Willkommen beim Original und Testsieger.
Online seit 2004, mit über 140.000 Fragen & Antworten. 
00.000
Bewertungen
0,0/5,0
Günstige Rechtsberatung für alle.
Anwalt? Mitmachen
1
 
Frage stellen
an unsere erfahrenen Anwälte.
Jetzt auch vertraulich
Frage stellen
einem erfahrenen Anwalt
Jetzt auch vertraulich
2
 
Preis festlegen
Sie bestimmen, wieviel Ihnen die Antwort wert ist.
Preis festlegen
Sie bestimmen die Höhe selbst
3
Antwort in 1 Stunde
Sie erhalten eine rechtssichere
Antwort vom Anwalt.
Antwort in 1 Stunde
Rechtssicher vom Anwalt
Jetzt eine Frage stellen

Grenzbebauung in Baden-Württemberg

| 28.10.2014 02:54 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Zusammenfassung:

Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Nachbarrecht bzw. Baurecht in BADEN-WÜRTTEMBERG. Es stellt sich die Frage ob Sie eine Grenzgarage (Hanglage, Geländeoberfläche, Integrationsplanung) usw. im Rahmen nachbarschützender Vorschriften (teilweise) verhindern können.

Hallo,

Ich habe eine Frage zum Nachbarschaftsrecht und zur Landesbauordnung in Baden-Württemberg, Raum Stuttgart.

Ausgangslage: Bau- bzw. Wohngebiet in Hanglage. Der Nachbar hat angefangen ein EFH-Haus zu errichten (Baulücke) und plant nun seine Gartengestaltung. Eine Garage wird auf die Grenze geplant (Grenzbebauung).

Länge der Garage: 7,5m
Höhe der Garage: 3m
Garage selbst steht auf einem 1m hohen Fundament (wegen Hanglage/Mauerscheibe an einer Seite)), so dass die Gesamthöhe 4m betragen wird.

Der Nachbar möchte nun den Garten auffüllen, um einen ebenenerdigen Garten zu haben. Als Abgrenzung/Einfriedung zu den Nachbarn plant er Mauerscheiben.

Grenze nach unten: Mauerscheiben auf der ganzen Grenze mit 1,80m Höhe (Höhe nach dem Bau) als Einfriedung, Länge der Grenze 12,5m.

Grenze nach hinten (nächster Nachbar): Mauerscheiben auf der ganzen Grenze mit 2,5m Höhe als Einfriedung, Länge der Grenze 25m.

Es gibt einen Bebauungsplan, der aber keine Einschränkung bezgl. Grenzbebauung bzw. Einfriedungen hat. Bau wurde wie bei uns üblich im Kenntnisnahmeverfahren durchgeführt.

Laut §§ 6 LBO: Abstandsflächen in Sonderfällen (1) Satz 2 LBO BW gilt die Wandhöhenbeschränkung bei Grenzbebauung von Garagen (3m) sowie die Wandflächenbeschränkung in Höhe von 25qm. Wenn das Garagenfundament hinzugerechnet wird, werden beide Werte überschritten. Als Vergleich kann hier das Urteil des VGH MA hinzugezogen werden (Az 8s 1938/12), worin ein Fundament hinzugerechnet wird. Des Weiteren ist die Garage in der Zukunft direkt mit den Grenzmauerscheiben verbunden, d.h. die Wandfläche auf der Grenze wird noch einmal zusätzlich um 22,5qm erhöht.

Laut §11 Nachbarrecht (NRG) BW sind Mauern als tote Einfriedungen zu bezeichnen. Entsprechend §11 (2) ist ein Grenzabstand einzuhalten, wenn die Grenz-Mauer 1,5m Höhe überschreitet.

Wir sind nun alle im Gespräch, um eine gütliche Einigung zu erreichen. Allerdings würden wir gerne unsere rechtlichen Positionen kennen. Daher die folgenden Fragen:

1) Wird bei einer grenzbebauten Garage das einseitige 1m-Fundament mit berücksichtigt, wie im VGH Urteil dargelegt?
2) Wird die Mauerscheibenfläche zu der Wandfläche der Garage hinzugezählt? Oder wird hier erneut 25qm erlaubt? Optisch gesehen ist alles in Zukunft verbunden.
3) Kann man verlangen, dass die Mauer max. 1,5m hoch wird, weil sonst §11 NRG verletzt wird?
4) Benötigt der Bauherr eine Baugenehmigung für die Mauerscheiben zum hinteren Nachbarn (2,5m)? Dort befindet sich bereits ein Gebäude, welches wohl sehr stark betroffen wäre.

Für eine kurze rechtlich Bewertung des Sachverhaltes würde ich mich sehr freuen. Vielen Dank schon einmal.

