Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Grunddienstbarkeit / Baulast > Sonderfall ...

26.03.2015 02:05 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Peter Dratwa


Sehr geehrte Damen und Herren,

ich bitte um Rechtsauskunft zu folgender Situation:

Wir sind Eigentümer dreier im Außenbereich gelegener Grundstücke.
Wegemäßig erschlossen sind diese über einen 100m langen und ca 3m breiten "Privatweg",welcher von einer öffentlichen Strasse abzweigt.

Die ersten 50m und die letzten 50m des Weges sind 2 seperate Flurstücke.
Zur rechten Seite des Weges befinden sich,parallel zu dessen Teilung 2 weitere Flurstücke mit genehmigten,aber zum Teil verfallenen Wohnbebauungen.
Die letzte Hälfte des Weges,als auch das nebst gelegene Grundstück wurde gewissermaßen zwangsläufig von uns dazu erworben ...
Zur linken Seite des Weges befindet sich vorne am Anfang ( noch im Innenbereich ) ein bewohntes Reihenhaus - das damit verbundene Grundstück verläuft ca 30m links des Weges.
Ab Ende dieses Grundstückes beginnt ein sehr großes Grund/Flurstückstück,welches weiter nach oben,kurz vor Ende des Weges mit einer bewohnten,1935 errichteten Wohnbebauung,als auch seither bis Mitte der 90´er Jahre mit weiteren genehmigten und intensiv genutzten baulichen Anlagen bebaut ist.
Ganz am Ende des Weges befindet sich unser eigentliches Vorhabengrundstück.Dieses ist aus der Teilung aus dem voher beschriebenen Grundstück entstanden.Dieses aus Teilung entstandene Grundstück ist ebenfalls massiv bebaut ( genehmigt 1964 nach §35 Abs.2 der LBO NRW > Hühnerstall mit Garage ) Wir streben hier eine Umnutzung; Tierheim/Tierpension an.
Mitte der 90´er Jahre wurde auf dem Nachbargrundstück die Errichtung einer Hobbytierhaltungsanlage beträchtlichen Außmaßes genehmigt,die dem Taubensport dient.Unter Anderem wird auch diese Anlage regelmäßig und viel besucht.

Sämtliche Versorgungsleitungen verlaufen von "oben" gesehen,durch unseren Teil des Weges,dann durch den unteren Teil,der dann in die öffentl Straße mündet.
Es wurde 1935 ein gerichtl.Vergleich zwischen den Grundstückseigentümern ( und für dessen Rechtsnachfolger ) geschlossen,der den Bauherren des oben gelegenen Wohnhauses ein Begehen und Befahren,über einem mittlerweile,laut aktuellem Kartenmaterial nicht mehr nachvollziehbaren Teil des unterenWeges gestatten soll.
Es scheint als basiert nach wie vor die "gesicherte Erschließung" aller insgesamt 8 Bebauungen nur auf diesem Vergleich,denn keines der umliegenden Grundstücke haben irgent etwas im Grundbuch eingetragen.Alles hat sich über die Jahrzente so entwickelt und wird behördlich entweder ignoriert oder geduldet.Neben dem mir bekannten Grundsatz "keine Gleichheit im Unrecht" stellt sich mir dennoch die Frage,ob diese fragwürdige und durch die Baubehörde selbst verursachte Rechtsituation nicht schon grundsätzlich (unabhängig von einem neuen Vorhaben) mit Anspruch auf Klärung einher geht ? Wo endet Ermessen/Duldung und wo beginnt Fahrlässigkeit in diesem Zusammenhang der überaus fragwürdigen Erschließungssituation vor Ort ?
Diese Frage stellt sich mir,weil man uns nun natürlich eine öffentlich rechtlich ges.Erschließung für den unteren Teil des Weges abverlangt,welche die Eigentümer
( zerstrittene Erbengemeinschaft) freiwillig nicht abgeben werden - und wenn - wie soll Diese aussehen ? Müßte ich nicht sinniger Weise eine Art Gemeinschaftsbaulast für alle Anlieger erwirken ? Diese zunächst über einen Grundbucheintrag der seit Jahrzenten fälligen Geh.-Fahr und Leitungsrechte erstreiten ? Das ist doch Wahnsinn,darf die Behörde ihre bisherige "Duldungshaltung" uns gegenüber mit dem Grundsatz "keine Gleichheit im Unrecht" rechtfertigen,um uns zugleich die Behebung ihrer eigenen Versäumnisse auf zu erlegen ? Ich bitte um einen Rat > bleibt das mit der öffentl.rechtl.Sicherung an uns hängen und wenn,wie wäre in diesem Zusammenhang am sinnigsten vor zu gehen ?

Vielen Dank und mit freundlichen Grüßen


Sehr geehrter Ratsuchender,

zunächst einmal bedanke ich mich für Ihre Frage.

Der gerichtliche Vergleich aus dem Jahr 1935 wirkt als schuldrechtliche Vereinbarung nur gegenüber den damaligen Beteiligten und nicht gegenüber den Rechtsnachfolgern.

