Hilfe & Kontakt
Schnell einen Anwalt fragen:
 Antworten,  Bewertungen
497.422
Registrierte
Nutzer
Anwalt? Hier lang

1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Vorgehen bei ideeller Grundstücksteilung

| 15.10.2016 12:49 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von


15:24

Zusammenfassung: Abgeschlossenheitsbescheinigung setzt nicht Baugenehmigungsfähigkeit voraus

Zum Sachverhalt:

Zwei Parteien wollen sich ein Grundstück von ca. 2000m2 in Aumühle, Schleswig-Holstein, gemeinsam kaufen. Der Bebauungsplan sieht vor, dass ein Grundstück eine Mindestgröße von 1100m2 haben muss. Daher kann das Grundstück nicht reell geteilt werden. Eine ideelle Teilung nach WEG wird angestrebt.
Das Grundstück soll mit zwei freistehenden Einfamilienhäusern bebaut werden. Eine Bauvoranfrage wurde beim zuständigen Bauamt gestellt und zumindest mündlich schon einmal bestätigt.
Es existiert genaue, Lagepläne und Grundrisse für das Bauvorhaben (Eine der Käufer ist Architektin).

Wir sind mit einem Notar in Verbindung. Ein Vertragsentwurf sowie eine Teilungserklärung existiert bereits. Über den Inhalt der Teilungserklärung sind sich Käufer einig.

Als Zahlungsziel, wenn es zum Verkauf kommt, wurde der 2. Januar 2017 vereinbart.

Eine Finanzierungsbestätigung der jeweiligen Banken der Käufer existiert. Zahlung wird nach Vorlage der jeweiligen Grundbücher erfolgen. Dies wird gleich Dreh- und Angelpunkt der Fragestellung.

Der Notar rät folgende Vorgehensweise:

Beantragung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung beim zuständigen Bauamt. Antragsunterlagen in Kopie bei der Beurkundung vorlegen.

Nach Vorlage der Abgeschlossenheitsbescheinigungen wird die Teilungserklärung aufgrund einer Notarvollmacht beurkundet und die Bildung der zwei Wohnungsgrundbücher beantragt.
Jeder Käufer erhält also ein eigenes Grundbuch (Wohngrundbücher) auf die die Banken dann unabhängig voneinander die Grundschuld für jede Finanzierung eintragen kann.

Wir hegen Zweifel an der Vorgehensweise aus den folgenden Gründen, die gleichzeitig die Fragestellung an Sie bedeuten:

Ist dies die richtige Vorgehensweise?

• Kann eine Abgeschlossenheitsbescheinigung überhaupt beantragt werden für ein neues Bauvorhaben, wenn dies noch gar nicht durch einen Bauantrag genehmigt wurde?
• Kann ein Bauantrag durch uns gestellt werden, obwohl wir noch nicht die Eigentümer des Grundstücks sind?
• Gibt es einen anderen Weg? Z.B. die Erstellung von Teileigentumsgrundbüchern erst einmal nur für das Grundstück?
• Können die jeweiligen Eigentümer, wenn das Vorgehen des Notars genutzt wird und Wohngrundbücher erstellt werden, ihre Grundstückshälfte und das darauf befindliche Haus zu einem späteren Zeitpunkt problemlos wieder verkaufen?

Der Dreh- und Angelpunkt des ganzen Sachverhalts ist, dass die Banken erst zahlen, wenn jede Partei ein eigenes Grundbuch hat, wir uns aber nicht sicher sind, ob wir unter den o.g. Bedingungen in der Lage sind, ein Grundbuch zu bekommen.

Wir freuen uns auf ihre Rückmeldung.
15.10.2016 | 14:18

Antwort

von


(129)
Mainzer Str. 116
66121 Saarbrücken
Tel: 0681-40141116
Web: http://www.schroeder-anwaltskanzlei.de
E-Mail:
Diesen Anwalt zum Festpreis auswählen Zum Festpreis auswählen

Sehr geehrter Fragesteller,

die vom Notar vorgeschlagene Vorgehensweise begegnet keinen rechtlichen Bedenken und ist zielführend. Zu Ihren Fragen im einzelnen:

1) Ja. Die Erteilung einer Abgeschlossehnheitsbescheinigung setzt nicht voraus, dass das bescheinigte Aufteilungsvorhaben bereits bauaufsichtlich genehmigt ist. Dies ergibt sich zwar nicht direkt aus dem Wortlaut des § 7 Wohnungseigentumsgesetz, andererseits ist die baurechtliche Zulässigkeit auch kein Tatbestandsmerkmal für die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung. Die Bauaufsicht oder der beliehene Sachverständige prüft die bauaufsichtliche Zulässigkeit gar nicht. Sofern die Bauzeichnung mit "bauaufsichtlich nicht geprüft" gestempelt wird, hat dies lediglich den Zweck, eben das Missverständnis auszuschließen, mit der Prüfung der Abgeschlossenheit gehe auch eine Prüfung der baurechtlichen Zulässigkeit einher.

