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Eintragung Grunddienstbarkeit /Baulast/ oä/ Hamburg

14.05.2009 11:45 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Hallo.

wir sind eine WEG-Gemeinschaft in Hamburg. Wir möchten das Dachgeschoss ausbauen und um eine Dachterrasse erweitern. Dieses ist innerhalb der WEG bereits beschlossen und unstrittig.

Der Nachbar würde seine benötigte Zustimmung geben, wünscht aber, dass die von ihm zu genehmigende Dachterrasse, welche bis direkt an die Grundstücksgrenze (Grenzbebauung) geht, ihn nicht später bei noch zu planenden Bauaktivitäten im Wege sei.

Wir Erbauer der Dachterrasse (im Sondernutzungsrecht, später auch im Sondereigentum verknüpft mit der darunterligenden Wohnung) sind damit einverstanden, auf eventuell neu entstehende Rechte ggü dem Nb resultierend aus der neuen DT zu verzichten, sofern die Rechte aus dem Altbestand bleiben.

Wir suchen Möglichkeiten, dieses zu fixieren, dabei ist aber leider davon auszugehen, dass die Miteigentümer, welche keinen Nutzen von der neuen Dachterrasse haben werden, auch nicht einer Eintragung in ihrem/unserem Grundbuch zustimmen werden. Insofern brauchen wir eine Lösung, bei der nur die Nutzniesser der Dachterrasse sich zu etwas verpflichten.

Fragen

(1) Kann die obige Regelung als Grunddienstbarkeit oä im Grundbuch eingetragen werden, ohne dass alle dies unterzeichen (also zb nur in meinem Grundbuch) ?

(2) Kann die obige Regelung als Baulast eingetragen werden, ohne dass alle dies unterzeichnen (im Wege zB der Duldung der DG-Eigentümer)?

(3) Gibt es eine weitere "offizielle" Art der Verpflichtung, welche wir nutzen könnten ? Oder bleibt "nur" die privatrechtliche Vertragsgestaltung iSv zB einer Unterlassungsverpflichtungserklärung?

Sollten die ersten beiden Fragen schlicht mit nein beantwortet werden können, wäre ich natürlich dankbar für Erläuterungen von Frage (3)

Mfg

Sehr geehrter Fragesteller,

aufgrund Ihrer Informationen beantworte ich Ihre Anfrage wie folgt:

Zunächst möchte ich Sie aber darauf hinweisen, dass dieses Forum lediglich eine erste rechtliche Orientierung bieten soll. Durch Hinzufügen oder Weglassen von Sachverhaltsangaben kann die rechtliche Beurteilung anders ausfallen und somit zu einem anderen Ergebnis führen.

Nach § 13 GBO ist derjenige für eine Eintragung ins Grundbuch antragsberechtigt, dessen Rechte durch die Eintragung betroffen sind.
Somit kann eine Eintragung, welche das ganze Grundstück belastet, nur mit Zustimmung aller Miteigentümer erfolgen. Allerdings geht daraus auch hervor, dass Sie in Ihr Grundbuch Eintragungen vornehmen lassen können, wenn diese nur Ihren Eigentumsanteil belasten. Somit ist eine Eintragung einer Dienstbarkeit zu Gunsten des Nachbargrundstückes allein in Ihr Grundbuchblatt möglich.
Grundsätzlich kann als Dienstbarkeit alles Eingetragen werden, was eine Belastung für das Grundstück darstellt. Somit kann auch eingetragen werden, dass Sie sich damit einverstanden erklären, auf eventuell neu entstehende Rechte gegenüber dem Nachbarn zu verzichten. Eine genaue Formulierung der Eintragung sollte aber zusammen mit dem Nachbarn und einem Anwalt ausgearbeitet werden, um zu gewährleisten, dass auch das Eingetragen wird, was gewollt wird. Hier sollte dann auch noch vertraglich geregelt werden, welche Pflichten Sie und der Nachbar haben, vor allem also die Zustimmung zum Bauplan und die Eintragung der Dienstbarkeit.

Die Eintragung einer Baulast ist für diesen Fall nicht möglich. Denn durch eine Baulast übernimmt der Eigentümer öffentlich-rechtliche Verpflichtungen zu einem seine Grundstücke betreffenden Handeln, Dulden oder Unterlassen (§ 79 HBauO). Die Vereinbarung eines Verzichts auf Rechte ist aber in diesem Fall keine öffentlich-rechtliche Verpflichtung, sondern eine rein privatrechtliche.

Bei der Dienstbarkeit ist noch zu überlegen, ob eine Grunddienstbarkeit (zugunsten des Nachbargrundstücks) oder eine persönliche Dienstbarkeit (zugunsten des Nachbarn in Person) vereinbart wird. Weiter "offizielle" Möglichkeiten bestehen nicht, jedoch kann ggf. statt einer Dienstbarkeit der von Ihnen angesprochene privatrechtliche Vertrag geschlossen werden. Dieser bietet dem Nachbarn aber weniger Sicherheit.

Ich hoffe, dass meine Antworten für Sie hilfreich gewesen sind und darf zusätzlich auf die kostenfreie Nachfragefunktion verweisen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

Nachfrage vom Fragesteller 15.05.2009 | 14:04

Vielen Dank für die Beantwortung der Fragen. Das hilft uns schon mal weiter. Ich möchte Sie bitten, als Diskussionsgrundlage mal eine mögliche Version eines solchen Grundbucheintrags zu der obigen Fragestellung zu formulieren.


Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 15.05.2009 | 15:56


Sehr geehrter Fragesteller,

leider kann ich Ihnen im Rahmen dieser Plattform keinen Formulierungsvorschlag machen. Denn hierzu wären weitere Informationen, vor allem was die baulichen Gegebenheiten betrifft, notwendig. Würde ich hier eine Formulierung "ins Blaue hinein" wagen, könnte das später für Sie nachteilige Folgen haben. Deshalb rate ich Ihnen nochmals, mit dem Nachbarn die beiderseitigen Ziele zu besprechen und dann die genaue Formulierung von einem Anwalt vor Ort vornehmen zu lassen.

Mit freundlichen Grüßen

Kerstin Götten
(Rechtsanwältin)

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