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Anspruchsgrundlage zur Grunddienstbarkeit / Baulast / Befreiung

| 02.09.2015 14:46 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo Guten Tag,
zu folgender Sachlage bitte ich erneut um eine Einschätzung.
Unser im Außenbereich gelegenes Grundstück soll samt vorhandener Bebauung
umgenutzt werden Das Gebäude wurde 1964 legal nach
§35 abs.2 LBO Nrw errichtet. Die ursprüngliche Nutzung wurde vor
über 7 Jahren aufgegeben.Das Vorhabengrundstück liegt am Ende eines ca 100m
langen Privatweges, dessen oberer,an unser Grundstück anschließende Teil,
(ca 60 % der Zuwegung ) sich nun auch in unserem Besitz befindet. Der untere,
an die öffentliche Verkehrsfläche anschließende Teil des Weges gehört einer
zerstrittenen Erbengemeinschaft.Neben unserem Vorhabengrundstück werden 5
weitere genehmigte Bebauungen, zum Teil seit über 80 Jahren,über diesen Weg
erreicht und versorgt.( Strom/'Abwasser/ Telekom ) Die Frequentierung des Weges
gleicht der einer öffentlichen Strasse ( Wohnhäuser,Taubenverein,Gärten,Lagerräume)

Weder wir noch die anderen Eigentümer der nur über diesen Weg zu erreichenden
Nutzungseinheiten, verfügen über eine Art rechtl.Absicherung,weder Baulast noch Grunddienstbarkein in irgenteiner Form. Auch nicht jene Eigentümer,deren der Hobbytierhaltung dienende Bebauungen gegen Mitte der 90´er errichtet werden durften.
Ein recht atypischer Außenbereich mit sicherlich klärungsbedürftigen Rechtssituationen

Die bauplan.rechtl. Genehmigungsfähigkeit unserer Nutzungsänderung vorausgesetzt, bezieht sich meine Frage auf die sich ggf abzeichnenden Voraussetzungen einer Anspruchsgrundlage,um dem bauordnungsrechtl.Belang der öffentl.rechtl.Sicherung der Erschließung gerecht werden zu können.

Die fragwürdige Rechtssituation vor Ort manifestierte sich durch die bisherige Haltung
der Behörde. Eine Befreiung vom "plötzlichen" Erfordernis der öffentl.rechtl. Sicherung erachten wir in unserem Fall als angemessen. Nun aber gilt : " keine Gleichheit im Unrecht "

Das BverwG hat nicht ausgeschlossen, dass in besonders gelagerten Fällen,unbeschadet des Fehlens einer förmlichen Sicherung des Zugangs durch eine Grunddienstbarkeit oder eine Baulast aufgrund vorangegangenen Verhaltens der Beteiligten Bindungen entstanden
sein können, die die Annahme einer gesicherten Erschließung rechtfertigen können

vielversprechend erscheint mir :

§ 116 Abs. 1 SachenRBerG ( vgl. BGH Urteil vom 14. November 2003 - Az. V ZR 28/03 )

BGB § 894
Berichtigung des Grundbuchs
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück
mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht
nicht eingetragen ist ,die Berichtigung des Grundbuchs verlangen.

Oder an letzter Stelle: § 242 BGB

Die anderen Nachbarn,deren Zuwegung und Leitungrechte ebenfalls nicht gesichert sind,sind daran auch nicht interessiert. Es funktioniert ja alles ....
Wir hingegen bekommen im Rahmen unseres Strebens,ein formell legales Vorhaben zu realisieren,dass volle Programm an baurechtlichen Erfordernissen auferlegt.
In welche Richtung sollten unsere Bemühungen gehen,um notfalls über die Grunddienstbarkeit an die Baulast gelangen zu können ?

Sehr geehrter Fragensteller,

Ihre Anfrage möchte ich Ihnen auf Grundlage der angegebenen Informationen wie folgt beantworten. Durch Weglassen oder Hinzufügen weiterer Sachverhaltsangaben Ihrerseits kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen, so dass die Beratung innerhalb dieses Forums lediglich eine erste rechtliche Orientierung in der Sache darstellt.

