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Grunddienstbarkeit Garagennutzung

| 15.05.2017 15:45 |
Preis: ***,00 € |

Nachbarschaftsrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Dr. Holger Traub, Dipl. Kfm.


Auf einem Grundstück mit mehreren Eigentümern nach BGB befinden sich Garagen und einige Stellplätze.

Im Grundbuch steht "Grunddienstbarkeit (Garagennutzungsrecht unter Ausschluß der übrigen Miteigentümer)". Es bestehen darüber hinaus keine (vertraglichen) Regelungen.

Fragen:

1. Sind alle Miteigentümer für die Wartung und Pflege zuständig oder der Einzelne?
2. Im konkreten Fall läßt sich ein Garagentor (Schwingtor) nicht mehr abschließen. Darf der Eigentümer ein neues Tor, auch ein Sectionaltor, einbauen lassen oder haben die anderen Miteigentümer ein Mitspracherecht?

Vielen Dank

Sehr geehrter Fragesteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen verbindlich wie folgt beantworten:

1.) Kostentragung Garage

Für die Wartung und Pflege ist der Grunddienstberechtigte verantwortlich. Dies ergibt sich explizit aus § 1020 Abs. 1 S. 2 BGB. Dort heißt es:

"Hält er zur Ausübung der Dienstbarkeit auf dem belasteten Grundstück eine Anlage, so hat er sie in ordnungsmäßigem Zustand zu erhalten, soweit das Interesse des Eigentümers es erfordert."

Eine Garage ist als Anlage im Sinne der vorgenannten Vorschrift anzusehen.

Die Kostentragungspflicht ist auch schlüssig.

Findet sich keine zusätzliche Regelung, nach welcher beispielsweise an die übrigen Eigentümer eine "Nutzungsentschädigung" zu bezahlen ist (für den Ausschluss der Nutzung an den Garagen), hätte der Begünstigte ohne Gegenleistung die Vorteile aus der Garagennutzung und die übrigen Eigentümer würden zusätzlich noch mit den Kosten belastet (ohne dass diese einen Nutzen aus der Überlassung hätten).

2.) Einbau eines neuen Garagentores

Diese Frage kann nicht abschließend beantwortet werden. Hierfür wären die örtlichen Begebenheiten, Bauvorschriften etc. genauer zu betrachten.

Sofern es sich bei der Garage und dem Grundstück nicht um Wohnungseigentum handelt, sondern auf dem Grundstück sich lediglich die Garagen und Stellplätze binden, spricht nichts gegen den Einbau eines Sectionaltores. Der Einbau eines solchen Tores würde den Wert der Garage quasi noch steigern.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und würde mich über die Abgabe einer 5-Sterne-Bewertung freuen. Bei Unklarheiten können Sie die kostenlose Nachfragefunktion benutzen.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2017 | 17:08

Guten Tag Herr Dr. Traub,

die beiden Flurstücke auf denen sich die Garagen und die Stellplätze befinden sind ausdrücklich aus der Teilungserklärung ausgeschlossen.

"... Auf den Grunstücken (...) werden weitere 13 Stellplätze erstellt, die von jeweiligen Wohnungseigentümern erworben werden können, jedoch nicht Gegenstand dieser Teilungserklärung sind."

Entsprechend sind im Grundbuch auch nur die Anteile der Miteigentümer angegeben.

Im Kaufvertrag der Wohnung (Bestandteil der WEG) heißt es:

"... 1/11 Miteigentumsanteil an den Grundstücken (...) sowie der darauf zu errichtenden Garage..."

Ich lege dies insoweit aus, dass die Grundstücke selbst Miteigentum nach BGB sind und die Grunddienstbarkeit den freien Zugang der einzelnen Miteigentümer zu ihren jeweiligen Garagen bzw. Stellplätzen garantieren sollen. Die Garagen selbst jedoch Eigentum des jeweiligen Käufers sind.

Vielen Dank

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2017 | 17:22

Sehr geehrte(r) Fragensteller(in),

die Abgrenzung BGB-Eigentum oder Eigentumsregelung nach dem WoEigG erlaube ich mir über den zugrunde liegenden ergänzten Sachverhalt nicht abschließend zu beurteilen (Eigentum nach BGB oder nach Wohnungseigentumsgesetz).

Zumal die gesamte Abwicklung wohl über den notariellen Kaufvertrag mit dem Wohnungseigentumserwerb erfolgte.

Sofern wie in Ihrer Sachverhaltsangabe zutreffend Eigentum nach dem bürgerlichen Gesetzbuch vorliegt, verweise ich auf meine Ausführungen.

Handelte es sich um die Anwendung des Wohnungseigentumsgesetzes könnte in der Anbringung eines Sectionaltores eine bauliche Veränderung zu sehen sein, die der Zustimmung der übrigen Eigentümer bedürfte.

Mit freundlichen Grüßen

Dr. Traub
-Rechtsanwalt-

Bewertung des Fragestellers 15.05.2017 | 17:09

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