflichtet?

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.02.2015 | 06:47

Vielen Dank für Ihre Direktanfrage zum weiteren Vorgehen bezüglich dieses Themas. Dort spielen die von Ihnen nachgefragten Aspekte ebenfalls eine Rolle, weshalb ich dann dort auf diese eingehe.

Wo vorliegend der Maklervertrag geschlossen wurde ist unerheblich, da Ihnen jedenfalls durch den Maklervertrag selbst ein Widerrufsrecht - ohne jede Bedingung - eingeräumt wurde.

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