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Grundstücksteilung

| 22.10.2015 16:41 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Alexander Park, LL.B.


Betreff: Grundstücksteilung
Sehr geehrte Damen und Herren
Ich bin Eigentümer zweier, ehemaliger Freizeitgrundstücke, deren Größe jeweils ca. 3250 m2 betragen. Nun gab es für den Ort in Niedersachsen einen neuen Bebauungsplan. Die erforderliche Mindestgrundstücksgröße wurde auf 2500 m2 festgesetzt.
Hierauf entwickelte sich der Gedanke 2 Grundstücke a 2500 m2 zu veräußern und die verbleibende Restfläche von ca. 1500 m2, mit dem dazugehörigen Haus (70 m2), weiterhin für mich zu nutzen. Für das bestehende Haus habe ich einen nachträglichen Bauantrag gestellt, der positiv beschieden wurde.
In meiner Recherche stieß ich auf den §63 HBO, der keine Verhältnisse zulässt, die den Festsetzungen des Bebauungsplans widersprechen. Stichwort: Materielle Baurechtswidrigkeit. Jedoch erfuhr ich ebenso von einem Bestandsschutz, der eine einmal rechtmäßige Nutzung auch für die Zukunft eigentumskräftig schützt. Diese ist derzeit gegeben.
Wenn dem so ist und ich keine Abbruchverfügung zu befürchten habe, dann würde ich mich zu diesem Schritt entschließen.
Eine weitere Frage wäre, ob bei einem eventuell späteren Verkauf der kleinen Restfläche für den potentiellen Käufer, dass gleiche Abbruchszenario bestehen würde, da er dann vielleicht keinen Bestandsschutz für sich reklamieren kann.
Ich möchte noch erwähnen, dass ich vorher schon einen Antrag auf Teilung der Gesamtfläche in drei Grundstücke beantragt hatte, der dann wegen Unterschreitung der Festsetzung im Bebauungsplan abgelehnt wurde.
Ich bitte um eine professionelle Einschätzung und bedanke mich im Voraus,
mit freundlichen Grüßen.

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Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen nach erster summarischer Prüfung der Rechtslage wie folgt beantworten:

Der von Ihnen bereits erwähnte § 63 der Niedersächsischen Bauordnung (NBauO) bezieht sich auf das vereinfachte Baugenehmigungsverfahren. Die von von Ihnen geplante Baumaßnahme muss folgenden Maßstäben genügen:

- städtebaulichen Planungsrecht (BauGB),
- Abstandsregelungen (§§ 5 bis 7 NBauO),
- Anforderungen an die Rettungswege (§ 33 Abs. 2 Satz 3 NBauO)
- Vorschriften über notwendige Einstellplätze (§ 47 NBauO)
- sonstigen Vorschriften des öffentlichen Rechts im Sinne des § 2 Abs. 16 NBauO

Dem Bauplanungsrecht, der örtliche Beplanungsplan eingeschlossen, muss entsprochen werden. Sollte dem nicht so sein, riskieren Sie in der Tat, dass Ihr Bauvorhaben als materiell rechtswidrig angesehen wird bzw. nicht einmal eine Baugenehmigung bekäme und somit auch formell rechtswidrig wäre. In einem solchen Fall werden bauaufsichtsrechtliche Maßname i.S.d. § 79 NBauO, insbesondere die Beseitigung onder Nutzungsuntersagung, folgen.

Der Bestandsschutz, so wie Sie ihn anführen, verleiht grundsätzlich einem rechtsmäßig begründeten Zustand und seiner Nutzung Durchsetzungskraft gegenüber neuen, dem alten Zustand entgegenstehenden Normen und Gesetzen.

Mir erschließt sich nur nicht ganz, wofür Sie genau Bestandsschutz in Anspruch nehmen möchten. Das Haus wurde noch nicht errichtet. Es liegt nur eine entsprechende Baugenhmigung vor. Bestandsschutz käme nur in Fragen, wenn das Haus bereits formell und materiell legal errichtet worden wäre. Aufgrund der Tatsache, dass das Bauvorhaben noch nicht errichtet wurde, ist auch nicht von einer fortdauernder Nutzung, die auch für einen Bestandsschutz notwendig wäre, auszugehen.

Grundsätzlich geht der Bestandsschutz auch auf Ihre Rechtsnachfolger, also Käufer etc. über. Wichtig ist nur, dass es durchgehend zu einer gleichen Nutzung gekommen ist. Sollte also das Bauvorhaben von Ihnen oder Ihren rechtsnachfolgern eine Zeit lang nicht als Wohnhaus genutzt werden, so wäre der Bestandsschutz verloren.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Nachfrage vom Fragesteller 22.10.2015 | 20:26

Insgesamt habe ich eine Fläche von 6500 m2,die aus zwei Grundstücken a 3250 m2 bestehen. Auf dem einen Grundstück befindet sich ein Haus, welches mit nachträglich genehmigten Bauantrag eingetragen ist.
Meine Frage:
Was passiert nach einer Dreiteilung mit dem Haus, wenn hier nur noch 1500 m2 übrig sind auf dem das Haus steht ?
( 2 Grundstücke a 2500 m2(ohne Bebauung) + 1 Grundstück mit Haus auf 1500 m2= 6500 m2)
LG

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 22.10.2015 | 20:54

Sehr geehrter Fragesteller,

gerne beantworte ich auch Ihre Nachfrage.

Das bereits auf dem Grundstück errichtete Haus ist ja gegenwärtig formell und materiell legal. Die nachträglich erreichte Baugenehmigung verschafft Ihnen die materielle Legalität, die auch für die Zukunft fortwirken wird (ich gehe davon aus, dass wenn Sie sagen, dass ihr nachträglicher Antrag positiv beschieden wurde, Sie eine Baugenhemigung erhalten haben) . Auch nach einer Teilung wäre dies gegeben.

Allerdings bezweifele ich, dass Sie nach Änderung des Bebauungsplanes die Teilung der Grundstücke durchbekommen werden. Zumindest ein Grundstück mit 1500 qm wird nicht mehr möglich bzw. genehmigungsfähig sein. Einen Teilungsanspruch haben Sie nicht, jedenfalls keinen, der dem materiellen Baurecht widerspricht.

Mit freundlichen Grüßen

Alex Park


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Bewertung des Fragestellers 23.10.2015 | 01:23

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"Am Anfang ein kleines Mißverständnis, aber nach Beantwortung der Nachfrage alles gut. Super !!!"
Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 23.10.2015 5/5,0
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