Hinsichtlich der Nutzungsänderung wäre es grundsätzlich erforderlich weitere Sachverhaltsaufklärung zu betreiben, da wie Sie ausführen die Nutzungsaufgabe länger als 7 Jahre zurückliegen. Zwar hat der Gesetzgeber in NRW hier einige Erleichterungen vor einigen Jahren geschaffen, ob diese vorliegend greifen, kann gegenwärtig aber nicht abgeschätzt werden.

Wobei hier ggf. auch zu beachten ist, dass es sich nach Ihrer Schilderung um eine Splittersiedlung im Außenbereich handeln könnten, wenn hier lediglich eine Baulücke geschlossen werden soll, würde dies im Rahmen der Nutzungsänderung eine Erleichterung darstellen.

Aber zu Ihrer eigentlichen Frage hinsichtlich der Erschließung ist folgendes auszuführen:

Das bundesrechtliche Erfordernis einer gesicherten Erschließung in § 30 Abs. 1 BauGB soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung sicherstellen. Es verlangt, dass das Baugrundstück verkehrsmäßig an das öffentliche Wegenetz angebunden ist und Versorgungs- und Entsorgungsleitungen für Elektrizität, Wasser und Abwasser verlegt werden können.

Die Erschließung von Hinterliegergrundstücken, d. h. von Grundstücken, die nicht an eine öffentliche Straße grenzen, ist nur dann gesichert, wenn auf einem Verbindungsgrundstück eine Zuwegung zum öffentlichen Straßennetz vorhanden ist und diese Verbindung rechtlich auf Dauer abgesichert ist. Die Absicherung kann öffentlichrechtlich durch eine Baulast erfolgen, sie kann aber auch sachenrechtlich durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit erreicht werden.

Wobei eine Grunddienstbarkeit einem Grundstückseigentümer über § 242 BGB grundsätzlich einen Anspruch auf Eintragung einer Baulast gibt. Für eine Grunddienstbarkeit müsste man sich vorliegend also mit der Erbengemeinschaft als Eigentümerin des betreffenden Grundstücks einigen. Wie Sie aber bereits selbst ansprechen, ist dies bei Erbengemeinschaften nicht einfach und kostet meist unnötig Zeit.
Die Erschließung des vorhandenen Grundstücks ist bei Ihnen gegenwärtig nur im Rahmen eines Notwegerechts nach § 917 Abs. 1 BGB gewährleistet. Nach dieser Vorschrift kann der Eigentümer eines Grundstücks, dem die zur ordnungsgemäßen Benutzung notwendige Verbindung mit einem öffentlichen Weg fehlt, von dem Nachbarn verlangen, dass er bis zur Behebung des Mangels die Benutzung seines Grundstücks zur Herstellung der erforderlichen Verbindung duldet.

Aufgrund der besonders gelagerten Verhältnisse Ihres vorliegenden Einzelfalls ist das Notwegerecht evtl. auch eine ausreichende Grundlage für eine weitere - bauplanungsrechtlich im Übrigen zulässige - Bebauung des Grundstücks.
Die in § 917 Abs. 1 BGB begründete Duldungspflicht stellt für das Verbindungsgrundstück eine gesetzliche Eigentumsbeschränkung dar. In der Rechtsprechung ist grundsätzlich geklärt, dass sich über einen derartigen Notweg eine gesicherte Erschließung i. S. von § 30 Abs. 1 BauGB nicht herstellen lässt. Hier ist aber zu beachten, dass in der diesbezüglich betreffenden Entscheidung die Baugenehmigung erst einem Nachbarn ein Notwegerecht auf erzwungen hatte. Das Gericht sah darin ein durch Art. 14 Abs. 1 GG geschütztes Eigentumsrecht verletzt. Der Nachbar brauchte die durch die Baugenehmigung bewirkte unmittelbare Rechtsverschlechterung nicht hinzunehmen. Ein Hinterliegergrundstück lässt sich danach nicht durch einen einseitigen Akt gegenüber dem Nachbarn, dessen Grundstück überwegt werden soll, einer Bebauung zuführen. Grundsätzlich ist die Zustimmung des Nachbarn erforderlich.

