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Gewohnheitsrecht durch langjähriges mietfrei Wohnen?

| 13. Januar 2017 14:19 |
Preis: ***,00 € |

Mietrecht, Wohnungseigentum


Beantwortet von


Sehr geehrte Damen und Herren,

wir wohnen seit 30 Jahren in einer Wohnung (mit unbefristetem Mietvertrag) und bezahlen seit 20 Jahren keine Miete mehr mit Duldung des Vermieters.
Seit ca. 5 Jahren macht er auch keine Umlagenabrechnung mehr, d.h. wir zahlen auch keine Umlagen.

Wir haben im Lauf der Jahre sehr viele Arbeiten für den Vermieter gemacht in dem Haus in dem er wohnt, z.B. umfangreiche Umbauarbeiten, Verputzen, Fliessen, u.v.m.

Wir haben ein sehr gutes Verhältnis zu ihm. Er hat keine eigene Familie ausser den Kindern und Enkelkindern seiner verstorbenen Schwester. Nun ist er schon etwas älter und nicht mehr so ganz fit und vergisst auch leicht mal etwas.

Seine Großnichte beginnt nun, sich um seine Finanzen zu kümmern und möchte, daß wir Miete bezahlen.

Wenn der Vermieter nun irgendwann stirbt und die Großnichte das Haus erbt,
kann sie uns dann kündigen oder müssen wir dann Miete bezahlen? Die Umlagen würden wir natürlich bezahlen.

Es wäre auch möglich, daß sie das Haus evtl. abreissen würde um neuzubauen, denn das Haus ist recht alt und in keinem tollen Zustand; uralte Fenster und Türen, keine Zentralheizung, Wasser im Keller (was mein Mann regelmäßig abpumpt), Dach ist nicht gedämmt u.s.w. Müssten wir die Wohnung dann räumen? Wir sind übrigens auch schon im Rentenalter.

Vielen Dank im voraus für Ihre Antwort
Mit freundlichen Grüßen



13. Januar 2017 | 16:17

Antwort

von


(845)
Hussenstraße 19
78462 Konstanz
Tel: 07531-9450300
Web: http://www.anwaltskanzlei-dotterweich.de
E-Mail:

Sehr geehrte Ratsuchende,

vielen Dank für Ihre Anfrage, die ich auf Grundlage Ihrer Schilderung summarisch gerne wie folgt beantworte:

Aktuell ist in Ihrem Fall davon auszugehen, dass die vertraglich vereinbarte Miete bei Null liegt. Diese auch mündlich mögliche und in dieser vorgenommene Änderung des schriftlichen Mietvertrages kann offenbar auch mühelos nachgewiesen werden. Somit muss auf das – zusätzliche vorliegende – Gewohnheitsrecht nicht zurückgegriffen werden. Die Gegenleistung für das mietfreie Wohnen erfolgte in Gestalt der Arbeiten, deren Gegenwert hier „abgewohnt" wird. Die Zahlung einer Miete kann aber dann wieder im Hinblick auf Treu und Glauben (§ 242 BGB ) angezeigt zu sein, wenn kein Gegenwert mehr existiert.

Eine Kündigung des Mietverhältnisses durch die Erbin kann nur dann erfolgen, wenn ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 BGB besteht. Der Abriss des Hauses mit anschließendem Neubau kann eine angemessene Verwertung des Grundstücks im Sinne von § 573 Abs. 2 Ziff. 3 BGB darstellen – in diesem Fall müssten Sie räumen.

Im Rahmen dieser Plattform kann keine abschließende Beurteilung erfolgen, weshalb ich Ihnen rate, einen Rechtsanwalt vor Ort mit der Detailprüfung und ggf. Vertretung Ihrer Interessen zu beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt


Rückfrage vom Fragesteller 18. Januar 2017 | 16:27

Falls der Gegenwert der Leistungen nun schon abgewohnt wäre, aber der Vermieter weiterhin keine Miete verlangt, so liegt doch das Gewohnheitsrecht vor, denn Sie sagten ja daß es zusätzlich besteht?
Wir müssten also räumen, wenn die Erben neu bauen wollten oder auch wenn Sie verkaufen würden?
Nochmals vielen Dank

Antwort auf die Rückfrage vom Anwalt 18. Januar 2017 | 16:39

Sehr geehrte Ratsuchende,

Ihre Nachfrage beantworte ich gerne wie folgt:

EIn Gewohnheitsrecht entsteht infolge einer länger andauernden, stetigen, allgemeinen und gleichmäßigen Übung (sog. longa consuetudo), welche von den Beteiligten als rechtsverbindlich anerkannt wird (sog. opinio iuris). Dieses dürfte bei Ihnen vorliegen, wobei es für eine abschließende Beurteilung der Kenntnis aller Details Ihres Falles bedarf.

Sofern ein Kündigungsgrund im Sinne von § 573 BGB vorliegt, kann der daraus resultierende Räumungsanspruch ggf. auch gerichtlich durchgesetzt werden.

WIe gesagt sollten Sie einen Rechtsanwalt vor Ort mit der weiteren Prüfung beauftragen.

Mit freundlichen Grüßen

Michael Böhler
Rechtsanwalt

Bewertung des Fragestellers 18. Januar 2017 | 16:48

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BEWERTUNG VOM FRAGESTELLER 18. Januar 2017
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Miet- und Pachtrecht, Zivilrecht, Erbrecht, Vertragsrecht, Fachanwalt Verkehrsrecht