Mit freundlichen Grüßen

Sehr geehrte(r) Fragesteller(in),

vielen Dank für Ihre Anfrage, diese möchte ich im hiesigen Format (www.frag-einen-anwalt.de) wie folgt beantworten:


Ihre Frage betrifft das öffentliche und private Nachbarrecht bzw. Baurecht in BADEN-WÜRTTEMBERG. Es stellt sich die Frage ob Sie eine Grenzgarage (Hanglage, Geländeoberfläche, Integrationsplanung) usw. im Rahmen nachbarschützender Vorschriften (teilweise) verhindern können.


Nachbarschutz gewährt das Zivilrecht (BGB, NRG-BW) und daneben das öffentliche Recht (BauGB, BauNVO, Bebauungsplan, örtliche Bauvorschriften).

ÖFFENTLICHES RECHT
Wichtig wäre im letzteren Fall zunächst zu prüfen, ob Sie Sich als Nachbar überhaupt noch auf nachbarschützende Vorschriften berufen können vgl. § 51 LBO: Kenntnisgabeverfahren , § 55 LBO: Beteiligung der Nachbarn und der Öffentlichkeit . Erst wenn geklärt ist, dass Sie nicht mit Einwendungen ausgeschlossen ("präkludiert, materielle Präklusion) sind, können Sie Sich ggf. auf nachbarschützende Normen des öffentlichen Rechts berufen. Die untere Bauaufsichtsbehörde prüft im Kenntnisgabeverfahren die Bauvorlagen und Anträge des Antragstellers nicht bzw. nicht so intensiv wie im Baugenehmigungsverfahren. Ggf. müsste eben geprüft werden, ob Ihr Nachbar (N) das was er der Behörde zur Kenntnis gegeben hat auch baut, und eben nicht etwas anderes ("Schwarzbau"). Eigentlich hat im Kenntnisgabeverfahren der Antragsteller (N) zu belegen, dass er alle relevanten Vorschriften einhält. Rein praktisch hat das mit landesweit vorgegebenen Bauvorlagenformularen (LBO-VVO) zu geschehen. So sollte z.B. die Berechnung der Abstandsflächen überprüfbar sein.

Auch zu den Wandflächen bei sogenannten Grenzgaragen äußert sich der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg im von Ihnen angesprochenen Urteil vom 24.03.2014 (Aktenzeichen <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=8%20S%201938/12" target="_blank" class="djo_link" title="8 S 1938/12 (2 zugeordnete Entscheidungen)">8 S 1938/12</a>) sehr klar - hierzu die Leitsätze (auszugsweise):

"1. Eine als Fundament einer Grenzgarage dienende grenzständige Sockelwand ist, soweit sie über der natürlichen Geländeoberfläche liegt, auf die Wandhöhe der Garage (§ 6 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 LBO) anzurechnen. ... 2. Verstößt eine bauliche Anlage gegen eine drittschützende Vorschrift, die unzumutbare Beeinträchtigungen verbietet, ist die Baurechtsbehörde auf Antrag des Dritten in der Regel nach § 65 Satz 1 LBO zum Einschreiten verpflichtet, es sei denn, es stünden ihr sachliche Gründe für eine Untätigkeit zur Seite (im Anschluss an VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 20.05.2003 - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=5%20S%202750/01" target="_blank" class="djo_link" title="VGH Baden-Württemberg, 20.05.2003 - 5 S 2750/01: Anspruch auf Einschreiten - Holzhütte in Garte...">5 S 2750/01</a> - <a href="http://dejure.org/dienste/vernetzung/rechtsprechung?Text=VBlBW%202003,%20470" target="_blank" class="djo_link" title="VBlBW 2003, 470 (2 zugeordnete Entscheidungen)">VBlBW 2003, 470</a>). ... 3. Die durch einen Verstoß gegen § 5 Abs. 1 Satz 1 i.V.m. Abs. 2 Satz 1 LBO indizierte Beeinträchtigung nachbarlicher Belange ist grundsätzlich unzumutbar, wenn die Mindesttiefe der Abstandsfläche nach § 5 Abs. 7 Satz 2 LBO unterschritten wird, kein Sonderfall i. S. des § 6 Abs. 1 LBO vorliegt, und weder eine geringere Tiefe der Abstandsfläche (§ 6 Abs. 3 LBO) noch eine Abweichung, Ausnahme oder Befreiung (§ 56 LBO) zugelassen werden kann."