Allerdings können sich in dieser Hinsicht in besonders gelagerten Fällen unter dem Gesichtspunkt des nachbarlichen Gemeinschaftsverhältnisses Ausnahmen ergeben. Das nachbarliche Gemeinschaftsverhältnis stellt eine Ausprägung des Grundsatzes von Treu und Glauben (§ 242 BGB) für den besonderen Bereich des notwendigen Zusammenlebens von Grundstücksnachbarn dar, aus dem eine Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme entspringt. Unter seinem Blickwinkel kann auch ein Notwegerecht eine eigene, zusätzliche Rechtfertigung erlangen, die dazu führt, dass eine erteilte Baugenehmigung die Eingriffsqualität für den Nachbarn verliert. Das Bundesverwaltungsgericht hat dies ausdrücklich für den Fall in Erwägung gezogen, dass die Inanspruchnahme des Nachbargrundstücks nur unwesentlich ist. In diesem Fall zeichnet das Notwegerecht lediglich die ohnehin schon bestehenden nachbarlichen Pflichten nach. Die erteilte Baugenehmigung bewirkt keine Rechtsverschlechterung des Nachbarn; ihr fehlt die Eingriffsqualität. In derartigen besonders gelagerten Einzelfällen kann von einer gesicherten Erschließung i. S. von § 30 Abs. 1 BauGB ausgegangen werden.

Die Vorschrift des § 116 SachenRBerG (Gesetz zur Sachenrechtsbereinigung im Beitrittsgebiet) wird vorliegend m.E. keine Anwendung finden, da das Gesetz zum Zwecke der damaligen Wiedervereinigung für die neuen Bundesländer eingeführt wurde und daher auf den hier vorliegenden Sachverhalt nicht anzuwenden ist. Auch eine Analoge Anwendung dürfte sich aufgrund der rechtlichen Ausführungen des Bundesverfassungsgerichts zu dieser Frage nicht ergeben.

Auch § 894 BGB greift vorliegend nicht ein, da das Grundbuch vorliegend nicht unrichtig ist. Mit der Vorschrift des § 894 BGB soll der öffentliche Glaube des Grundbuchs geschützt werden. Da vorliegend aber keine unrichtige Eintragung im eigentlichen Sinne vorliegt, greift die Vorschrift vorliegend nicht.

Da davon auszugehen ist, dass Sie keine Einigung über eine Grunddienstbarkeit mit der Erbengemeinschaft erzielen werden, bestünde somit die Möglichkeit, die Erbengemeinschaft auf Duldung der Überwegung zu verklagen und somit das Notwegerecht nach § 917 BGB durch Urteil feststellen zu lassen.

Das Urteil würde sodann das Notwegerecht einfach gesprochen zementieren, so dass Sie gegenüber der Baubehörde den Nachweis führen können, dass Sie einen gesicherten Anspruch zur Überwegung haben.

Sie sollten oder könnten auch vorab mit der für Sie zuständigen Baubehörde vorab abklären, ob dieser Weg unbedingt erforderlich ist, denn letztlich haben Sie bereits durch das kraft Gesetz entstandene Notwegerecht nach § 917 BGB eine ausreichend gesicherte Rechtsposition.

Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben und bedanke mich für das entgegengebrachte Vertrauen.

Mit freundlichen Grüßen

Knoll

Nachfrage vom Fragesteller 04.09.2015 | 18:39

Sehr geehrter Herr Knoll,

Gestatten Sie mir die Nachfrage hinsichtlich folgender Gegebenheiten:

Die sich ggf anbietende Bezugnahme von bindewirkender höchstrichterlicher Rechtsprechung/ Auslegung als Anspruchsgrundlage in einem Klageverfahren ?

