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Garage in Grenzbebauung

| 07.08.2008 15:50 |
Preis: ***,00 € |

Baurecht, Architektenrecht


Beantwortet von

Rechtsanwalt Thomas Bohle


Wir haben am 28.12.2005 ein Einfamilienhaus in Brandenburg gekauft. In Absprache mit dem Verkäufer sind wir am 01.06.2006 eingezogen. Im Notarvertrag ist vereinbart, daß eine Grunddienstbarkeit nicht eingetragen ist. unser Haus ist in Grenzbebauung errichtet und auf dem Nachbargrundstück befindet sich eine Garage, ebenfalls in Grenzbebauung. Den Zustand haben wir aufgrund des Aufwuchses erst nach Einzug realisiert.
Ca. im September haben wir festgestellt, daß unsere Giebelwand in Grenzbebauung zum Nachbargrundstück nur bis zum Anfang des Dachstuhls hochgemauert ist. Der gesamte Dachbereich war offen! Bei näherem hinsehen, erkannte man, daß in die halb hochgemauerte Wand Dachbalken eingelassen sind, die das Garagendach des Nachbars stützen. Das bedeutet, daß der Nachbar keine eigene Wand zur Stützung seiner Garage errichtet hat. Er hat einfach an unser Haus gebaut.
Desweiteren sieht es so aus, als wäre die Garagenwand des Nachbarn an der Stelle wo unsere Hauswand endet einfach verlängert worden. Die Verlängerung stünde somit auf unserem Grundstück und würde unser Grundstück verkürzen. Das Bauamt hat uns beauskunftet, daß es sich um eine reine Privatangelegenheit handelt. Angeblich gäbe es eine "private Vereinbarung" mit dem Vorbesitzer, die dem Bauamt zwar vorgelegen hätte, die sie aber nicht in den Akten haben und die sie, selbst wenn sie sie hätten ,nicht herausgeben würden (nur Einichtnahme).
Bitte gehen Sie nicht auf das Verhältnis zum Vorbesitzer ein, da dieser unserer Kenntnis nach im Insolvenzverfahren ist und eine Klage keinen Sinn hätte.


Frage:
1) Ist es wirklich eine reine Privatangelegenheit oder ist das Bauamt zur Prüfung verpflichtet? Können wir Aufklärung verlangen?
2) Können wir den Abriss der Garage verlangen?
2a) Falls nein, können wir verlangen, daß die Mauer versetzt wird. bzw. der Nachbar eine eigene Wand zur Stützung seiner Garage auf seinem Grund und Boden sowie eine Schallentkoppelung zu unserem Haus baut?
2b) Falls nein, können wir eine Entschädigung verlangen für die Verkleinerung unseres Grundstücks und für eine evtl. Kaufpreisminderung bei Wiederverkauf?
3) Falls eine Möglichkeit besteht, bis wann müssen wir Klage einreichen, um eine Verjährung zu verhindern?


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Sehr geehrte Ratsuchende,


die Auskunft des Bauamtes ist zutreffend; es handelt sich um eine Privatangelegenheit, wobei Sie aber das Recht haben, die Bauakte einzusehen und auch eine Kopie - auf Ihre Kosten - zu fertigen.

Hier sollten Sie, wenn das Bauamt sich sperrt, über einen Anwalt Akteneinsicht nehmen, um zunächst den Akteninhalt zu kennen. Denn davon hängt natürlich das weitere Vorgehen ab:

Gibt es tatsächlich eine Vereinbarung, werden Sie nichts unternehmen können, sofern die Standfestigkeit nicht gefährdet ist. Auf die entsprechende Haftung des Vorbesitzers gehe wunschgemäß nicht weiter ein.

Gibt es die Vereinbarung nicht, können Sie zwar nicht den Abriss der Garage verlangen, aber dann den Rückbau dieses Überbaues. Der Nachbar muss dann eine eigene Wand erstellen und ggfs. die an Ihren Haus bestehnde Beschädigungen beseitigen lassen.