Nach § 15 BauNVO: Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen gilt (auszugsweise): "Allgemeine Voraussetzungen für die Zulässigkeit baulicher und sonstiger Anlagen ... Die in den §§ 2 bis 14 aufgeführten baulichen und sonstigen Anlagen sind im Einzelfall unzulässig, wenn sie nach Anzahl, Lage, Umfang oder Zweckbestimmung der Eigenart des Baugebiets widersprechen. Sie sind auch unzulässig, wenn von ihnen Belästigungen oder Störungen ausgehen können, die nach der Eigenart des Baugebiets im Baugebiet selbst oder in dessen Umgebung unzumutbar sind, oder wenn sie solchen Belästigungen oder Störungen ausgesetzt werden.
(2) Die Anwendung des Absatzes 1 hat nach den städtebaulichen Zielen und Grundsätzen des § 1 BauGB: Aufgabe, Begriff und Grundsätze der Bauleitplanung des Baugesetzbuchs zu erfolgen. ..." Mein Hinweis hier ist eben der, dass auch mehrere kleine bauliche Anlagen z.B. Stützmauern, Abgrabungen, Aufschüttungen, tote und lebende Einfriedungen einzeln oder kumuliert genehmigungsfähig, Belange des Nachbarrechts beeinträchtigen können. Die Vorschrift darf man als in Bauämtern oftmals unbekannt bezeichnen. Sie wendet den Blick eben nicht auf die Frage Genehmigungspflichtig, genehmigungsfrei, genehmigungsfähig, sondern darauf ob ggf. das "Gesamtkunstwerk" aus Hauptanlage (Wohnhaus) und Nebenalnagen(z.B. Gestaltung der Freiflächen) insgesamt Belange des Nachbarrechts verletzt.


ZIVILRECHT
Eine andere Schiene wäre das private Nachbarrecht, und hier z.B. das BGB und NRG-BW. § 11 NRG: Tote Einfriedigungen ist vom Nachbar zu beachten - ansonsten riskiert er dass Sie zivilrechtlich vorgehen können (z.B. einstweilige Anordnung, Klage).


Ich erlaube mir aus meiner Erfahrung auch als Schlichter im baden-württembergischen Nachbarrecht (mittlerweile ist die Schlichtung abgeschafft), dringend anzuraten die wechselseitigen Interessen auszuloten und sich ggf. die Ortsüblichkeit in den Blick nehmend zu vergleichen. Das gebietet auch das sog. Rücksichtnahmegebot im Nachbarrecht. Es sollten die wechselseitigen Interessen - einerseits Ausnutzung von Baurechten und baulichen Nutzungsrechten, andererseits z.B. Privatsphäre, Belichtung, Durchlichtung, Belüftung, Durchlüftung des Grundstücks beachtet werden.


Ich hoffe, Ihre Frage verständlich beantwortet zu haben. Gerne weise ich Sie darauf hin, dass Sie die kostenlose Nachfragefunktion nutzen können.


Mit freundlichen Grüßen


Peter Lautenschläger
Rechtsanwalt

Rückfrage vom Fragesteller 28.10.2014 | 10:43

Sehr geehrter Herr Lautenschläger,

vielen Dank für Ihre Antwort. Ich möchte gerne noch bei einem Punkt nachhaken - tote Einfriedungen in BW, weil dies in dem genannten Fall sich als sehr wichtig darstellt.

Laut NRG BW sind tote Einfriedungen bis 1,5m höhe auf dem Grenzverlauf hinzunehmen bzw. erlaubt. Trift dies auch zu, wenn die Mauer als Abstüzungsmauer geplant ist (Frage 3 aus der obigen Anfrage)? 1,5m Höhe könnte von uns u.U. akzeptiert werden.

Ich würde sehr freuen, wenn Sie diesen Teil der Frage noch einmal konkretisieren könnten. Natürlich muss man alle Belange berücksichtigen wie von Ihnen dargelegt, aber ich würde gerne wissen, ob meine Interpretation der toten Einfriedung i.A. so zutrifft oder nicht.

Vielen Dank schon einmal.

Mit freundlichen Grüßen
K.

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 28.10.2014 | 11:13

Sehr geerter Fragensteller,


vielen Dank für die Nachfrage.

M.E. ist auf den natürlichen Geländeverlauf abzustellen, und eben nicht wie die Wand bezeichnet wird. Es kommt nämlich neben dem Wortlaut der Vorschrift auf deren Sinn und Zweck an (der sich ggf. aus den einschlägigen Kommentierungen und den Gesetzesberatungen ergibt).

Mit lebende (Pflanzen, Hecken) und toten Einfriedungen sollen m.E. nicht so zusammengestellt werden dass sich der Nachbar einer 1,5 hohen Mauer und einem ggf. aufgesetzten Sichtschutzzaun oder einer Pflanzenhecke auf der Grenze gegenübersieht. Die baulichen Anlagen und Pflanzen müssen ja ggf. auch unterhalten werden können.

Je höher die Grenzanlagen insgesamt werden desto mehr Abstand muss gewahrt werden.

Ein Argument zusätzliches wäre ggf. noch die Entwässerung des Nachbargrundstück bzw. der Mauer oder Wand. Diese darf nicht über Ihr Grundstück erfolgen.


Nochmals Dank für Ihr Vertrauen


RA P. Lautenschläger

Bewertung des Fragestellers 28.10.2014 | 11:47

Hat Ihnen der Anwalt weitergeholfen?

Wie verständlich war der Anwalt?

Wie ausführlich war die Arbeit?

Wie freundlich war der Anwalt?

Empfehlen Sie diesen Anwalt weiter?