Ich möchte § 894 BGB so verstehen,dass auch nicht Eingetragenes falsch sein kann ? Selbst der Wortlaut des § 894 deutet,wie in unserem Fall darauf, dass die örtlichen Gegebenheiten ( leitungs und wegemäßige Erschließung für 5 genehmigte Bebauungen seit Jahrzenten ) einen rechtswiedrigen Zustand vergenwärtigen ... dies verursacht durch die Behörde,die uns nun zur Berichtigung dieser Rechtslage nötigt und auch uns gegenüber zu keiner weiteren Stellungnahme bereit ist ! Zudem sind wir nur durch die voherigen Stellungnahmen ( kaufentscheidend ) der Behörde in diese dürftige Situation geraten.

Es ist also in unserem Fall von "Atypik" auf vielfacher Ebene auszugehen,daher bin ich mir bewußt,dass es zu keiner klaren Einschätzung im Rahmen dieser Plattform kommen kann. Es wäre jedoch super nett,sofern Sie noch etwas auf meine Nachfrage eingingen.

vielen herzlichen Dank und mit freundlichen Grüßen

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 04.09.2015 | 21:10

Da die Baubehörde bei anderen Bauvorhaben auf eine Baulast und Grunddienstbarkeit verzichtet hat, lässt sich hier natürlich das Rechtskonstrukt der Ermessensreduzierung auf Null heranziehen. Welches letztlich besagt, wenn eine Behörde in anderen Fällen schon einmal so entschieden hat, ist sie bei weiteren Verfahren an ihrer vorherigen Entscheidung gebunden.

BVerwG 4 C 45.88 führt hierzu unter anderem aus: „…In Betracht kommen kann insoweit etwa der Gleichbehandlungsgrundsatz, wenn der Weg z.B. auch dem Zugang zu anderen ähnlich bebauten und genutzten Grundstücken dient, oder Treu und Glauben wegen des vorangegangenen Verhaltens der Gemeinde, etwa wenn sie der Bebauung in früherer Zeit vorbehaltlos zugestimmt oder den Ausbau des Weges auf Kosten des Bauherrn geduldet oder gar gefordert hat…"

Insoweit lässt sich auch mit § 73 BauO NRW argumentiert: „Soweit in diesem Gesetz oder in aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften nichts anderes geregelt ist, kann die Genehmigungsbehörde Abweichungen von bauaufsichtlichen Anforderungen dieses Gesetzes und der aufgrund dieses Gesetzes erlassenen Vorschriften zulassen, wenn sie unter Berücksichtigung des Zwecks der jeweiligen Anforderungen und unter Würdigung der nachbarlichen Interessen mit den öffentlichen Belangen vereinbar sind." Vorliegend ist davon auszugehen, dass sie bei den anderen Vorhaben auch auf eine ausreichende Sicherung der Erschließung verzichtet hat.

Es ist vorliegend davon auszugehen, dass auf Grund jahrelanger Verwaltungsübung eine Bindungswirkung eingetreten ist. Eine solche behördliche Praxis löst beim Bürger daher einen gewissen Vertrauensschutz aus. Entscheidet die Behörde nunmehr in einem vergleichbaren Fall kann man hier drin ein Ermessensfehler sehen und ferner auch einen Verstoß gegen den Gleichheitsgrundsatz nach Art. 3 I GG.

Das Grundbuch wäre allenfalls unrichtig, wenn zu einem früheren Zeitpunkt sich die Grundstücksinhaber über eine Grunddienstbarkeit geeinigt hätten und diese dann aber nicht eingetragen wurde. Wobei selbst dann bei bloß fehlender Eintragung zweifelhaft ist, ob das Grundbuch dann als unrichtig anzusehen wäre.

Grundsätzlich lassen sich in Ihrem Fall Anhaltspunkte erkennen, die die bisherige behördliche Entscheidung in Ihrem Fall angreifbar machen. Zum einen, dass hier ein Notwegerecht nach § 917 BGB bereits als ausreichende Sicherung angesehen werden kann und insbesondere die Ungleichbehandlung durch das bisherige Behördenhandeln (Stichwort Ermessensreduzierung auf Null).

Bewertung des Fragestellers 04.09.2015 | 21:46

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Stellungnahme vom Anwalt:
FRAGESTELLER 04.09.2015 5/5,0
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