Eine Entschädigung für den Wertverlust können Sie so nicht verlangen; dazu bedarf es dann einer Einigung auch zu dem jetzigen Zustand. Möglich wäre eine Überbaurente (die zahlenmäßig aber individuell berechnet werden muss) oder der Abkauf dieses Grundstücksteils, wobei dann aber der derzeitige Zustand hinzunehmen wäre.

Eine Verjährung kann nur hinsichtlich der Überbaurente (drei Jahre) eintreten; ansonsten gelten die Regeln der, wenn der Anspruch auf längere Zeit nicht geltend gemacht worden ist und die verspätete Durchsetzung dem Schuldner gegenüber aufgrund besonderer Umstände treuwidrig erscheint (BGH, Urt. v. 16.03.79, Az.: V ZR 38/75), was der BGH in dieser Entscheidung aber sogar von 40 Jahren verneint hat.


Hier sollten Sie daher mit anwaltlicher Hilfe den Akteninhalt beim Bauamt zur Kenntnis nehmen und dann, je nach Zielsetzung, die weiteren Schritte einleiten.



Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

Nachfrage vom Fragesteller 08.08.2008 | 12:44

Vielen Dank für die wirklich schnelle Bearbeitung unseres Anliegens. Die Vorgehensweise um Akteneinsicht zu erlangen und die Entschädigungsmöglichkeiten sowie die Frage zur Verjährung sind uns soweit klargeworden. Zum besseren Verständnis würden wir gerne noch folgendes wissen:

Wenn einer eine Garage baut, insbesondere in Grenzbebauung, muß man doch einen Bauantrag stellen? Sollte diese genehmigt werden, sind in der Regel Auflagen zu beachten z.B Errichten einer eigenen Wand, beachten von Brandschutzauflagen, Schallschutz. Normalerweise erfolgt eine Abnahme vom Bauamt. Wenn hier nur aufgrund einer möglichen privaten Vereinbarung ein Bauwerk enstanden bei dessen Errichtung materielles Baurecht nicht beachtet wurde, wie kann daraus eine Privatangelegenheit werden? Der Anbau hätte doch gar nicht abgenommen bzw. errichtet werden dürfen, oder?

Zum Anderen dachte ich Grundstückgeschäfte ohne Notar seien unwirksam. Ich würde gerne wissen, wo ich diese Ausnahme, das wir eine ggf. eine möglicherweise existente private Vereinbarung gegen uns gelten lassen müssen, nachlesen kann. Und wo steht das mit dem Anspruch auf Rückbau des Überbaus? Gilt hier das Nachbarschaftsrecht oder welche Normen sind anwendbar?

Vielen Dank im voraus

Antwort auf die Nachfrage vom Anwalt 08.08.2008 | 12:54

Sehr geehrte Ratsuchende,


hier wird es sich um ein genehmigungsfreies Vorhaben nach § 55 BbgBO handeln, so dass es sicher keiner Abnahme durch das Bauamt bedurfte.

Hier geht es um Eigentumsansprüche zwischen benachbarten Eigentümern und dieses ist dann als Privatrecht (im Gegensatz zum öffentlichen Baurecht) zu werten.

Da es bei dem Überbau nicht um die Veräußerung eines Grundstückes ging, sondern um die Nutzung, war eine notarielle Beurkundung nicht erforderlich.

Der Rückbauanspruch ergibt sich aus § 1004 BGB (nachzulesen über unsere Homepage, so dass ich von einem Abdruck absehen), wobei dann nach § 912 BGB geprüft wird, ob Sie zur Duldung verpflichtet wären. Dieses dürfte hier aber zu verneinen sein; insoweit verweise ich auf die Erstantwort.


Mit freundlichen Grüßen

Rechtsanwalt
Thomas Bohle

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