Hier fehlt es an der Eintragung einer Grunddienstbarkeit.

Der Vergleich aus dem Jahr 1935 kann demnach nicht als Grundlage für eine gesicherte Erschließung herangezogen werden.

Auch würde eine Grunddienstbarkeit allein nicht ausreichen, denn die öffentlich rechtliche Sicherung der Erschließung erfolgt durch die Eintragung einer Baulast zugunsten der Baubehörde.

Zu der Eintragung einer Baulast bedarf es Ihrer Erklärung bzw. Zustimmung (§ 83 BauONRW).

Nur dann, wenn eine im Grundbuch eingetragene Grunddienstbarkeit vorliegt, wird unter Umständen, so die Rechtsprechung des BGH ( BGH, BauR 2000,1856) ein Anspruch auf Bewilligung der inhaltsgleichen Baulast anerkannt.

Man kann hier, da es sich nicht um neue Vorhaben handelt, mit Bestandschutz/Notwegerecht argumentieren, nur kann dies nicht allein zu Ihren Lasten gehen.

Die Baubehörde kann also nicht von Ihnen allein eine öffentlich rechtlich gesicherte Erschließung für den unteren Teil des Weges abverlangen, sondern das andere Grundstück, das ebenfalls dort liegt, muss sich auch an dieser öffentlich – rechtlichen Erschließung beteiligen. Insofern ist ein Konsens erforderlich, denn die Baubehörde unter den Beteiligten erst einmal herbei schaffen muss. Eine zwangsweise Eintragung einer Baulast gibt es nicht


Mit freundlichem Gruß

Rechtsanwalt
Peter Dratwa

Nachfrage vom Fragesteller 26.03.2015 | 12:52

Sehr geehrter Herr Dratwa
Der Vergleich stellt ausdrücklich dar: "...und für ihre Rechtsnachfolger...".Ändert dies trotzdem nichts an seiner Bindewirkung bis in die heutige Zeit ?

All dem ging bisher ein 4 jähriges Baugenehmigungsdrama voraus,VG,OVG,Petition,nun ein neuer Anlauf mit geänderter Strategie.
Die Behörde hat sich nachweislich andererseits schon vielfach amtspflichtswiedrig verhalten,sie hat uns ua regelrecht in den Ruin gebracht.Sofern ich nun eine neue Voranfrage (Umnutzung) stelle,wird man mir die Sache mit der ges.Erschl.auferlegen.
Sie erwähnten " ... MUSS die Behörde erst einmal einen Konsens herbei führen ... " Auf welcher Basis bekomme ich die Behörde dazu bewegt,sich zu bewegen - analog zu meiner Frage,wie kann ich hier am sinnigsten vor gehen ?

Mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 26.03.2015 | 13:18

Sehr geehrter Ratsuchender,

eine Bindungswirkung für die Rechtsnachfolger ist durch den gerichtlichen Vergleich nicht eingetreten. Die schuldrechtliche Verpflichtung, die in dem gerichtlichen Vergelich protokolliert wurde, gilt nur unter den Parteien des damaligen Rechtsstreits.Der Rechtsnachfolger brauch sich hieran nicht halten.

Eine Rechtsgrundlage der Behörde bezüglich der Eintragung einer Baulast ist nicht ersichtlich.

Inwieweit die Behörde Sie letztlich durch die beabsichtigte Nutzungsänderung (Tierheim/Tierpension) dazu "bringen kann", kann ich von hier aus nicht sagen. Hierzu müsste ich Einblick in sämtliche Unterlagen haben, was im Rahmen dieser Plattform, die nur dazu dient, eine erste rechtliche Einschätzung abzugeben, nicht möglich ist.

Mit Konsens meinte ich, dass auch die anderen Grundstückseigentümer mit einbezogen werden müssen und nicht nur Sie bezüglich der Erschließung. Der Grund, warum die Behörde den Problembereich Erschließung nur Ihnen auferlegt, ist mir anhand des Sachverhalts nicht ersichtlich.

Mit freundlichem Gruß

Peter Dratwa
Rechtsanwalt

FRAGESTELLER 26.03.2015 2,8/5,0
Durchschnittliche Anwaltsbewertungen:
4,6 von 5 Sternen
(basierend auf 71458 Bewertungen)
Aktuelle Bewertungen
5,0/5,0
Ja war alles sehr gut, danke ! ...
FRAGESTELLER
4,8/5,0
Die Antwort auf meine Frage war kompetent und schnell. Mein Gegner ist weiterhin bockig und will die Rechtslage nicht wahrhaben. Da wäre noch ein Verweis auf einen Gesetzestext oder Paragrafen hilfreich gewesen. Bin aber trotzdem ... ...
FRAGESTELLER
5,0/5,0
Der Anwalt war hilfsbereit, hat schnell und detailliert geantwortet und war sehr freundlich. ...
FRAGESTELLER