2) Ja. Nach § 73 Abs. 4 Landesbauordnung Schleswig-Holstein ergeht die Baugenehmigung unbeschadet privater Rechte Dritter. Das bedeutet in diesem Zusammenhang, dass man nicht Eigentümer des Grundstückes sein muss, auf dem ein Bauvorhaben genehmigt werden soll. Die Bauaufsicht kann zwar nach Absatz 4 Satz 3 derselben Vorschrift nach Ermessen eine Zustimmungserklärung des Eigentümers verlangen. Dies darf sie aber ermessensgerecht nicht tun, wenn Sie darlegen können, dass Sie das Grundstück erwerben wollen. Zumindest würde der an der Veräußerung interessierte Verkäufer die Zustimmung wohl erteilen.

3) Eine Aufteilung nach dem Wohnungseigentumsgesetz setzt notwendig Räume voraus, an denen Sondereigentum gebildet werden soll. Für ein Grundstück ohne Bauvorhaben ist das nicht vorgesehen.

4) Das Wohungseigentum ist frei veräußerlich, wenn nicht in der Teilungserklärung oder durch Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft etwas anderes vereinbart wird. Das liegt also in Ihrer Hand, hierzu kann Sie der Notar sicherlich im Detail beraten.

Eine ergänzende Anmerkung:

Eine Bestimmung in einem Bebauungsplan, wonach ein Baugrundstück eine Mindestfläche haben müsse (wenn ich Ihre Schilderung wörtlich nehme), wäre unwirksam. Eine derartige Festsetzungsmöglichkeit sehen § 9 BauGB und die BauNVO nicht vor. Wenn diese Bestimmung Ihren eigentlichen Aufteilungswünschen im Wege stehen sollte, wäre diese Frage in die Überlegungen vielleicht einzubeziehen.

Mit freundlichen Grüßen


Rechtsanwalt Martin Schröder

Nachfrage vom Fragesteller 15.10.2016 | 15:14

Sehr geehrter Herr Schröder,

Vielen Dank für Ihre schnelle Antwort.

Zu Punkt 3 habe ich jedoch noch eine Frage:
Wir wollen zunächst erst einmal das Grundstück kaufen. Auf diesem soll später gebaut werden (2 freistehende, komplett voneinander getrennte Einfamilienhäuser). Diese existieren natürlich nur in der Planung und sind nicht vorhanden. Verstehe ich es richtig, dass wir trotzdem Wohngrundbücher nach WEG bildend sollten, und nicht Teileigentumsgrundbücher für das Grundstück? Wie gesagt, es geht nur darum, dass die 2 Banken auch 2 Grundbücher haben, auf denen die Banken die Grundschuld eintragen können.
Bebaut wird das Grundstück dann erst etwas später, nach genehmigtem Bauantrag.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.10.2016 | 15:24

An dieser Stelle muss man auf die Terminologie achten. Auch Teileigentum ist Sondereigentum an Räumen. Der Unterschied zum Wohnungseigentum besteht nur darin, dass diese Räume nicht zum Wohnen bestimmt sind. Vgl. § 1 Abs. 2 WEG einerseits und § 1 Abs. 3 WEG andererseits. Wohnungs- oder Teileigentum mit der von Ihnen gewünschten Folge der Bildung von gesonderten Grundbüchern nach § 7 WEG gibt es nur im Hinblick auf bestehende oder noch zu errichtende (vgl. Wortlaut §§ 3 und 8 WEG) Gebäude. An einem bloßen Grundstück könnten Sie allenfalls Miteigentum bilden, würden dann aber gemeinsam im selben Grundbuchblatt stehen.

Mit besten Grüßen


Wir
empfehlen

Die Anwalt Flatrate

Sie müssen sich neben Ihrer Arbeit auch noch um rechtliche Fragen und Belange kümmern? Das raubt Zeit und Nerven. Für Sie haben wir die Flatrate für Rechtsberatung entwickelt.

Mehr Informationen
Bewertung des Fragestellers 15.10.2016 | 15:06

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?

"Schnell und kompetent geantwortet, und uns somit bei einer wichtigen Entscheidung geholfen. Danke"
Stellungnahme vom Anwalt:
Mehr Bewertungen von Rechtsanwalt Martin Schröder »
BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 15.10.2016
4,8/5,0

Schnell und kompetent geantwortet, und uns somit bei einer wichtigen Entscheidung geholfen. Danke


ANTWORT VON

(129)

Mainzer Str. 116
66121 Saarbrücken
Tel: 0681-40141116
Web: http://www.schroeder-anwaltskanzlei.de
E-Mail:
RECHTSGEBIETE
Verwaltungsrecht, Wohnungseigentumsrecht, Baurecht, Zivilrecht, Vertragsrecht